Shutterstock/FOTODOM
Мастер-план — это градостроительный документ долгосрочного стратегического планирования, который определяет концепцию будущего развития территории. Однако в России понятие «мастер-план» до сих пор законодательно не закреплено: нет жестких требований к его составу, содержанию и порядку утверждения.
В ходе работы над проектом, да и непосредственно в ходе застройки он может многократно меняться — это принятая практика. Однако инженерные коммуникации и дороги не могут меняться вслед за мастер-планом постоянно. Опытные проектировщики не принимают мастер-план за догму, прогнозируют изменения с высокой точностью, тем самым оберегают девелоперов от дополнительных затрат и согласований. О секретах проектирования «на вырост» «Стройгазете» рассказали генеральный директор «ТюменьЭнергоПроект» Юрий Антропов и главный инженер проекта Алексей Гайдамак.
Основная причина изменения мастер-планов — экономическая, вызванная стремлением девелопера максимизировать прибыль с объекта. На основании мастер-плана девелоперы защищают план развития территории в госорганах, показывая то, что хочет видеть администрация. Потом, видя изменившийся спрос или возможность построить дополнительный объект для продажи, начинают вносить изменения и всеми возможными способами их согласуют.
Изменение параметров обычно идет в сторону увеличения плотности и высотности, что в свою очередь обусловливает изменение и остальных составляющих – ширину и пропускную способность дорожно-транспортной сети, инженерную инфраструктуру и так далее. Предсказать изменения подобного рода несложно, поэтому в проекте коммуникаций всегда есть смысл делать расчеты с запасом.
Недавний пример. Застраивался крупный микрорайон на 260 гектарах – около 2 млн кв. метров жилья, школы, садики, образовательные центры, два торговых центра. По этой территории был утвержден мастер-план с 12-этажной застройкой. В какой-то момент решили повысить этажность с 12 до 18 этажей. При таком увеличении объемов жилья необходимо корректировать ширину улично-дорожной сети, количество парковочных мест, пересчитать число пожарных гидрантов на другие объемы, увеличивать пропускную способность трубопроводов, нагрузки по электрике и тому подобное.
Еще один кейс. В жилом квартале эконом-сегмента на самой окраине города среди башен предусмотрен паркинг. Учитывая целевую аудиторию покупателей с низким доходом и высокой закредитованностью несложно предположить, что парковочные места будет сложно продать, и на этом месте рано или поздно возникнет одноподъездная «свечка», понадобится подъезд и бесплатная уличная парковка.
Вторая значимая причина корректировки мастер-планов — изменения в нормативах и сводах правил. В проектировании жилых кварталов это частая история. Новые правила диктуют другую посадку дома — по цепочке это повлияет на проектирование подъездов к домам, дорожную сеть, расчеты расстояния для размещению автобусных остановок, расположение парковочных мест. Поменяется и решение по инженерным сетям. Такое развитие событий тоже можно предусмотреть — для этого необходимо отслеживать веяния на уровне дискуссий в профсообществе и нормативных инициатив.
Наконец, третья типичная причина изменений мастер-планов – ошибки, которые допускаются при их создании. В большинстве случаев эти документы делают менеджеры, а не инженеры-проектировщики. Эскизы зачастую учитывают нормы поверхностно или частично. Например, радиусы не вписывают в уличную дорожную сеть, а просто «чертят дугу», не учитывая, что если там поедет длинномер, то он просто не впишется в поворот. Ошибка, которую мы исправляем в каждом втором проекте — размещение канализационно-насосных станций, очистных сооружений, которое требует определенной санитарно-защитной зоны. Далеко не всегда она определена на мастер-плане, и, чтобы соблюсти нормативы, приходится сдвигать дома на несколько метров.
Когда мы как проектировщики получаем мастер-план, берем заложенные в него дорожные и инженерные сети и вычерчиваем их заново уже в нормативах и расчетах. Обмен между проектировщиками, девелоперами и разработчиками мастер-планов происходит неоднократно. Если район большой, есть смысл проектировать частями шаг за шагом.
Предвидеть будущее
Следующий важный аспект аналитической работы – посмотреть вперед и представить, как поменяется территория лет через десять-пятнадцать. Возможно, стоит заложить совсем другие параметры и мощность оборудования с учетом потенциального роста численности населения, изменения функционала использования площадей.
Приведу типичные истории из практики — со схожими ситуациями мы сталкиваемся постоянно.
