Сергей Пахомов: «Тяжелые времена рождают сильных людей»

Сегодня строительная отрасль возвращается по своему положению в доковидные времена, когда на рынке не было массовой льготной ипотеки, и государство не «вливало» на рынок триллионы рублей. Но поддерживать девелоперов все равно необходимо, правда, механизмы должны быть другие. Какие — в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко на полях форума недвижимости «Движение» рассказал Сергей Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ. С любезного разрешения коллег мы также публикуем этот материал.

— Вы сегодня впервые посетили форум «Движение». О каких, возможно, новых актуальных проблемах застройщиков услышали?

— В моем случае сложно что-то новое услышать. Все-таки мы максимально погружены в процесс. Одно хотел отметить: очень много людей, участников, много знакомых лиц. По крайней мере, как мне показалось, так или иначе все ведущие застройщики и девелоперы были представлены. А это значит, что какое-то правильное дело происходит. Но в таких форумах важен осадок — в хорошем смысле слова — по итогам. Сейчас пообщаются официально, неофициально, и после этого родятся тезисы о том, что сегодня ждет от власти сама отрасль. И вот это нам важнее.

Разговор живой сегодня был. Дискуссия на пленарной сессии сразу пошла не по сценарию, и это придало живости, драйва и даже, может быть, честности. Тексты явно не все были заготовленные — где-то эмоция была. Поэтому, если в целом говорить, то ощущения у меня очень позитивные.

— Сегодня Ваша цитата о том, что ключевой ставки в 6% уже не будет, обошла все кулуары. Действительно не будет?

— Я не сказал, что не будет ключевой ставки в 6%. Первый тезис мой был о том, что нет смысла сейчас обсуждать, как нам сложно, и что делать при ключевой ставке 20%. Сегодня надо вместе с отраслью не повторить предыдущих ошибок, когда мы все говорили о том, что скоро отменится шестипроцентная ипотека — и что же будем делать… Говорили-говорили, а делать не делали. Хотя было понятно, что этот «аттракцион» заканчивается. Так вот, сегодня у нас есть год-полтора, пока ключевая ставка Центробанка вернется к каким-то удобоваримым значениям. Возможно, это будет и 6%, а может быть, 10% — не знаю. Но согласитесь, цифра 8–10% нас сейчас очень обрадует, все перевернет с ног на голову. Поэтому, кстати, сегодня коллеги-застройщики говорили, что даже шаг Центробанка в 1% уже добавляет людям оптимизма, начинается какое-то движение спроса.

Нам сегодня надо подумать о том, что когда ставка станет ниже, льготной ипотеки все равно не будет. Вот этой суперльготной инвестиционной ипотеки, как мы ее называем. То есть, когда любой человек может 15 ипотек взять, инвестировать, хорошо заработать, а государство за это доплатит. Может быть, немного жесткие сейчас фразы говорю, но такого — это мое личное мнение — больше не будет.

Да, мы будем продолжать поддерживать категории, действительно нуждающиеся в улучшении жилищных условий, — они у нас определены. Понятно, семьи с детьми, жители Дальнего Востока, какие-то еще точечные — я не исключаю, что будут расширения. Мы сейчас по поручению президента работаем с ребятами с СВО — возможно, здесь будут более четкие движения. Но радикальных перемен в категорийности не будет. Процент чуть снизится и так далее. Но в целом нам надо сегодня готовиться к тому, что рынок будет естественным образом балансироваться, ставка ЦБ будет снижаться.

И что мы будем делать тогда? Я имею в виду, как мы будем тогда работать? Все ли механизмы, которые есть сегодня, нас устраивают? Что можно дополнительного при цене денег в два раза дешевле: какие дополнительные финансовые механизмы, инструменты стимулирования можно выводить на рынок? Вот о чем надо сегодня говорить. А иначе мы будем об этом говорить, когда это случится, — и года полтора еще потеряем. Ведь процессы не такие быстрые. Вот об этом я сегодня и говорил. Но это мое личное мнение, основанное на том, что сейчас происходит, и над чем сейчас работаем.

— Все чаще поднимается вопрос необходимости упрощения процедуры банкротства застройщиков. Насколько это реальная картина развития событий?

