Конституция для коттеджей: принятие закона о МЖК устранит помехи, затрудняющие строительство и управление такими поселками

В своем вступительном слове к собравшимся на мероприятии законодателям и представителям исполнительной власти Владимир Якушев напомнил, что в целях реализации постановления Конституционного Суда (КС) РФ и совершенствования законодательства правительством разработан законопроект №155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах». Он призван урегулировать правоотношения в таких поселениях и создать основы для их эффективного управления, а также установить гарантии защиты прав, законных интересов и имущества проживающих в них собственников.

Длительное время законопроект не получал поддержки, но он нужен, так как его принятие снимет массу проблем и конфликтов, устранит множество коллизий, мешающих жителям таких поселков. Кроме того, Владимир Якушев отметил, что есть позиция КС по ключевым принципам и положениям в этой сфере. В частности, суд не исключил возможности нахождения имущества общего пользования в таких комплексах в собственности третьих лиц. И в таких ситуациях, по мнению высшего судебного органа конституционного контроля страны, является обязательным установление законодателем правового режима и критериев определения такого имущества, порядка и условий взимания платы за его содержание, а также критериев, на основе которых будут определяться состав и размер такой платы.

Выступивший следом председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко заявил, что в целом в регионах законопроект поддерживают, есть заинтересованность в его принятии. Однако в тексте законопроекта не в полной мере учтена зависимость собственников долевого имущества в малоэтажных жилых комплексах (МЖК) от частных собственников имущества, предназначенного для удовлетворения общих потребностей. «Необходимо закрепить в законопроекте конкретный перечень такого частного имущества, наличие которого допускается в рамках жилого комплекса, и порядок передачи части имущества в долевую собственность. Также следует определить размеры расходов долевых собственников, подлежащих возмещению частными собственниками», — считает сенатор.

Одновременно он предложил проработать вопрос об установлении требований к управляющим организациям. Сделать это, по его мнению, целесообразно по аналогии с управлением многоквартирными домами (МКД).

В своем докладе председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов заявил, что в законопроекте есть ряд важных моментов, которые необходимо проработать. Во-первых, четче определиться с тем, что подразумевается под территорией, и с видами разрешенного использования земельных участков, на которых допустимо создавать коттеджные поселки. Во-вторых, установить цели создания коттеджного поселка в зависимости от того, новая это застройка или часть уже сложившейся. Далее, общее имущество хотя и объединено территорией таких поселков, но не всегда связано фактически или технологически, как в многоквартирных домах. Поэтому следует определить имущество, которое предполагается для удовлетворения общих потребностей собственников. «Состав общего имущества в коттеджном поселке должен быть определен непосредственно законом, а его перечень должен быть поименован в договорах купли-продажи при приобретении земельных участков в составе коттеджных поселков», — считает Сергей Пахомов.

По его мнению, очевидно, что граждане, приобретающие такой участок, должны будут содержать общее имущество в обязательном порядке. Речь, в первую очередь, о проездах, проходах, пожарных водоемах. Но иное имущество также может приобрести статус общего имущества, а для этого необходимо в законе прописать конкретные случаи.

Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин заявил, что ключевая задача закона о МЖК состоит в том, чтобы обеспечить прозрачность и справедливое управление общим имуществом, закрепив права и обязанности собственников, а также роль регионов в регулировании спорных вопросов. Закон должен регулировать ситуации, когда речь идет о наличии в собственности 10 земельных участков и более, и такие участки должны быть зарегистрированы в Росреестре и в ЕГРН.

«Вопросы определения размера и состава платы за пользование общим имуществом в МЖК должны определяться общим собранием собственников. Законопроектом формируется полномочие регионов в случае, когда соглашение не достигнуто. Законом субъекта РФ может быть установлен порядок определения предельно допустимых размеров такой платы», — сказал министр. Он также подчеркнул важность создания условий для стабильного обслуживания объектов инфраструктуры и защиты добросовестных покупателей участков.

Заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Алексей Бутовецкий указал на необходимость установить единообразие в законодательном определении МЖК, так как пока что предлагаемое в законопроекте №155842-8 их описание отличается от уже зафиксированного в законе №214-ФЗ. Он предложил закрепить в законопроекте гарантии собственников, касающиеся недопустимости причинения им препятствий по проходу и проезду к их недвижимому имуществу. По его мнению, договор купли-продажи между собственниками и ресурсоснабжающими организациями (РСО) необходимо сделать обязательным или же дать полномочия регионам по определению цены в таких вопросах. Плюс непременно следует исключить из законопроекта «садовые дома», которые уже подпадают под самостоятельное правовое регулироевание. И, наконец, нужно внести изменения в ст. 39.5 Земельного кодекса РФ, предусмотрев положение о возникновении права собственности на общее имущество по аналогии с нормами по многоквартирным домам.

Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек ФАЙЗУЛЛИН:

«Все поселки, построенные после принятия закона и в случае единогласного принятия решения собственниками, могут также перейти в соответствующую правовую форму, а если такого решения нет, то переход будет возможен в судебном порядке»

Кстати:

По данным Минстроя России, в апреле этого года на территории страны осуществлялось строительство 13 малоэтажных жилых комплексов в 10 субъектах