Дело за малым: зачем включать объекты небольшой этажности в матрицу городской застройки

Эвелина ИШМЕТОВА, директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL:

Сегодня крупные российские города (с населением от 500 тыс. человек) испытывают недостаток в средне- и малоэтажных объектах недвижимости. К такому выводу специалисты нашей компании пришли, проанализировав методами экспертных интервью и воркшопов застройку ряда населенных пунктов страны, а также изучив мировые практики.

Для разнообразия

Развитые европейские страны давно практикуют включение малоэтажных районов или отдельных мало- и среднеэтажных объектов в «городскую ткань». Это вносит разнообразие в градостроительный ландшафт, позволяет играть с классностью в рамках одного квартала или района, дает возможность внедрения различных типологических решений, отвечающих запросам разных целевых групп. При этом, отмечу, оставаясь в границах существующей застройки и не пытаясь разрастаться путем присоединения разросшихся пригородов к городу. Одним из наглядных примеров реализации данной концепции является жилой комплекс (ЖК) Goodluck Hope в Лондоне (Великобритания) или ЖК Kurfürstendamm 231 в Берлине (Германия).

В нашей же стране новые микрорайоны крупных городов обычно включают в себя здания одной высотности, преимущественно многоэтажные, а если в рамках одного участка и строятся «малоэтажки», то это почти всегда единичные объекты, рассчитанные на сегменты «премиум» и «делюкс» — при том, что практика высотной застройки объектами массового спроса в городской черте идет вразрез с последними рекомендациями в мире урбанистики. Для таких кварталов даже появилось определение — «человейники», и коннотация у него, очевидно, не самая положительная, особенно учитывая данные прошлогоднего опроса, проведенного финансовым институтом развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ», согласно которым 65% семей, проживающих в многоквартирных домах, мечтают о переезде в собственный дом. Но даже если среднестатистический россиян и захочет приобрести квартиру в мало- или среднеэтажном проекте, ему для этого придется перебраться за город.

Понятно, что если говорить про массовое строительство, то история с частными домами в формат мегаполиса не очень вписывается. Но для города есть достойная альтернатива своего жилья — таунхаус, отвечающий почти всем запросам людей, которые предпочли бы жить в частном доме. В их число входит, например, наличие земельного участка, более спокойная среда, невысокая этажность застройки, а также чувство собственного комьюнити.

Со всеми бывает

Но, конечно, у такого формата проживания есть и минусы. Одна из проблем жизни за городом — недоступность инфраструктуры: государство и девелопер не в состоянии предоставить городскую плотность инфраструктурных объектов при низкой плотности загородного расселения.

И если с отсутствием в зоне 15-минутной шаговой доступности магазина человек готов смириться, то переломным моментом является подбор хорошей школы для первоклассника и последующее посещение учебного заведения или спортивных секций. Также возникают трудности, когда ребенок подрастает и поступает в вуз: дорога туда и обратно занимает слишком много времени, а проживание в общежитии является зачастую не самым комфортным решением.

Отдельно стоит сказать про отсутствие нормального общественного транспорта и, как следствие, необходимость передвижения на частном автомобиле. Ну и наконец, большинство людей, переезжающих в загородный дом, продолжают работать в городе — и время, потраченное на дорогу на работу, в среднем заметно удлиняется. Совместить все запросы возможно, лишь возводя мало-и среднеэтажные объекты в городской черте.

Продается и так

Отсюда вопрос: почему в рамках городской застройки до сих пор не появляются разноплановые по своей типологии и классовости объекты при условии, что на это есть реальный спрос?

Ответ во многом связан с экономикой. Существует прямая зависимость себестоимости строительства и этажности здания. При прочих равных, в среднем, чем выше этажность, тем ниже удельная цена. Это обусловлено тем, что стоимость возведения фундамента, лифта и крыши, подключения к сетям и некоторые другие относительно фиксированные затраты распределяются в таком случае на большее число квадратных метров жилья. Опять же, есть исключения (например, если в здании нет лифта); или же из-за нормативов (к примеру, при определенной этажности нужно делать две лифтовых шахты, а не одну — тогда удельная стоимость здания, в которым на один этаж меньше, может быть ниже).

Далее: продажная цена квадратного метра в центре города, естественно, более высокая. Даже там, где есть градостроительные ограничения по этажности или же сама концепция объекта такая, повышенная себестоимость многоэтажного строительства ввиду «большого ценника» при последующей реализации себя оправдывает, застройщик точно оказывается в выигрыше. И такие объекты хорошо продаются, что видно на примере дорогих проектов в Москве и Санкт-Петербурге.

