Совпадение с рынком: Петербургу подготовили новый кадастр

Задержались на старте

По мнению экспертов, Северная столица слишком долго жила по старому кадастру, что негативно сказывалось на недополучавшем налоги бюджете города, а на строительном рынке приводило к появлению так называемых лендлордов — владельцев участков земли, ничего на них не строивших и лишь ждавших удобного случая, когда их можно будет выгодно продать. «На рынке наблюдается весьма ограниченный объем предложения, особенно на наделы с полной градостроительной подготовкой», — отмечают в консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость». Среди актуальных трендов — усиление конкуренции среди застройщиков за ликвидные гектары, а также рост перепродаж уже готовых к старту проектов. Итог — подорожание земли. «Если рассмотреть лоты в популярных пригородных локациях без учета конкретных параметров сделок, то в прежние годы стоимость земли составляла 7-9 тыс. рублей на «квадрат» жилья, теперь же 10-13 тыс.», — отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. При этом в спальных районах она выросла с 10-20 тыс. до 20-25 тыс. рублей, в статусных локациях — до 30-40 тыс., а в центре города «ценники» увеличились с 35-55 тыс. до 40-65 тыс. рублей.

Согласно федеральному закону 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в городах федерального значения кадастровая оценка может проводиться раз в два или четыре года. В Петербурге все эти сроки давно прошли, и продолжают действовать устаревшие и требующие актуализации результаты оценки 2018 года.

Отсрочек не будет

В Смольном уже не раз заявляли, что город не может дальше развиваться без нового кадастрового плана. Комитет имущественных отношений Петербурга обосновал необходимость корректировки изменением структуры рынка (освоением новых территорий, реновацией, появлением новых магистралей и станций метро и т. д.) и методики подсчета. Обновленную кадастровую оценку планировали принять еще в 2021 году, но тогда правительство города решило ее не утверждать, посчитав, что для этого выбрано не самое удачное время: бизнес пострадал за время пандемии, а повышение налоговой нагрузки вызвало бы лишь новые проблемы. Однако теперь, как заявляет Смольный, отсрочек не будет.

Об этом же говорят и обнародованные показатели нового кадастра. По словам директора ГБУ «Кадастровая оценка» Сергея Грибовского, в общей сложности в перечень объектов, подлежащих кадастровой оценке, вошло более 3,2 млн объектов недвижимости (на 170 тыс. больше, чем в 2018-м), в том числе 145 358 земельных участков, 120 202 здания, 2 380 233 жилых помещения и 527 171 нежилое.

Как следует из представленных документов, в пересчете на квадратный метр диапазон кадастровой стоимости составил от 114 до 186 тыс. рублей. Эксперты подсчитали, что, например, участок под Эрмитажем подорожает с 499 млн рублей до 530 млн, под Петропавловской крепостью — с 333 млн до 426 млн, а вот под Московским вокзалом кадастровая стоимость земли снизится с 372 млн до 259 млн. Отмечается также, что самая дорогая земля, согласно новому кадастру, будет под гостиницами и многоквартирными домами, самая дешевая — под огородами и приусадебными участками. Подорожали земли сельхозназначения (в 6 раз), земля под паркингами (на 67%), земельные участки под спортивными объектами (на 49%). Близкой к рыночной называет новую кадастровую оценку директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов. По его словам, удорожание не было равномерным для всех локаций и сегментов рынка. Эксперт отмечает, что больше всего подорожали участки в черте города с высокой степенью готовности градостроительной документации.

Вдогонку за рынком

Что же касается стоимости объектов недвижимости, то здесь тоже предложена новая методика оценки: город поделен на 14 зон, в самую дорогую вошли престижные районы элитной застройки Крестовского и Петровского островов, а также Смольная набережная; во вторую зону попадает территория вокруг Дворцовой набережной, Невского проспекта до Аничкова моста, Миллионной улицы, Марсова поля и Петропавловской крепости; к третьей зоне отнесли стрелку Васильевского острова, Таврическую улицу и Аптекарский остров. Улица Савушкина, большая часть Московского проспекта и Васильевского острова относятся к пятой зоне, Охта, Озерки и Коломяги — к шестой. Спальные районы — седьмая и восьмая зоны, застройка «хрущевками» — девятая и т. д. Судя по опубликованным данным, больше всего (на 38,1%, до 207,1 тыс. рублей за кв. метр) увеличилась кадастровая стоимость жилья бизнес-класса; элитное жилье выросло на 34,6%, до 236,7 тыс. рублей за кв. метр. Как отмечает Сергей Грибовский, максимальная кадастровая стоимость квартир доходит до 315,2 тыс. рублей за 1 «квадрат», самый дорогой район города — Петроградский с объектами на Крестовском и Каменном островах (он как раз отнесен к первой зоне элитной застройки). А вот стоимость пятиэтажных «хрущевок», «брежневок» и панельных кораблей, попавших в девятую зону кадастра, снизилась на 3-4%. Эксперт объясняет это ростом степени износа таких домов и снижением спроса на квартиры в них.

По данным гендиректора Агентства «Петербургская Недвижимость» Сергея Дроздова, подготовленный проект кадастровой оценки Петербурга во многом совпадает с рыночной, чего так долго ждали участники рынка недвижимости Северной столицы. Планируется, что новая кадастровая оценка будет действовать на территории Петербурга с 2023 года.