— Любой вопрос, который мы рассматриваем на государственном уровне, в первую очередь обсуждаем через призму того, что он даст всем участникам. В нашем случае — это застройщики, потребитель, то есть конкретный гражданин, и в целом государство. Поэтому если у коллег из банков есть аргументы, зачем это надо и что это упростит для всех в линейке участников, — я уверен, мы можем это обсуждать. Пока на сегодняшний день процедура банкротства застройщиков сложновата. В каком плане? Мы сталкивались с проблемой обманутых дольщиков, когда получали дома в результате банкротства застройщиков. Эта процедура очень медленная. В этой части я бы точно упростил. Все остальное, о чем говорит ДОМ.РФ и, в принципе, банки, — имеет место жить. Но по всем направлениям должно стать лучше.
Финализируя: этот вопрос можно рассматривать, но ради чего? Когда мы получим ответ, он очень сильно повлияет на темпы наших движений в работе над этим вопросом.

— Какие сейчас новые законопроекты в Думе обсуждаются?

— Мы идем по нескольким направлениям. Если говорить о стройке, то ничего кардинального пока не обсуждаем. А из того, что сегодня обсуждается и что все почувствуют, — это корректировка законодательства в сфере работы саморегулируемых организаций.

Мы планируем принять решение об определенном ужесточении, то есть о введении более четкой ответственности саморегулируемых организаций (СРО), вплоть до их руководства, за членов своих организаций. Сегодня получается, что денежки мы собираем со строителей — я имею в виду саморегулирование — а как таковой ответственности никто не несет. Ничего, кроме каких-то формальных протокольных вещей, мы не видим.

Но я сейчас не критикую работу саморегулирования в целом — это неплохой механизм. Но надо шаг за шагом доводить его до ума. Много хорошего он дает. Но есть какие-то моменты, которые нужно подправить. И здесь с более четким регулированием мы придем, которое будет направлено на ответственность, на качество, на более четкую и тесную работу СРО со своими членами в плане контроля за их деятельностью.

Я не исключаю введения дополнительных критериев для участия в определенного уровня конкурсных государственных аукционах. Потому что сегодня — не секрет — у нас идет в каком-то смысле подлог и подмена при участии в конкурсах на госконтракты. Когда вам очень хочется взять этот объект, стройку, но у вас не хватает, например, опыта построенных объектов. И вы заключаете договор с третьей компанией, что вроде бы вы у нее строили. Это ни хорошо, ни плохо — такие правила. И я не исключаю, что в этой части мы тоже чуть более жесткие регулировки введем.

Что касается инвестиционного и квартирного жилья, строительства — есть несколько законопроектов, над которыми мы работаем. Они в основном связаны с расширением финансовых механизмов приобретения — сберегательные жилищные сертификаты, работа с рассрочкой, — у нас есть линейка законопроектов. Не хочу сказать, что все просто. Центробанк не очень в восторге от этого, но мы работаем.

По поэтапному раскрытию эскроу я уже говорил, что это не самая популярная в кабинетах власти тема. Но запрос на это есть. И я говорил и еще раз повторяю, что как только мы все вместе найдем механизм, который будет гарантировать при поэтапном раскрытии эскроу-счетов сохранность денежных средств, то сможем просить вернуться к обсуждению этого вопроса, в том числе и Центробанк. Но на сегодняшний день такого механизма никто не представил даже из коллег, присутствующих в зале, — крупных застройщиков и девелоперов — у которых есть мощнейшие юридические, финансовые службы. Пока этого механизма нет. Увидим его — значит, будем обсуждать.

Мы продолжаем работу по сокращению инвестиционно-строительного цикла. Эта работа уже стала текущей, поэтому особенно сильно не подсвечиваем. КРТ: приняли в начале года еще один законопроект, который дал дополнительные механизмы: возможность вводить в КРТ ИЖС. Сложная тема, но попробовали такой механизм дать. Упростили работу с сельхоз. территориями. Этот механизм будем развивать и дальше.

Нас очень беспокоит проектирование, качество проектирования, в первую очередь — на государственных объектах. Нас очень беспокоит количество и объемы корректировок проектов, которые сегодня идут, что говорит об их не самом высоком качестве. Но эта подотрасль требует более радикальных перемен — возможно, смены общего вектора, то есть самого подхода к оплате, к качеству, к контролю. Мы над этим очень думаем. Но чтобы зайти на эти перемены, надо воздух набрать в легкие. Но мы такого уровня вопросы тоже обсуждаем. И как только будем готовы — выйдем в публичную плоскость и поговорим на эту тему.

— Правительство продлило до конца года мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочки сдачи новостроек. Суммарно мораторий действует уже почти два года. Насколько он может быть еще продлен?