По тем же причинам строить здания повышенной высотности вне центра тоже гораздо выгоднее. Согласитесь, сложно представить, чтобы застройщик ушел в плюс, построив элитные таунхаусы, скажем, в Гольянове.

Одни не хотят менять…

Поскольку, как мы выяснили, выше почти всегда равно дешевле, у застройщиков в подавляющем большинстве случаев нет стимула строить объекты сильно ниже разрешенной на участке этажности. Особенно это касается двух столиц и ряда других городов-миллионников, где доля затрат на покупку земли довольно большая.

Вместе с тем, в России достаточно крупных населенных пунктов, где цена на землю относительно низкая и в самой городской черте. В таких местах полная себестоимость строительства малои среднеэтажных зданий ненамного выше, чем многоэтажных зданий, что подтверждается при анализе проектных деклараций проектов сопоставимых классов, но с разной этажностью, например, в Новой Москве, которая стала центром активного строительства невысотных зданий.

Однако и девелоперы, и власти заинтересованы в строительстве высотных зданий в черте города: для первых это влечет увеличение прибыли, для вторых — увеличение налоговой базы и понижение удельных трат на инфраструктуру в расчете на одного человека. И в результате получается, что в городской черте вырастают кварталы многоэтажек.

А если люди и переезжают за город, то городские власти этого почти не чувствуют: проживающие на постоянной основе за городом и составляющие от 10 до 20% работоспособного населения чаще всего остаются прописанными в городе и продолжают платить подоходный налог в городской бюджет. Соответственно, это еще одна причина нежелания городских властей менять ситуацию.

…другие не могут

Понятно, что на градостроительные ограничения девелоперы напрямую повлиять не могут, но могут попробовать сами построить доступные (массовые) объекты смешанной этажности в рамках застройки одной территории — и не обязательно во вред себе. Как уже было сказано, в городах вроде Москвы и Санкт-Петербурга это не окупится из-за высокой себестоимости земли, однако в условном Челябинске — вполне. Понятно, что стройка «человейника» привносит меньше рисков, однако есть все причины полагать, что и смешанная массовая застройка при правильной реализации не будет убыточной.

При застройке территории разноуровневыми объектами происходит сразу несколько положительных эффектов. Во-первых, очевидно, появляется предложение мало- и среднеэтажных объектов в черте города, что прямо коррелируется с запросами людей. Во-вторых, жители высокоэтажных домов также остаются в плюсе: они выигрывают за счет сниженной средней этажности района и, соответственно, более свободной среды проживания. Также это позволяет снизить нагрузку на транспортную районную инфраструктуру. И, конечно, выигрывает сам город: в нем появляется современный район с комфортной урбан-средой.

Выручить по-соседски

Наконец, отдельным пунктом следует рассмотреть создание девелопером в таких кварталах комьюнити-центров. Это поможет:

● организовывать досуг различных слоев населения;

● создавать поводы для знакомств в рамках своей подгруппы (с едиными ценностными ориентирами), для общения и запуска новых креативных программ досуга, инициированных самими жителями;

● давать место для встреч сообществ района;

● инициировать проведение культурно-массовых программ для всех возрастных групп и т. п., что становится возможными исключительно в рамках средне- и многоэтажного девелопмента.

Иными словами, они, как понятно из названия, создают комьюнити из разрозненного набора жильцов, что также перекликается с запросами людей, предпочитающих загородное жилье.

За счет приведенных выше факторов жилой квартал, застроенный таким образом, будет выгодно выделяться среди других территорий похожего класса. Следствием станет повышенной спрос, в том числе и со стороны тех, кто склоняется к переезду за город. А общий прирост комфортабельности города приведет к снижению стимулов переезда в Москву или Санкт-Петербург.

Можно предположить, что за счет этого цена продажи объектов немного повысится, но тем не менее останется в рамках трат, которые могут себе позволить типичные покупатели массового жилья. Это поможет отбить небольшое повышение в удельной себестоимости проекта из-за включения мало- и среднеэтажной застройки в проект.

Также, управляя сообществами через комьюнити-центры, системно работающие девелоперы смогут:

● видеть свою целевую аудиторию гораздо лучше;

● анализировать опыт собственных проектов в разных регионах и считывать запросы на разнообразную (в том числе новую) типологию жилья;

● не бояться экспериментировать с продуктовой матрицей, создавая в рамках собственных жилых комплексов различные продукты: от городских таунхаусов до многоэтажных апартаментных комплексов с доходными программами;

● понимать, как всем этим управлять через эффективный инструмент — соседский центр. К слову, их уже в рамках своих проектов точечно создают «высотные» девелоперы, теперь осталось эту матрицу наложить на мало- и среднеэтажные комплексы и интегрировать в городскую застройку.