Водоснабжение и канализация. По концепции микрорайона, которую выдает девелопер, достаточно 12 км 500-миллиметровой трубы, чтобы обеспечить водой дома, включая потребности пожаротушения. Скорее всего, в ближайшие два года этажность увеличат на два этажа и построят 14-этажки, затем перейдут к 18- и 23-этажной застройке. Здесь есть смысл пойти на увеличение расходов в моменте и заранее заложить следующий типоразмер трубы – не 500, а 600 мм. Это удорожает прокладку сетей на несколько миллионов рублей на старте, но, когда мощности станет недостаточно, вынуть одну трубу из земли и поменять на другую будет еще дороже. Такой прецедент был в одном из ЖК в Тюмени: этажность в некоторых домах увеличилась с четырех до шести-восьми этажей. Нагрузки выросли, труба, выбранная строго по расчетам «в настоящем», перестала справляться и ее пришлось «похоронить», проложили новую.
Электричество. История с нагрузками по электричеству аналогична. Посчитали, что на первом этаже будет салон красоты на несколько мастеров, которые используют фены. По факту площадь заняла «Пятерочка» — а это вентиляция, кондиционирование, морозильники, чиллеры, т.е. нагрузки многократно превышают расчетные. Сценарий частой смены функционала помещения — тренд рынка недвижимости. Лучше сразу заложить максимальную нагрузку, чем менять оборудование и проходить согласования заново.
Парковочные коэффициенты и пропускная способность въездов и выездов. По уму, это тоже надо закладывать не на сегодняшний день, а на перспективу. Есть действующая нормативная база, но есть и здравый смысл. Допустим, строится микрорайон для молодых семей. Через 10−15 лет у новоселов вырастут дети, тоже купят себе машины, автопарк жителей вырастет — и настанет транспортный коллапс, а заодно упадет инвестиционная привлекательность ЖК. Можно ли предвидеть эту ситуацию и работать с ней? Бесспорно.
Не платить дважды
Мастер-план — понятие гибкое и часто меняющееся. Проектная документация инженерных сетей и дорог, выстроенная по нормативам, — твердый документ; реализованные проекты коммуникаций и дорог — это зацементированные деньги. «Умный» проект и оборудование «на вырост» обойдутся девелоперу дороже при старте прокта, но уберегут от переделок, согласований и ненужных расходов в будущем — а значит, будут дешевле в целом. Качественный проект инженерных коммуникаций и дорог получается в результате честного диалога с девелопером, соблюдения текущей и предвидения будущей нормативной базы, обдумывания будущего застраиваемой территории на перспективу 10-15 лет.
В ходе работы над проектом, да и непосредственно в ходе застройки он может многократно меняться — это принятая практика. Однако инженерные коммуникации и дороги не могут меняться вслед за мастер-планом постоянно. Опытные проектировщики не принимают мастер-план за догму, прогнозируют изменения с высокой точностью, тем самым оберегают девелоперов от дополнительных затрат и согласований. О секретах проектирования «на вырост» «Стройгазете» рассказали генеральный директор «ТюменьЭнергоПроект» Юрий Антропов и главный инженер проекта Алексей Гайдамак.
Почему меняется мастер-план: три причины
Основная причина изменения мастер-планов — экономическая, вызванная стремлением девелопера максимизировать прибыль с объекта. На основании мастер-плана девелоперы защищают план развития территории в госорганах, показывая то, что хочет видеть администрация. Потом, видя изменившийся спрос или возможность построить дополнительный объект для продажи, начинают вносить изменения и всеми возможными способами их согласуют.
Изменение параметров обычно идет в сторону увеличения плотности и высотности, что в свою очередь обусловливает изменение и остальных составляющих – ширину и пропускную способность дорожно-транспортной сети, инженерную инфраструктуру и так далее. Предсказать изменения подобного рода несложно, поэтому в проекте коммуникаций всегда есть смысл делать расчеты с запасом.
Недавний пример. Застраивался крупный микрорайон на 260 гектарах – около 2 млн кв. метров жилья, школы, садики, образовательные центры, два торговых центра. По этой территории был утвержден мастер-план с 12-этажной застройкой. В какой-то момент решили повысить этажность с 12 до 18 этажей. При таком увеличении объемов жилья необходимо корректировать ширину улично-дорожной сети, количество парковочных мест, пересчитать число пожарных гидрантов на другие объемы, увеличивать пропускную способность трубопроводов, нагрузки по электрике и тому подобное.
Еще один кейс. В жилом квартале эконом-сегмента на самой окраине города среди башен предусмотрен паркинг. Учитывая целевую аудиторию покупателей с низким доходом и высокой закредитованностью несложно предположить, что парковочные места будет сложно продать, и на этом месте рано или поздно возникнет одноподъездная «свечка», понадобится подъезд и бесплатная уличная парковка.