— Надо понимать, что любой подобный мораторий не очень хорошо сказывается на общем отношении покупателя к отрасли в целом. Сложный вопрос. Необходимость этого моратория определяют коллеги из правительства — это их зона ответственности. Они нашли вот такой баланс. Мы понимаем, почему это происходит. Знаем проблему с так называемым «потребительским экстремизмом». Понимаем, что ограничительные меры нужны, потому что это уже стало отдельной отраслью зарабатывания денег на застройщиках. И все это в итоге все равно «укладывается» в цену квадратного метра. Ничего хорошего в этом нет. В какой-то мере здесь правительство понять можно.

Мы, как и обещали несколько лет назад, нашли законодательные решения, ограничивающие вот этот батл при приемке квартиры адекватными рамками. Такое решение нашли, закон принят, и с 1 сентября он начнет действовать. Честно говоря, мы очень надеемся, что с 1 сентября — с введением в действие закона — эта тема снимется, как и необходимость в мораториях. По крайней мере, в моратории по качеству — точно.

Сроки строительства — да, здесь есть вопросы — сложная экономическая ситуация. Тут тоже можно спорить: у кого-то ситуация сложная, а кто-то чуть снижает цену — сегодня как раз без намеков говорилось об этом. Но такие акции по распродаже на рынок действуют по-разному. Но это рынок, это бизнес. Я к чему? Те решения, которые мы приняли — к 1 сентября возвращаюсь — начнут действовать. И мы считаем, что эта проблема должна быть снята.

Видим еще небольшую возможность подкорректировать законодательство в этой части — ввести обязательных экспертов, подтвержденных профессионалов. Например, из компаний-членов СРО, аттестованных прорабов, которые бы тоже несли ответственность. Понятно, что следующий этап — суды. Но хотя бы на начальном этапе должны быть такие люди. В этой части мы еще можем что-то «докрутить» в законодательстве. Посмотрим, как это будет регулироваться. Поэтому не знаю, нужно ли будет продлять этот мораторий. Надеюсь, что нет.

— А что касается недостроев. Как будет регулироваться этот сегмент?

— Недострой недострою рознь. У нас есть государственные недострои, которые остались с советских времен. И в этой части нам необходимо принимать решение, упрощающее списание таких объектов. Потому что есть объекты, которые не спишешь: они по балансовой стоимости безумных денег стоят, висят на государственных органах или на госкорпорации, и их списать достаточно сложно. Нужно упрощать.

Второй блок недостроев у нас остался и торчит, как «гнилые зубы», в городах. Это несколько сотен домов, которые остались от застройщиков, где мы получили обманутых дольщиков. Мы получили эти дома в фонд, выплатили серьезные деньги — под 100 миллиардов, если не больше. Все-таки 260 тысяч квартир предоставили — это гигантский объем. Но осталось несколько сотен домов-недостроев. Особой ликвидности продавать в рынок их нет. Возможно, мы будем включать механизмы совместной достройки, приглашать инвесторов там, где есть хоть малейшая ликвидность. Остальные будем сносить.

Есть частные недострои, работу с которыми необходимо упрощать до максимума. Это, может быть, не самое среди бизнеса популярное решение, но вынуждены это делать. Недострои уродуют наши города, а возможности работать с ними у власти нет. Не все могут, как в столице, подобрать и принять какие-то волевые решения. Здесь нужны механизмы, решения, которые подтолкнут собственника использовать это имущество: либо его продать, либо достроить, либо привлечь инвестора, либо снести, либо просто подарить его государству, если оно готово его взять. Подталкивающие механизмы к реализации самого проекта должны быть, мы над ними тоже думаем. Они не должны быть «драконовскими», но они должны серьезно подталкивать человека, собственника, давая ему возможность, шанс достроить или что-то с этим объектом сделать.

Есть еще в связи с этим одна непростая тема. Это здания, которые находятся в процессе строительства, но либо без документов, либо уже видно, что строятся с превышением существующих норм, либо за пределами утвержденных разрешительной документацией объектов. У региональных и муниципальных властей должны быть возможности принимать решения, останавливающие этот беспредел. Это абсолютно точно. Опять же, не самое популярное среди бизнеса решение: будет куча визга о том, что же вы бизнес душите. Но это нужно обязательно сделать, мы тоже подумаем над этим.

— Еще одна из последних проблем, которую на ПМЭФ подняла Счетная палата, — проблема мастер-планирования. Завышаются все показатели мастер-планов, потом строятся объекты, которые не нужны, которые не могут тянуть в эксплуатации...

— Счетная палата проводит огромную работу. Если говорить по мастер-планированию — они все изучили досконально и детально. Я, может быть, совсем каких-то пессимистичных перспектив тут не поддерживаю. Но то, что есть проблемы, — это факт. Все это должно быть исполнимо, потому что тратятся, по сути, государственные деньги.

