Уже к 2030 году архитектурный облик «старой» Москвы претерпит кардинальные изменения: масштабные проекты реновации, бурный рост высотного строительства, а также развитие транспорта создадут современный, комфортный и устойчивый город будущего. Эксперты «Метриум» рассказали «Стройгазете» о шести ключевых трендов, которые сформируют новый архитектурный облик Москвы к 2030 году.
1. Высотное доминирование: как меняется масштаб Москвы
За последние несколько лет в архитектурной политике Москвы оформился устойчивый тренд на наращивание этажности. По подсчетам «Метриум», к 2025 году средняя высота новых жилых корпусов в пределах старых границ города достигла 23-24 этажей. В 2025 году запланирован рекорд по вводу домов выше 30 этажей – 96 зданий. Такие масштабы означают не просто увеличение плотности застройки, а коренное изменение силуэта Москвы, особенно в районах, где ранее преобладали девятиэтажные кварталы советского периода. Доля многоэтажных корпусов – от десяти этажей и выше – превысила 90% от общего объема нового строительства в пределах Третьего кольца.
ЖК City Bay
Как это повлияет на архитектуру
«Если рассматривать последствия этого тренда с архитектурной точки зрения, можно ожидать, что к 2030 году в городской панораме укрепится типология ансамблевой высотной застройки с выраженным вертикальным ритмом, – указала Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR. – Архитекторы все чаще применяют структуру «стилобат-башня», где первые уровни отданы под общественные функции – кафе, спортзалы, фойе с коворкингами, – а выше формируется тонкий объем башни с динамичной пластикой фасада. Вертикальные акценты дополнительно усиливаются за счет разновысотных секций. Образцом реализации данного принципа можно назвать мультикварталы City Bay и CITYZEN. При этом страхи превращения Москвы в Шанхай или Гонконг беспочвенны в силу дисперсной пространственной структуры столицы, где районы высокой плотности застройки чередуются с огромными зелеными зонами, локации со среднеэтажными зданиями – с историческими малоэтажными и т. п. Поэтому горизонтальный силуэт Москвы скорее останется разнообразным».
Мультиквартал CITYZEN
2. Город без «комфорта»: «бизнес» и «премиум» предопределят облик города
За последние годы бизнес- и премиум-класс заняли лидирующие позиции в структуре предложения нового жилья. По подсчетам аналитиков «Метриум», сейчас суммарно на долю новостроек бизнес- и премиум-класса приходятся 75% предложения жилья в «старой» Москве, а на долю массовых объектов – только 32%. Пять лет назад соотношение было примерно равным – по 46%. На рынке высотной застройки проекты бизнес-класса занимают почти половину от всего объема новых небоскребов, а к 2027 году ожидается, что премиум впервые обгонит комфорт-класс среди высоток. Эти сдвиги отражаются и в архитектуре.
Дом MIRA
«Архитектурно кварталы новостроек бизнес- и премиум класса будут напоминать вертикальные кампусы: объединенные стилобаты с дворовыми пространствами, насыщенными зеленью, небольшими павильонами, теплыми фасадами и световыми проемами, ведущими к общим зонам, – отметила Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR. – Вместо традиционных парадных входов – вестибюли с мягкой посадкой, а на верхних уровнях – кровельные сады, зимние оранжереи и панорамные площадки. Неоклассические аллюзии – в отделке и пропорциях – будут сочетаться с современными фасадными системами. Среди наиболее характерных примеров – Set, “Павелецкая Сити”, где сочетаются высотные объемы, экологичная отделка и тщательное озеленение прилегающих пространств. Можно сказать, что это мейнстрим масштабных (и поэтому архитектурно значимых) проектов в бизнес- и премиум-классе».
