Владимир РЕСИН, председатель Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству:
Каждая сессия Государственной Думы для Экспертного совета, который я возглавляю уже третий созыв, начинается с тщательной подготовки перечня представленных в Думу законопроектов, направленных на внесение изменений в Градостроительный кодекс РФ и смежное федеральное законодательство. Однако анализ правоприменения новых законов в регионах указывает на наличие слабых мест, которые еще предстоит исправить.
Сегодня в перечне 33 законопроекта. Основное внимание уделяется совершенствованию механизма комплексного развития территорий (КРТ), техническому регулированию, правовому нормированию процессов строительства и эксплуатации многофункциональных зданий, малоэтажных комплексов, включая установление требований для обеспечения комфорта проживания граждан. Защита прав граждан — главная норма, которая определена Конституцией страны.
Правительством поэтапно решается задача создания гибкого, универсального инструмента градостроительной трансформации и развития различных территорий России через механизм КРТ: сокращаются административные барьеры, упрощаются и внедряются эффективные системы контроля и регулирования с использованием цифровых информационных технологий на всех этапах строительного цикла. Времени с принятия соответствующих законов прошло немного, но этот инструмент и цифровое моделирование уже принесли положительные результаты. Градостроительный потенциал территорий увеличился до 430 млн квадратных метров. Это означает, что Россия движется в верном направлении, что регионы развиваются, что, хотя и не так равномерно, как хотелось бы, но растут инвестиционная привлекательность и возможности создания современной горсреды. По федеральному проекту «Формирование комфортной городской среды» в этом году благоустроена 8 091 территория, включая 4 164 общественных места.
Благодаря комплексной программе «Строительство» в федеральном бюджете 2023-2025 годов правительством выделяется порядка 3 трлн рублей на инфраструктурное строительство –– социальные объекты, дороги и транспорт, энергетические и коммунальные объекты. Инфраструктурные бюджетные кредиты составляют ежегодно до 250 млрд рублей.
Конечно, основной инвестор жилищного строительства — это наши граждане. Поэтому содействие равномерному развитию регионов, промышленного сектора способствует созданию устойчивой экономики, повышению общего уровня жизни. Такой подход также обеспечивает справедливость и стабильность в обществе.
Поставлена задача к 2030 году обеспечить баланс спроса и предложения на доступное жилье во всех регионах. С 2022 года жилищное строительство набирает устойчивые темпы, перевыполняя плановые показатели по вводу. Поэтапно решается задача обновления жилищного фонда, что особенно заметно в новых регионах, где в настоящее время задействованы 8 федеральных заказчиков, 34 тыс. строителей, 3,6 тыс. единиц техники.
Вклад строительного комплекса в национальную экономику имеет определяющее значение. Сейчас, по данным Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, это 13,4% ВВП, до 14% по налогам и сборам, страховые платежи составляют до 13% от общего сбора. Важно, что в стройотрасли сегодня работает более 11 млн человек, и среди них высококлассные специалисты самых разных профессий, без которых мы не смогли бы добиться таких результатов.
Особо надо отметить вклад отрасли в реальное импортозамещение. Россия развивает свои производства, укрепляет торговые отношения с дружественными странами, придает импульс развитию всех направлений строительства.
Регионы-лидеры
Дальневосточный федеральный округ выделяется как лидер по росту объема строительных работ (на 25,2% за январь-сентябрь). Этот положительный тренд обусловлен активной реализацией инвестиционных проектов в промышленности и внедрением дальневосточной ипотеки. Санкт-Петербург впервые опередил Москву по темпам роста объема строительных работ, что связано с завершением крупных инфраструктурных проектов. Тем не менее общий объем работ в городе по-прежнему значительно меньше, чем в Москве, который год демонстрирующей впечатляющий рост: с января на территории крупнейшего мегаполиса России построили и ввели в эксплуатацию 523 объекта капитального строительства общей площадью свыше 11,6 млн «квадратов», причем 9,3 млн (80%) –– за счет инвесторов. В Татарстане, который вице-премьер России Марат Хуснуллин назвал территорией опережающего развития, в 2023 году введено свыше 3 млн квадратных метров жилья.
И на конец года цифры еще изменятся, ведь строители фактически проводят новогодние праздники на строительных площадках, и основные данные появятся как раз после Нового года. Но уже можно сказать, что по итогам года объем строительства многоквартирного жилья может быть выше, чем в предыдущем — более 51 млн против 45 млн прошлогодних «квадратов». Несмотря на серьезные вызовы для рынка недвижимости за последние несколько лет, мы выходим на рекордные показатели. Дальнейшим основным драйвером строительства многоквартирного жилья и достижения поставленной стратегической цели по ежегодному вводу в 120 млн «квадратов» должно стать КРТ. Для этого необходимо участие региональных властей по созданию транспортной и инженерной инфраструктур с учетом проводимой промышленной политики по созданию мест приложения труда.
Инфляция в строительстве
Невзирая на рост инфляции в строительной отрасли на уровне 7,4%, региональные бюджеты увеличили инфраструктурные расходы на 5,8%. Ситуация с инфраструктурными расходами в регионах выглядит лучше по сравнению с предыдущим годом. Однако риски повышения цен в строительстве остаются значительными, вызванными сложной общеэкономической обстановкой и колебаниями курса валют.
Стоимостные колебания связаны с изменениями цен в отрасли и решением некоторых вопросов с логистикой и импортозамещением. Значительного роста цен на ресурсы, работы и материалы (как в 2020-2022 годах), думаю, пока не стоит ожидать. Это связано с ужесточением денежно-кредитной политики, адаптацией к новым условиям, отсутствием серьезных потрясений. Конечно, в отдельных регионах и для некоторых позиций цены в строительстве могут продолжать расти.