Я сейчас не оцениваю исполнимость мастер-планов, но, может быть, отчасти и поэтому мы сегодня ведем работу по загрузке в федеральное законодательство самого понятия «мастер-план». Сегодня мастер-план — это документ, основанный на рекомендациях Министерства экономического развития. Он будет погружен в законодательство до конца этого года обязательно. Я не анонсирую сейчас, каким будет этот документ, но он абсолютно точно будет документом, обязательным для исполнения, он будет контрольным документом и контролируемым. Вопрос ответственности — это вопрос коллег из правительства. Если они сочтут нужным, они введут. Я бы ввел.

Мастер-план должен давать региону и муниципалитету конкретные территории, возможности — стимулировать к изготовлению мастер-плана тоже необходимо. У нас сегодня огромнейшее количество градостроительной документации: между собой согласовать все сложно, а мы еще догружаем мастер-план. Мастер-план должен быть документом, облегчающим эту работу. Над этим и думаем. Анонсировать ничего не буду, но точно в этом году мы законодательство примем, и надеюсь, что оно даст возможность тем регионам и муниципалитетам, которые хотят «положить на бумагу» суть своего развития, идеологию и конкретные, детальные шаги, это получить.

— Еще один из обсуждаемых вопросов — сегодня все больше информации о застройщиках и по строительной отрасли загружается в ЕИСЖС. Не предвещает ли это новых мер и законодательных ограничений?

— Думаю, что нет. Зачем? У всех этих действий должны быть следствия. Мы видим все эти данные для чего? Для того, чтобы не просто понимать, в каком они находятся состоянии, а для того, чтобы можно было сделать вывод, какая нужна помощь, что сделать, чтобы не допустить каких-то ситуаций. Не все наши системы отвечают на вопрос «Зачем?». Этот массив информации должен дальше иметь какое-то применение. Отдельно это все может работать, приносить толк — я не подвергаю сомнению необходимость.

Вообще вся стройка у нас находится в убогом состоянии с точки зрения цифровизации, хуже только ЖКХ. «Цифра» может помочь нам все облегчить. Может помочь облегчить общение, прохождение документов, может дать нам возможность своевременно выявлять проблемы, реагировать на них и видеть последствия наших реакций. Она может помочь просчитывать какие-то варианты. Это все может сделать «цифра» вкупе с искусственным интеллектом. Поэтому надо как можно больше внедрять простых, понятных цифровых механизмов, которые есть.

И здесь мы коллегам из профильного Министерства строительства законодательно все механизмы как раз в прошлом году дали, приняв большой соответствующий блок законодательства. Так что руль у них в руках.

— Когда мы с Вами встречались в последний раз, на рынке были хаотичные движения: застройщики метались, обсуждались темы возможного банкротства. Сейчас затишье. Как Вы оцениваете ситуацию в строительной отрасли?

— Во-первых, унывать не надо. Второе — я не сказал сегодня это со сцены, не успел просто, но следовало бы — тяжело сейчас в другом месте. В стране есть территории, места, где ребятам действительно тяжело. Поэтому все познается в сравнении.

Конечно, было комфортно, когда государство по триллиону рублей в год «заливало» на этот рынок. Но эти времена закончились. Мы сегодня, в общем-то, вернулись в доковидную ситуацию, когда не было у нас такого, и жили спокойно. Отрасль надо поддерживать — это наша позиция. Но механизмы всегда будут разные. Те решения по нефинансовой поддержке отрасли, которые мы приняли в это непростое время, нам бы их никогда не дали принять в спокойной ситуации. Мы очень много сделали.
Я намекаю на то, что вернется назад ставка — а различные решения по защите застройщиков уже приняли. Надо искать новые механизмы, они есть. На саму стройку приходится только 50% в цене квадратного метра, все остальное — это сопутствующее. Надо искать возможность экономить, искать возможность уходить от лишних расходов. Сейчас поработаем с нормативами на социальные объекты — уже станет легче, потому что они станут в полтора раза дешевле. Я не анонсирую, я надеюсь. Где-то с энергетиками давление попробуем снять на нашу отрасль, поработаем с землей. Еще есть резерв, где мы можем поискать бонусы, плюсы, меры поддержки. И они могут дать существенный результат.

Прошел год — никто не мечется, никто не обанкротился. Посмотрите на форум: все красивые, все приехали, улыбаются. Не все так сложно и плохо, но хотелось бы и лучше. Надо просто делать, надо работать. Да, стало чуть сложнее, но ничего страшного. Придут времена, когда будет полегче. Главное, чтобы мы помнили, что были тяжелые времена. Тяжелые времена рождают сильных людей. Ждем.