Мультиквартал Set
3. Зеленые «субурбии»: премиальные острова и новый формат городской жизни
В Москве начали активно осваивать большие зеленые пространства, которые долгие годы пустовали. Новые проекты реализуются в Серебряном бору, Мневниковской пойме, на полуострове Нагатинская пойма, в Рублеве-Архангельском. Все эти локации объединяют схожие черты – протяженная береговая линия, нетронутая природа с большими зелеными пространствами, высокая приватность. Застройщики стремятся реализовать здесь проекты, сочетающие преимущества загородной и городской жизни. Так формируются специфические московские субурбии, которые могут находиться совсем рядом с центром города. В Нагатинской пойме наряду с построенным ЖК Dream Towers и строящимся Dream Riva построены крупнейший в Европе крытый парк развлечений «Остров Мечты», который в будущем будет дополнен открытым парком развлечений, а также пляжный клуб Dream Beach Club и все это в окружении большого ландшафтного парка площадью 44 гектара. В Рублево‑Архангельском районе на 461 га развивается «СберСити» – «экогород» с 2,5 млн кв. метров жилья, 815 тыс. кв. метров офисов, школами, детсадами парками. В Мневниках реализуется квартал с курортной концепцией «Остров».
ЖК Dream Towers
Как это повлияет на архитектуру
«В Москве формируется принципиально новый градостроительный формат “зеленых островов”, – прокомментировала Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Сравнительно небольшие кластеры застройки будут окружены масштабными зелеными зонами, благоустроенными набережными и естественными берегами. Архитектура таких кварталов не стремится к высотности – по современным меркам здесь преобладают среднеэтажные дома, а также крайне редкие для столицы таунхаусы и индивидуальные владения. Архитекторы стремятся по максимуму использовать преимущества почти природной обстановки, поэтому привлекут сюда тех жителей Москвы, которые предпочитают не высотный, а привычный городской стиль».
ЖК Dream Riva
4. Тренд на концепцию многоуровневого города
В архитектуре Москвы утверждается концепция «вертикального города», где жизнь и функции распределяются по разным уровням. Ключевым элементом этого тренда стал стилобат – многофункциональная платформа, на которой возводятся жилые башни. По данным аналитиков, за последние десять лет число новостроек со стилобатом в «старой» Москве выросло более чем в четыре раза, и сегодня на рынке представлено свыше 70 таких проектов. Этот подход позволяет эффективно зонировать пространство: нижние этажи стилобата занимают общественные и коммерческие функции (кафе, магазины, фитнес-центры, коворкинги), а его кровля превращается в приватный двор-парк, поднятый над улицей. Такие проекты, как Jois, Veer, Slava, демонстрируют новый масштаб благоустройства: на их стилобатах появляются полноценные рекреационные зоны со смотровыми площадками, садами и т.п.
Как это повлияет на архитектуру
Наблюдается формирование четкой вертикальной стратификации городского пространства: публичный уровень улицы, полуприватный уровень инфраструктуры стилобата и полностью приватный ландшафт на его кровле, отмечают эксперты «Метриум». Архитектура перестает быть плоскостной и становится объемно-пространственной. Это выражается в появлении сложных, динамичных фасадов с каскадными террасами, глубокими лоджиями и парящими эко-балконами. Эти элементы не просто выполняют декоративную функцию, но и создают для жителей буферные зоны между квартирой и городом, интегрируя в высотную застройку качество загородной жизни. Архитекторы больше не проектируют просто здания, они создают вертикальные экосистемы, где пластика фасада напрямую связана с функциональным наполнением и сценариями жизни.
ЖК JOIS
5. Интеграция для баланса: новые кластеры формата «жизнь-работа-отдых»
На смену монофункциональным районам и даже классическим транспортно-ориентированным узлам приходит новый, пока еще только формирующийся тренд – создание полицентричных кластеров, основанных на концепции Work-Life Balance. Это принципиально иная модель развития территорий, где в единой локации синергетически объединяются три ключевых компонента: высококачественное жилье, инновационная или деловая среда для высококлассных специалистов и полноценная рекреационная инфраструктура курортного типа. Пока реальных примеров комплексной реализации этой концепции на рынке немного, однако они задают вектор развития на ближайшее десятилетие.
