АГН «Москва»
«СГ»: Владимир Иосифович, все надеялись, что введение эскроу-счетов полностью решит проблему обманутых дольщиков, но теперь появилась информация, что каждый седьмой строящийся по этой схеме дом может превратиться в долгострой. Что вы об этом думаете?
Владимир Ресин: Проблемы при строительстве домов возникли по большей части из-за подорожания стройматериалов. Кроме того, есть единичные случаи злоупотреблений менеджмента застройщика и ошибок планирования. Фонд развития территорий мониторит ситуацию и вносит дома в список рискующих стать проблемными, если строительство идет плохо или вовсе остановилось.
Сейчас в России возводится около 9 тыс. жилых многоквартирных домов (МКД). Из них 7 773 — через проектное финансирование и 1 044 — на средства дольщиков, то есть по старой схеме. До 15% домов по счетам эскроу перенесли сроки ввода в эксплуатацию, еще порядка 10% остановили работы на практически готовых объектах. Почти во всех домах, которые попали в список проблемных или балансируют на его грани, готово уже 90% квартир.
Были опасения, что застройщики станут занижать себестоимость строительства, потому что банки неохотно шли на выдачу кредитов под низкомаржинальные проекты. Проектное финансирование заставит банк либо вернуть средства покупателям, либо достроить здание на собственные средства. Деньги никуда не пропали, они в неприкосновенности заморожены на счетах. Банкротств среди застройщиков пока тоже не наблюдается. Банкам банкротство застройщика крайне невыгодно.
Говорю с металлом в голосе: мы видим проблему и принимаем все необходимые меры, чтобы отрасль эти вопросы отрегулировала. Председатель профильного думского комитета Сергей Пахомов подтвердил на заседании ЭС готовность депутатского корпуса в кратчайшие сроки провести необходимые законодательные инициативы, подготовленные и согласованные профессиональным сообществом. Однако главными факторами для решения выявленных проблем являются эффективная и своевременно реализуемая политика регионов по надзорной деятельности в части долевого строительства и активная позиция банковского сектора как инвестора принятых на кредитование строительных проектов.
«СГ»: Эту тему на последнем отраслевом госсовете поднимал и глава государства...
В. Р.: Президент тему не просто поднял, он выразился предельно ясно — «поэтапно, за полтора-два года завершить строительство ранее замороженных объектов». И это касается не только сферы долевого жилищного строительства. Задача понятна: должна заработать введенная в Градостроительный кодекс (ГрК) РФ в декабре 2021 года специальная глава 6.5. по объектам незавершенного строительства с участием государственного финансирования всех уровней бюджетной системы.
Долгострои — это закопанные деньги, которые просто ухнули в никуда. Больная и сложная тема для всей строительной отрасли. Сегодня, в целом, помимо 2 189 проблемных объектов, включенных в единый реестр, существует еще и «серая зона», в которой более 1 500 проблемных объектов жилищного строительства с участием физических лиц, то есть объекты по всем формальным признакам не подпадают под действие федерального закона.
Ясно, что ситуацию нужно менять, причем во всех сферах и видах строительства — от инфраструктурного до жилого. Сейчас мы налаживаем сотрудничество с региональными властями, обсуждаем меры реализации с учетом специфики региона. Разработан законопроект, который должен помочь ускорить решение проблемы недостроя в системе строительства жилья по эскроу-счетам. Тем, кто полностью оплатил свое жилье с целью именно жить, предлагается выплачивать денежную компенсацию по актуальной коммерческой цене недвижимости. Таким образом, люди смогут быстро купить себе новую квартиру и закрыть страницу с долевыми проблемами. Но есть и граждане, которые вложили деньги в строительство многофункциональных жилых комплексов и сегодня рассчитывают на решение своих проблем, так как это имеет значение для бюджета домохозяйств. Например, для улучшения жилищных условий молодых членов семьи за счет их отселения в приобретаемые апартаменты, которые только с 2019 года вдруг стали нежилыми помещениями, но присутствуют в эскроу-договорах как «двухкомнатные квартиры», а то и более.
«СГ»: Вы сказали, что тема долгостроев для строительства больная…
В.Р.: Федеральным бюджетом следует распоряжаться разумно и эффективно! Бывают какие-то срывы и единичные случаи, но когда ситуация приобретает системный характер и такие масштабы, это признак более глубоких проблем. А они не решатся сами собой.
Долгострои — не просто черная дыра, высасывающая бюджетные ресурсы, каждый объект является укором административной власти — люди начинают с недоверием относиться к органам управления и хозяйствующим структурам.
Более того, долгострой крайне негативно влияет на прилегающие территории и состояние городской среды, вредит градостроительному развитию. Как удачный проект подтягивает за собой весь район, где активизируется благоустройство, так депрессивный заброшенный объект начинает разъедать все вокруг себя, а также может быть одним из факторов, влияющих на уровень безопасности жизни. Не открою Америку, сказав, что дети очень любят играть на заброшенных строительных площадках, которые даже в обычном состоянии — территория повышенной опасности, а разрушающиеся долгострои увеличивают вероятность несчастных случаев многократно.
«СГ»: Какие объекты чаще всего оказываются в списке долгостроев?
В.Р.: Грустно, но чаще всего это объекты культуры. Они всегда больше всего страдают от нехватки средств на завершение строительства, в том числе и потому, что реставрационные работы должного качества — одни из самых дорогостоящих. Стыдно сказать, но в список проблемных объектов входит даже корпус Третьяковской галереи недалеко от Кремля, а это новый корпус, буквально в центре Москвы.