На сегодняшний день данность такова: уровень инфляции в строительстве немного опережает годовую потребительскую инфляцию, и правительству вместе с финансовым блоком нужно сделать все возможное, чтобы не допустить роста инфляции в строительстве.
В числе рецептов снижения инфляционных процессов в отрасли я вижу применение отечественных стройматериалов и государственную поддержку их производителей. Почти полтора года назад Владимир Путин на заседании президиума Госсовета, посвященном Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года, дал поручение довести долю отечественных стройматериалов в стройкомплексе до 95%. В Москве это поручение уже выполнили.
Вице-премьер Марат Хуснуллин настаивает на мерах следующего этапа, обеспечивающих рост производительности труда через усиление роли промышленного строительства, внедрение современных технологий эффективного управления проектами и капитальными вложениями. Инвестиции должны быть возвратными. Мы научились понимать, из чего состоит цена каждого квадратного метра, и должны использовать эти знания.
Приоритетными остаются задачи сокращения административных процедур и сроков строительства. В планах развития строительный комплекс во главе с отраслевым Министерством берет на себя обязательства к 2030 году сократить продолжительность инвестиционно-строительного цикла до 1000 дней.
Проектное финансирование
Больше четырех лет прошло с введения новых норм строительства жилья с использованием средств граждан, известного как проектное финансирование через эскроу-счета. В ноябре на секции нашего Экспертного совета мы подробнее останавливались на теме долевого строительства. Сегодня темпы строительства ускорились. По данным «ДОМ.РФ», запасы строящегося жилья растут, их хватит для поддержания текущих вводов на горизонте до 2026 года. При этом запуски новых проектов с 2020 года стабильно превышают вводы.
Благодаря льготной ипотеке (более 80% продаж) спрос на новое жилье стал максимальным за всю историю: по итогам года будет зарегистрировано около 750 тыс. ДДУ, выручка застройщиков составит порядка 5,5 трлн рублей.
Высокие продажи квартир в новостройках (в особенности в августе-сентябре) привели к сокращению сроков реализации непроданного строящегося жилья с 3 лет по состоянию на 1 января 2023 года до 2,3 года на 1 ноября.
Прошлый опыт с обманутыми дольщиками учит, что крайне важно обеспечивать прозрачность в этой отрасли.
ИЖС по эскроу-счетам
Сейчас внимание смещается на долевое строительство и эксплуатацию малоэтажных комплексов, включая частные домовладения. ИЖС переживает настоящий бум, особенно в регионах с развитой инфраструктурой, где более половины жилья — частные дома на загородных участках. Для многих это стало возможностью улучшить жилищные условия, сохранив привычный образ жизни.
Госдума приняла в первом чтении законопроект о применении эскроу-счетов в строительстве частных домов по договорам подряда. Все внесенные изменения направлены на главную цель –– защиту интересов и прав граждан в процессе строительства жилья и обеспечение безопасности подрядчиков от недополучения финансирования и неправомерных изменений в проектах. Необходимо сделать эскроу-счета обязательными для защиты частных инвестиций, получения государственной поддержки.
Опыт проектного финансирования для МКД многому научил, счета эскроу с использованием ипотечного кредитования — хороший инструмент, который эффективен при высоких темпах строительства. Когда деньги долго лежат на эскроу-счетах, они теряют в цене, поэтому необходимо на основе инновационных материалов и технологий развивать самую качественную промышленную ИЖС-индустрию.
«ДОМ.РФ» недавно запустил пилотный проект ипотеки на ИЖС с использованием счетов эскроу по схеме льготной ипотеки, разработав стандарт сопровождения таких проектов до момента передачи ключей заказчику. В случае возникновения претензий заказчика к качеству построенного дома будет проводиться технический осмотр объекта, который может осуществить только квалифицированный специалист.
Конечно, на рынке ИЖС остается множество нерешенных вопросов, включая законодательное регулирование управления жилыми комплексами. С их решением надо спешить, ведь планируется, что к 2030 году будет введено до 4 млн кв. метров ИЖС.
Искусственный интеллект в строительстве
Следует особо отметить высокую цифровую зрелость Главгосэкспертизы, ее руководителей, сотрудников, которые в течение двух лет заставили инертную строительную отрасль развернуться в сторону технологий информационного моделирования. Сегодня государственная экспертиза публично объявила о своих планах внедрения в рабочие процессы искусственного интеллекта, который превращается в цифрового ассистента или «умного помощника» для эксперта, обеспечивая автоматизацию множества процессов в области государственной экспертизы.
Ключевым фактором для дальнейшей востребованности и оперативной обработки данных является их конвертация в формат, понятный для машинной обработки. Такой подход особенно ценен, учитывая необходимость оперативной обработки и анализа обширных объемов данных, как уже существующих, так и вновь поступающих в информационные системы.
Конечно, роль человека останется ведущей. На компьютер возложат все рутинные функции, чтобы эксперт мог сосредоточиться на сложных и творческих инженерных и управленческих задачах — управлении жизненным циклом и сметной стоимостью проекта.
Развитие систем искусственного интеллекта обретает особое значение как для сокращения сроков экспертизы, так и для повышения качества проектной документации, что, в свою очередь, влияет на продолжительность реализации инвестиционно-строительных проектов, обеспечивает надежность и безопасность возводимых объектов.
Номер публикации: №49 29.12.2023