Многоконтурная проблема: сибиряки обсудили ход внедрения механизма КРТ

Поиску путей решения этих проблем было посвящено прошедшее в мэрии Новосибирска заседание Рабочей группы Союза строителей Новосибирской области по комплексному развитию территорий (КРТ).

«Аварийный» КРТ

Заместитель начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Иван Ивашина напомнил, что в обновленных «Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) Новосибирска» определено 163 площадки КРТ суммарно более чем на 1 500 гектаров, на которых можно будет возвести свыше 15 млн квадратных метров жилья.

В ближайшей перспективе механизм КРТ также должен помочь расселению аварийного жилья в Новосибирске — в той его части, которая была признана аварийной после 1 января 2017 года. Определены 14 площадок суммарно на 60 гектаров, на которых расположено 168 таких домов. Бюджетное финансирование их пока не охватывает. «У федерального центра сейчас приоритет — обеспечить расселение аварийных МКД, признанных таковыми до 1 января 2017 года», — пояснил Иван Ивашина. Между тем, к семи площадкам уже проявили интерес частные застройщики. Пилотный проект по этой схеме определен на состоявшемся в начале июня совещании у вице-губернатора Новосибирской области Владимира Знаткова — это площадка по улице Дунаевского в Калининском районе площадью 4,5 гектара, где необходимо будет расселить и снести 9 аварийных жилых домов.

Несмотря на то, что формально закон позволяет, реализуя решения по КРТ, вносить необходимые изменения в ПЗЗ и даже в генеральный план, Иван Ивашина рекомендовал застройщикам не увлекаться подобными инициативами (вроде увеличения коэффициента плотности застройки), стараясь укладывать задуманное на площадках КРТ в границы требований действующих градостроительных регламентов. По его оценке, внести изменения на практике будет трудно, учитывая, что социальная активность жителей на потенциальных участках КРТ велика, а городские депутаты, без одобрения которых изменения не утвердить, в конфликтных ситуациях наверняка примут сторону жителей и согласовывать градостроительные отклонения откажутся.

Не частный вопрос

Впрочем, застройщикам, которые входят в проекты КРТ по собственной инициативе, пока в принципе нельзя рассчитывать на корректировку и утверждение градостроительной документации по «специальным условиям», предусмотренным частью 10.2 статьи 45 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ, так как основания для этого отсутствуют. В итоге весь проект может упереться в проблему, когда, например, застройщик выкупает под строительство многоквартирных домов (МКД) участки с объектами индивидуального жилищного строительства (ИЖС), будучи не в состоянии впоследствии изменить вид разрешенного использования, отчего его МКД на землях ИЖС автоматически становятся нарушителями градостроительных норм.

Заместитель мэра Новосибирска — начальник департамента строительства и архитектуры Алексей Кондратьев отметил, что отчасти упомянутая коллизия решена на уровне актуализированного генплана Новосибирска, где на 70% территории ИЖС уже не звучит, то есть менять по такому поводу граддокументацию в большинстве случаев не придется. В свою очередь, ведущий юрист Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Мария Митяшина констатировала отсутствие правоприменительной практики по данному вопросу, и для прояснения ситуации предложила направить уточняющий запрос в Минстрой России, чтобы, опираясь на толкование компетентного федерального ведомства, исключить для строителей возникновение нежелательных юридических конфликтов.

Против данного предложения высказался начальник управления архитектуры и градостроительства областного Союза строителей Виталий Столбов. По его сведениям, федеральный Минстрой уже ведет борьбу с описанной коллизией, и для ее преодоления разработан законопроект, позволяющий «уравнять» использование специальных положений части 10.2 статьи 45 ГрК для КРТ по инициативе правообладателя и для КРТ по инициативе местного органа власти. Если все пойдет по плану, законопроекту скоро будет дан ход (сейчас он проходит процедуру согласования).

Вместе с тем, Алексей Кондратьев отметил сохраняющееся торможение реализации механизма КРТ на территориях, занятых исключительно частным сектором. «На сегодня, если на большой территории присутствует ветхий дом, возникают основания принимать решение о КРТ (по всей этой площадке), расселяя в соответствии с местным законодательством и частный сектор, который не обеспечен хотя бы одной централизованной коммуникацией (фактически, это весь индивидуальный жилфонд в областной столице), — констатировал вице-мэр. — Но для того, чтобы иметь стопроцентные перспективы освоения всей территории, предусмотренной ПЗЗ как территория КРТ, надо, чтобы возможность реновации частного сектора у нас открывалась не только тогда, когда там имеется хотя бы один ветхий, аварийный дом, а и тогда, когда там присутствует чисто частный сектор. Чтобы данную проблему обойти, мы сейчас готовы формировать многоконтурные территории, обеспечивающие включение в площадку КРТ необходимых домов ветхого фонда».