Часть проблемы — сложная и запутанная схема признания объектов незавершенным строительством, особенно доставшихся нам в наследство с советских времен и периода 1990-х. Неясно, в чьей собственности находятся эти строения, и прежде, чем приступать к каким-либо реальным действиям, нужно прояснить именно этот момент.
Со времен СССР не было такого количества возможностей контроля и учета, как сейчас организовал Минстрой России. Никто не хотел связываться с долгостроями, не понимали, за чей счет и под чью ответственность с ними работать. С 2023 года мы должны действовать по новым правилам и системно.
«СГ»: Что планируется сделать для решения проблемы с долгостроями?
В.Р.: Минстрой над этим работает — уже согласован ряд документов; принят пятилетний план формирования адресных инвестиционных программ и работы по ним, первые решения уже вступили в силу. До конца года должна быть закончена нормативная база, а уже в следующем году приступят к пошаговой реализации. Сегодня в составе Госдумы рекордное число людей, стремящихся и настроенных помочь нам в решении этой проблемы, много хозяйственников, управленцев и бизнесменов, знающих ситуацию изнутри.
Рабочая группа с участием нашего комитета предложила Минстрою России поработать над предложением Генпрокуратуры выдавать обманутым дольщикам государственные жилищные сертификаты в дополнение к уже существующей практике предоставления жилого помещения или выплаты компенсации.
Еще в марте председатель правительства РФ Михаил Мишустин утвердил «дорожную карту» внедрения в практику новых подходов к управлению незавершенными строительными объектами. Теперь полномочия главного координатора работы по ликвидации долгостроев принадлежат Минстрою.
Интересное предложение выдвинул генеральный директор ППК «Единый заказчик» Карен Оганесян. Он обосновал за счет ликвидации долгостроя возможность увеличить долю строительной отрасли и ЖКХ в ВВП с 10% до 15% к 2030 году и в собираемых налогах с 12% до 15% к 2025 году, на 500-600 млрд рублей.
Отмечу, экспертное сообщество полагает, что нужно совершенствовать правила допуска на рынок вообще, не может показатель «низкой цены» быть реально оптимальным. Сегодня расторгается каждый четвертый строительный контракт, или по 44-ФЗ применяют штрафные санкции к подрядчику. Рисуется неприятная картина: фактически часть подрядчиков, получающих допуск к конкурсным процедурам, является недобросовестной.
«СГ»: Коррупция и непотизм, за которые так любят ругать власть россияне?
В.Р.: Скорее всего, именно они. Ну, и погоня за легким рублем оборачивается для бюджета огромными расходами. Счетная палата сообщает: в России порядка 7,7 тыс. проблемных долгостроев общей стоимостью более 700 млрд рублей. Они возникли в основном из-за срывов сроков строительства, невыполнения подрядчиками взятых на себя обязательств и условий контракта, и то самое, о чем я сказал раньше, — ситуации, когда изначально выбрали ненадлежащего подрядчика.
Требуется система, объективно оценивающая возможности участника строительного рынка, его способности выполнить задачу с нужным качеством и в конкретные сроки. Нужно установить фильтр, в том числе за счет предквалификационного отбора на госзаказе. Одновременно для компаний, себя уже зарекомендовавших и доказавших делом свои слова, часть конкурсных процедур следует упростить или отменить вовсе.
«СГ»: С этим реально можно что-то сделать?
В.Р.: Возможно, надо будет внести соответствующие согласованные изменения как в ГрК РФ, так и в Жилищный и Земельный кодексы, в законодательство о государственной регистрации прав и тому подобное. И тогда реально, да. Здесь может помочь опыт Москвы и других регионов, например, Карелии и Сахалина, которые уже несколько лет работают в этом направлении и имеют наработки в рамках существующего законодательства. В Карелии еще с 2020 года проводилась инвентаризация объектов незавершенного строительства. Да, кто-то ищет причины, а кто-то возможности!
Правительство РФ предоставило регионам довольно большую свободу в принятии решений по текущим долгостроям, чтобы они могли исходить из ресурсов и возможностей региона в том числе.
Есть предложение создать более действенную систему рейтинга подрядных организаций, во многом автоматизированную, объективную и прозрачную. Такая система поможет выбирать именно добросовестного исполнителя строительного проекта «под ключ». А если будет выбрана компания с заведомо низким рейтингом, станет понятно, что здесь замешана какая-то коррупционная схема.
«СГ»: Как внешние санкции повлияют на поиски решения проблемы?
В.Р.: На поиски решения санкции повлияют куда меньше, чем организация системы грамотного, компетентного управления проектом, его стоимостью, чтобы не допустить долгостроев. Есть мнение, что в связи с санкциями и подорожанием строительных материалов нужно будет увеличить сроки признания объекта долгостроем. Отмечу, что речь идет о разумных сроках — около полугода, это касается недавно попавших в зону риска зданий.
Но законодательство уже (путем принятия антисакционных мер) пошло навстречу застройщикам, продлив сроки выданных разрешений на строительство, а также приняв другие решения, которые дали время, чтобы найти новых поставщиков, наладить логистику, пересчитать цену и своевременно внести изменения в существующие условия договоров. Здесь оперативно должны сработать и государственные заказчики, надо исключить те самые «административные барьеры». Нужен штабной режим работы и взаимодействия по каждому объекту.
Бизнес, разумеется, необходимо поддерживать, но не в ущерб качеству жизни горожан и самому облику городов, здесь я согласен с председателем нашего комитета Сергеем Пахомовым.
«Долгострои — не просто черная дыра, высасывающая бюджетные ресурсы, каждый объект является укором административной власти»
Номер публикации: №31 19.08.2022