Все оттенки «серого»: Петербург взял курс на «обратный редевелопмент»

Курс на промышленность

Петербург был и остается крупным промышленным центром, на его карте насчитывается 60 крупных промзон общей площадью 18,9 тыс. гектаров. При этом промзоны с хорошей локацией и наибольшим потенциалом дальнейшего развития были сохранены для удовлетворения растущего спроса на земли промышленного назначения, а с конца прошлого года перевод земель из «промки» в другие категории был практически приостановлен, и заявки девелоперов на редевелопмент начали отклоняться. Например, на этапе рассмотрения нового Генплана территории Октябрьского электровагоноремонтного завода, Калининской овощебазы, участок между Литовской и Чугунной улицами и Полюстровским проспектом было решено не переводить в жилую зону. Вместо этого их определили в пользу промышленного производства, торговли и складской деятельности, транспортной инфраструктуры. По словам председателя Комитета по промышленной политике города Кирилла Соловейчика, только в прошлом году от бизнес-структур поступило порядка двухсот заявок на меры поддержки в части предоставления земельных ресурсов, положительный ответ дан примерно на каждую четвертую. «Среди достижений последнего времени — расширение особой экономической зоны (ОЭЗ) «Санкт-Петербург»: две существующие площадки «Нойдорф» и «Новоорловская» заполнены, и участки освобождались, только если инвесторы не выполняли своих обязательств. В конце 2023 года к ним добавились еще две площадки — «Парнас» и «Шушары», в результате чего общая площадь ОЭЗ выросла в два раза. При этом на «Парнасе» уже практически все участки заняты, хотя город только приступил к проектированию и строительству инженерной инфраструктуры», — отметил Кирилл Соловейчик. Кроме того, в Северной столице задумались о пятой площадке — в районе улицы Дыбенко рядом с Санкт-Петербургским государственным университетом телекоммуникаций имени М. А. Бонч-Бруевича, где будет создана отраслевая зона для предприятий микрои радиоэлектроники. Ставка на развитие промышленности была верной: она уже позволила увеличить рост показателей городских предприятий реального сектора экономики почти вдвое, что превышает общероссийский уровень.

Девелоперы меняют приоритеты

В новых условиях меняют свой подход к застройке и выбору площадок промзон и девелоперы. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», к концу III квартала 2024 года объем предложения в проектах редевелопмента в границах Санкт-Петербурга оценивался в 810 тыс. кв. метров, что составляет 37% от совокупного объема жилья в экспозиции. Как отметила директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, территории бывших промышленных зон в последнее время чаще используют для создания новой комфортной среды для жизни и работы. «Особенно актуально это в условиях нехватки или отсутствия пятен под застройку, что присуще Петербургу. Помимо жилых комплексов на этих территориях реализуются общественные пространства, апартаменты, торговые центры и даже корпуса университетов», — сообщила она.

С ней согласен и вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин, полагающий, что интерес застройщиков к редевелопменту «серого пояса» сохранился, хотя темпы вывода новых проектов в последние 1-2 года несколько замедлились — это касается как тех зон редевелопмента, которые уже начали осваиваться ранее, так и новых. «Основной объем строительства в «сером поясе» сейчас связан в первую очередь с завершением редевелопмента зон, где уже много лет идет активное строительство. Тем не менее, в черте города по-прежнему порядка трети участков для дальнейшего развития — это участки редевелопмента. Примеры крупных и хорошо известных локаций — «Невская мануфактура» в районе Октябрьской набережной (правый берег Невы), комбинат «Самсон» на Московском шоссе, фабрика «Скороход» около Московских Ворот», — отметил он.

Говоря о перспективах застройки новых локаций, Михаил Гущин выделяет район Невского завода вдоль левого берега Невы на проспекте Обуховской обороны (близ метро «Елизаровская»), а также зону левого берега Невы в районе Синопской набережной, где застройщики активизировались после долгого затишья. «За последнее время здесь вышло сразу три новых проекта, но это локация высокого класса, поэтому объем нового строительства не такой значительный на фоне других зон. Также в последнее время началась застройка «Петрохолода» в районе Кушелевки, бывшего завода «Севкабель» на Кожевенной линии», — рассказал он. Однако вывод на рынок новых проектов в 2023-2024 годах отражает результат разработки участков, купленных еще в 2021-2022 годах.

Комплексный подход

Опрошенные «Стройгазетой» эксперты также отмечали, что придать новые краски «серому поясу» может не только жилая застройка, но и проекты с самыми разными подходами. Поскольку в условиях кадрового голода сотрудники могут более придирчиво выбирать место будущей работы и оценивать не только размер заработной платы, то будет востребовано и строительство новых домов, и создание общественных пространств, и развитие производственных площадок, и обустройство офисных центров. «В Москве давно сложилась практика редевелопмента промышленных зон и создания как классических офисов, так и гибких пространств. Перенос этого успешного опыта может решить проблему нехватки качественных площадей в Северной столице», — полагает руководитель отдела маркетинга DBC Consultants Екатерина Красавина.

Генеральный директор DBC Engineering Роман Дякин также считает, что при обустройстве «серого пояса» следует придерживаться гармоничного варианта, подразумевающего комплексный подход к градостроительству с учетом текущей ситуации и фактического спроса. По его мнению, перекос исключительно в сторону жилой застройки без развития сопутствующей инфраструктуры, рекреационных зон приведет скорее к новым проблемам. «Прогрессу редевелопмента, несомненно, мешает текущая отраслевая конъюнктура: с одной стороны, высокая ключевая ставка обусловливает снижение спроса к реализации проектов любого строительства в принципе, с другой стороны, вопросы градостроительных согласований в Санкт-Петербурге (перевод земель из одних категорий в другие, согласования генерального плана развития города и действующие градостроительные регламенты) требуют серьезного внимания, тесного взаимодействия участников рынка с регулирующими инстанциями и являются обычно долгим процессом. Это в совокупности останавливает многие инициативы как в моменте, так и в долгой перспективе», — отметил он.

Эксперт утверждает, что добавить новых красок в «серый пояс» можно путем активного вовлечения инвесторов в обустройство. Но для этого требуются улучшение общей ситуации в экономике, способствующей повышению спроса, а также сбалансированная позиция градостроительных регуляторов. «Чтобы быть продуктивным, город должен предлагать пространство для разнообразных видов экономической деятельности и рабочих мест, соблюдать баланс между экономикой знаний, сферой услуг и легкой промышленностью. И мы должны поддерживать прежде всего то, что уже есть, — резидентов», — резюмирует Роман Дякин.