В диалоге с Алексеем Кондратьевым застройщики отметили, что «накрыть» необходимыми проектами планировок предполагаемые «многоконтурные» участки так, чтобы вписаться во все требования градостроительных регламентов, будет трудно.

Чья «социалка»?

Не менее важный вопрос — «потянут» ли новосибирские застройщики социальную инфраструктуру за свой счет? По словам Алексея Кондратьева, маловероятно, что новосибирская мэрия начнет требовать от строителей возведения за собственные средства детсадов и школ — маржинальность проектов жилищного строительства в городе объективно не позволяет частному застройщику профинансировать еще и возведение соцкультбыта. «Прибыльность у нас не столь велика, именно поэтому московские застройщики не проявляют существенной активности на новосибирском рынке. И, наверное, это хорошо», — отметил чиновник. С его слов, реальная схема в Новосибирске выглядит так: на площадках комплексного развития частный застройщик «расчищает» от ветхих домов, от частного сектора необходимые земельные участки для школ, детсадов и других объектов, обеспечивает возможность их подключения к инженерным сетям и передает муниципалитету. Подхватывая эстафету, муниципалитет ищет возможность для включения финансирования данных соцобъектов в федеральные и региональные бюджетные программы.

Иную точку зрения высказал Виталий Столбов. По его оценке, идея строить «социалку» за счет застройщиков не так уж фантастична даже для Новосибирска. «На комплексных площадках финансовое обременение для возведения необходимых по нормативам школ и детсадов составляет примерно пять с небольшим тысяч рублей на квадратный метр жилья, — сообщил он. — При нынешних ценах на «первичку» в Новосибирске это не такое уж радикальное увеличение (особенно если учесть, что жилье, сразу и гарантированно обеспеченное объектами соцкультбыта, на рынке ценится дороже)».

Но это должны быть именно комплексные крупные площадки. С точки зрения Виталия Столбова, часть небольших (1-1,5 гектара и меньше) площадок, формально позиционируемых сегодня как площадки под КРТ, таковыми, по сути, не являются. Это, скорее, площадки под строительство многоквартирных домов с обременениями.

Защитить интересы бизнеса

«Если застройщик вложился в развитие территории и у него уже 70-80% искомого земельного участка находится в собственности, но при этом оставшиеся проценты он не в состоянии выкупить из-за завышенных требований землевладельцев-продавцов, должна быть введена новая норма в законе, защищающая интересы застройщика, — предложил директор по развитию ГК «ДомСтрой» Валерий Федоров. — При возникновении такой ситуации у застройщика должно быть право продолжать осваивать данный участок с возможностью использования для освоения оставшейся части земли по инициативе органа местного самоуправления (МСУ), но без обязательной процедуры аукциона».

Алексей Кондратьев подчеркнул, что уже сейчас, в действующем нормативном поле, застройщик, взявшийся за КРТ «по инициативе правообладателя», но «финансово обессилевший» на половине пути, вправе обратиться за поддержкой в мэрию, чтобы она помогла закончить выкуп земель, продолжив проект КРТ уже по инициативе органа МСУ, ограничив тем самым запросы мелких землевладельцев. Однако в этом случае перед застройщиком открывается перспектива обязательного аукциона, который можно и проиграть. Вице-мэр высказал мнение, что с определенными оговорками инициатива Валерия Федорова имеет право на поддержку и продвижение.

Управляющий партнер коллегии адвокатов «Премьер коллегия» Марина Антонова, со своей стороны, напомнила о безусловном приоритете Гражданского кодекса над Градостроительным — а с этой позиции подобное введение «института одного доминирующего собственника» является нарушением частного права (и с этим тезисом в итоге согласился Алексей Кондратьев). Валерий Федоров в ответ на это предложил подумать над возможным введением некоего третьего (компромиссного) варианта «совместной» реализации проекта КРТ — «по инициативе собственника и по инициативе органа МСУ». Алексей Кондратьев порекомендовал отработать данное предложение в юридически продуманных формулировках.

Алексей КОНДРАТЬЕВ, заместитель мэра Новосибирска, начальник городского департамента строительства и архитектуры:

«Да, КРТ по инициативе органа МСУ содержит требование о проведении аукциона среди застройщиков-претендентов. Формально это означает, что застройщик, уже вложивший деньги в частичный выкуп домов ИЖС, в предпроектные разработки и пр., рискует проиграть аукцион и остаться без земли. Но с учетом того, что компаний, способных «потянуть» проекты КРТ, в Новосибирске немного, их фактические зоны влияния известны, во многом результаты упомянутых аукционов становятся предсказуемыми, а упомянутый риск — незначительным»

Кстати:

Новосибирская область входит в число четырех российских регионов, принявших на себя обязательство ускоренно, до конца 2023 года, полностью расселить аварийное жилье, признанное таковым до 1 января 2017 года.