Одним из первых и наиболее ярких примеров такого подхода стал комплекс «ФизтехСити». Построенный на территории инновационного технопарка «Физтехпарк» недалеко от МФТИ, он изначально создавался как место для жизни интеллигентной элиты – людей, занятых в индустрии высоких технологий. При этом концепция кластера дополнена не просто стандартным набором услуг, а городским курортом «Термолэнд» – развлекательным термальным комплексом с бассейнами, разнообразными парными и спа, что выводит качество жизни на принципиально новый уровень.
Еще один проект, где сочетаются все возможности для насыщенной городской жизни – комплекс МИРАПОЛИС на проспекте Мира рядом с Лосиным островом. Здесь 20 тыс. кв. метров отдано под объекты инфраструктуры, которая включит фитнес с бассейном и спа, магазины, кафе и рестораны, что идеально отражает концепцию Work-Life Balance.
ФизтехСити
Как это повлияет на архитектуру
«Мы стоим на пороге формирования нового типа городской застройки – “экосистемных кластеров”, – прогнозирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — Если раньше архитектура стремилась к смешению функций в рамках одного здания, то теперь речь идет о проектировании целых кварталов как гибридной среды. Это означает размытие жестких границ между жилыми, рабочими и рекреационными зонами. Архитектурно это выразится в создании проницаемых, перетекающих друг в друга пространств: офисные здания будут интегрированы с жилыми корпусами через благоустроенные общественные зоны, а доминантой квартала может стать не бизнес-центр, а велнес-комплекс. Пока наш инновационный кластер с технопарком, местом для жизни и отдыха – редкий пример на карте столичных новостроек, но в будущем, возможно, мы увидим распространение сложных, полицентричных мастер-планов, где архитектурный код подчинен идее бесшовного перехода от работы к отдыху».
6. Новая жизнь старых стен: архитектурный диалог эпох
Сохранение и деликатная интеграция исторической застройки становятся одной из главных черт градостроительной политики в центре Москвы. Уходит в прошлое тренд на полную реконструкцию: теперь девелоперы премиальных и элитных проектов стремятся к диалогу эпох, где подлинное наследие реставрируется, а новые объемы становятся его современным, но уважительным дополнением. По оценке «Метриум», всего в ЦАО планируется освоить 26 площадок с общей площадью застройки 411 тыс. кв. метров, и многие из них предполагают работу с историческим контекстом. Образцом такого подхода является проект «Ильинка 3/8». Здесь новые жилые корпуса возводятся внутри внутреннего двора Троицкого подворья, фасады которого, выходящие на улицы Ильинка и Богоявленский переулок, полностью реставрируются. В результате исторический облик одного из ключевых кварталов Китай-города сохраняется нетронутым, а внутри него рождается абсолютно новое, скрытое от глаз приватное пространство.
Как это повлияет на архитектуру
Этот тренд требует от архитекторов максимальной тактичности и мастерства. Речь идет о создании многослойной среды, где прошлое и настоящее не спорят, а ведут диалог. В таких проектах, как «Ильинка 3/8», проявляется концепция «дома-сокровищницы». Новые объемы, выполненные из стекла и светлого архитектурного бетона интегрируются в отреставрированную историческую «шкатулку». Контраст брутальных кирпичных стен XIX века и минималистичных современных фасадов создает мощный визуальный эффект. Архитектура становится повествованием: снаружи – историческая Москва, внутри – ультрасовременное пространство с камерными дворами и патио. Это формирует уникальный пользовательский опыт и задает новый стандарт для проектов в историческом центре.
«Ильинка 3/8»
«С архитектурной точки зрения Москвы продолжит развиваться равномерно, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – На карте столицы будут как высотные доминанты, так и уютные зеленые приватные районы с умеренной этажностью. Урбанистический облик станет перемежаться с загородным форматом. Ультрасовременные решения в остеклении, фасадах будут сочетаться с классикой. С этой точки зрения столица останется местом с высоким уровнем комфорта для всех, независимо от представлений об этом комфорте. Впрочем, мы ожидаем, что улучшение архитектурных характеристик и рост разнообразий решений в ближайшие годы останутся весомым фактором роста цен на новостройки, увеличению доли высокобюджетных проектов на рынке».