Вторая значимая причина корректировки мастер-планов — изменения в нормативах и сводах правил. В проектировании жилых кварталов это частая история. Новые правила диктуют другую посадку дома — по цепочке это повлияет на проектирование подъездов к домам, дорожную сеть, расчеты расстояния для размещению автобусных остановок, расположение парковочных мест. Поменяется и решение по инженерным сетям. Такое развитие событий тоже можно предусмотреть — для этого необходимо отслеживать веяния на уровне дискуссий в профсообществе и нормативных инициатив.
Наконец, третья типичная причина изменений мастер-планов – ошибки, которые допускаются при их создании. В большинстве случаев эти документы делают менеджеры, а не инженеры-проектировщики. Эскизы зачастую учитывают нормы поверхностно или частично. Например, радиусы не вписывают в уличную дорожную сеть, а просто «чертят дугу», не учитывая, что если там поедет длинномер, то он просто не впишется в поворот. Ошибка, которую мы исправляем в каждом втором проекте — размещение канализационно-насосных станций, очистных сооружений, которое требует определенной санитарно-защитной зоны. Далеко не всегда она определена на мастер-плане, и, чтобы соблюсти нормативы, приходится сдвигать дома на несколько метров.
Когда мы как проектировщики получаем мастер-план, берем заложенные в него дорожные и инженерные сети и вычерчиваем их заново уже в нормативах и расчетах. Обмен между проектировщиками, девелоперами и разработчиками мастер-планов происходит неоднократно. Если район большой, есть смысл проектировать частями шаг за шагом.
Предвидеть будущее
Следующий важный аспект аналитической работы – посмотреть вперед и представить, как поменяется территория лет через десять-пятнадцать. Возможно, стоит заложить совсем другие параметры и мощность оборудования с учетом потенциального роста численности населения, изменения функционала использования площадей.
Приведу типичные истории из практики — со схожими ситуациями мы сталкиваемся постоянно.
Водоснабжение и канализация. По концепции микрорайона, которую выдает девелопер, достаточно 12 км 500-миллиметровой трубы, чтобы обеспечить водой дома, включая потребности пожаротушения. Скорее всего, в ближайшие два года этажность увеличат на два этажа и построят 14-этажки, затем перейдут к 18- и 23-этажной застройке. Здесь есть смысл пойти на увеличение расходов в моменте и заранее заложить следующий типоразмер трубы – не 500, а 600 мм. Это удорожает прокладку сетей на несколько миллионов рублей на старте, но, когда мощности станет недостаточно, вынуть одну трубу из земли и поменять на другую будет еще дороже. Такой прецедент был в одном из ЖК в Тюмени: этажность в некоторых домах увеличилась с четырех до шести-восьми этажей. Нагрузки выросли, труба, выбранная строго по расчетам «в настоящем», перестала справляться и ее пришлось «похоронить», проложили новую.
Электричество. История с нагрузками по электричеству аналогична. Посчитали, что на первом этаже будет салон красоты на несколько мастеров, которые используют фены. По факту площадь заняла «Пятерочка» — а это вентиляция, кондиционирование, морозильники, чиллеры, т.е. нагрузки многократно превышают расчетные. Сценарий частой смены функционала помещения — тренд рынка недвижимости. Лучше сразу заложить максимальную нагрузку, чем менять оборудование и проходить согласования заново.
Парковочные коэффициенты и пропускная способность въездов и выездов. По уму, это тоже надо закладывать не на сегодняшний день, а на перспективу. Есть действующая нормативная база, но есть и здравый смысл. Допустим, строится микрорайон для молодых семей. Через 10−15 лет у новоселов вырастут дети, тоже купят себе машины, автопарк жителей вырастет — и настанет транспортный коллапс, а заодно упадет инвестиционная привлекательность ЖК. Можно ли предвидеть эту ситуацию и работать с ней? Бесспорно.
Не платить дважды
Мастер-план — понятие гибкое и часто меняющееся. Проектная документация инженерных сетей и дорог, выстроенная по нормативам, — твердый документ; реализованные проекты коммуникаций и дорог — это зацементированные деньги. «Умный» проект и оборудование «на вырост» обойдутся девелоперу дороже при старте прокта, но уберегут от переделок, согласований и ненужных расходов в будущем — а значит, будут дешевле в целом. Качественный проект инженерных коммуникаций и дорог получается в результате честного диалога с девелопером, соблюдения текущей и предвидения будущей нормативной базы, обдумывания будущего застраиваемой территории на перспективу 10-15 лет.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: