Отдохни! Как избежать ошибок при строительстве объектов туристической инфраструктуры

Станислав АЛЕКСЕЕНКО, руководитель отдела строительного аудита и управления проектами консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге:

В настоящее время в России туризм является развивающейся отраслью. И во многом благодаря геополитической ситуации его развитие получило поддержку на государственном уровне. Текущее положение в индустрии характеризуется нереализованным потенциалом многих туристических мест по всей стране, ограниченной конкуренцией и недостатком инфраструктуры.

Один из ключевых отраслевых статистических показателей — обеспеченность жителей гостиничными номерами. В Европе этот показатель находится на уровне 9-11 номеров на 1 000 человек, а в России — только 5-7, при этом немалая часть гостиничного фонда страны существует еще с советских времен и нуждается в модернизации.

Акценты расставлены

Для ряда отраслей кризисные явления, в том числе закрытие некоторых границ, становятся точкой роста, и рекреационный сегмент не стал исключением. Для развития внутреннего туризма государство задалось целью привлечь инвесторов и девелоперов к строительству современных отелей и санаториев по всей России.

Инвестиции в гостиничные объекты обычно непривлекательны из-за высокой капиталоемкости и длительного срока окупаемости. Именно поэтому для поддержки инвесторов в период высокого внутреннего спроса стартовала программа государственных субсидий и льготных кредитов на строительство и реконструкцию рекреационных объектов. Инвесторы могут привлечь заемные средства на возведение или модернизацию санаториев и отелей категории «три звезды» и выше площадью не менее 5 тыс. кв. м или с номерным фондом от 120 номеров. Льготные кредиты в размере от 100 млн до 70 млрд рублей выдаются на срок до 15 лет по ставке 3-5% годовых. Однако при этом проект должен быть максимально проработан: иметь пакет документов на землю и готовый бизнес-план. Такое финансирование позволяет развивать экономику отрасли и стимулировать внутренний туризм. За 2021-2022 годы в программу было отобрано 89 проектов, в которых будет реконструировано более 27 тыс. номеров. Однако этого все еще недостаточно для формирования качественного предложения гостиниц.

При этом задачу динамичнее развивать качественную инфраструктуру для отдыха в стране поставил в июне Владимир Путин в рамках XXVI Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ-2023). Президент даже предложил расширить программу льготного кредитования гостиничных проектов, сделать акцент на поддержку самого востребованного сегмента — три-четыре «звезды». Также, по его словам, нужно обязательно включить в эту программу строительство круглогодичных парков развлечений, аквапарков и горнолыжных курортов.

На заметку инвесторам

Хотя поддержка власти в части развития туристической инфраструктуры очень своевременна, перед инвесторами остается еще множество нерешенных задач и сложностей, связанных со строительством. Соблюдение установленных для гостиниц норм является одним из важнейших условий выдачи кредита. Эти нормы гарантируют комфортное проживание гостей и касаются различных аспектов строительства и обеспечения безопасности, таких как пожарная защита, вентиляция, водоснабжение и другие. Множество правил зафиксировано в профильном своде правил (СП) 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования», однако часто гостиничные операторы также предъявляют технические требования к объекту, исходя из своего продукта, категории и портрета гостей, опыта эксплуатации.

Вместе с тем в официальном СП для рекреационных объектов четко прописаны следующие условия:

— при гостиницах категорий «четыре звезды» и выше следует предусматривать площадку для кратковременной остановки автомобилей и автобусов;

— загрузочные и хозяйственные зоны должны быть крытыми, с визуальной и шумовой изоляцией от номеров и общественных помещений для проживающих;

— для гостиниц «четыре звезды» и выше при наличии двух и более этажей потребуются лифты, причем время их ожидания не должно превышать 30 секунд;

— шахты пассажирских лифтов не должны примыкать к жилым комнатам номеров гостиниц, а при смежном размещении с административными помещениями следует устанавливать дополнительную звукоизоляцию;

— для номеров гостиниц категорий «четыре звезды» и выше следует предусматривать звукоизоляцию, обеспечивающую уровень шума менее 35 дБ;

— в гостиницах категории «пять звезд» необходимо предусматривать комнаты швейцаров и носильщиков багажа площадью не менее 8 кв. м в непосредственной близости от вестибюля;

— для предприятий общественного питания, размещаемых в гостиницах, следует предусматривать хозяйственный подъезд, разгрузочную площадку, мусоросборник;

— в гостиницах категорий «четыре звезды» и выше следует предусматривать обеспечение работы инженерных систем не менее чем от двух раздельных источников электроснабжения.

К строениям, находящимся в природоохранной зоне, также существуют требования по сбросу сточных вод, охране ландшафта и водных объектов.

Соблюдение установленных нормативов является необходимым для обеспечения высокого уровня обслуживания, безопасности и комфорта проживания гостей.

Чтобы не просчитаться

Среди ошибок, допускаемых при проектировании гостиниц, можно выделить несколько наиболее часто встречающихся. Во-первых, небольшой масштаб проектов при их удаленности от населенных пунктов, что не позволяет генерировать достаточный качественный трафик.

Во-вторых, ориентированность на один сезон (летний или зимний) и отсутствие инфраструктуры для межсезонья. Наглядным примером являются горнолыжные курорты, которые не всегда готовы предложить хороший досуг в теплое время года (хотя летняя доходность может быть выше зимней).

В-третьих, нерациональное управление бюджетом: увеличение расходов на 7-10% в связи с выбором более качественных материалов и инженерного оснащения не приведет к сопоставимому падению доходности финансовой модели, зато сформирует дальнейший эффективный эксплуатационный и ремонтный бюджет, поспособствует более высокой рыночной ликвидности и обеспечит более длительный срок службы объекта. Помимо технической составляющей, важно иметь качественную проектную документацию, учитывающую спрос со стороны рынка и потребителя.

Во избежание ошибок следует учитывать внешние факторы и требования государства, помнить, какие правила диктует рынок, чего хочет конечный потребитель, чтобы в конечном счете создавать качественный и успешный объект.

Кстати:

В прошлом году на поддержку строительства модульных гостиниц (так называемых глэмпингов) было направлено 4,2 млрд рублей, которые получили 174 проекта в 20 регионах страны. Однако спрос на них гораздо выше. На ПМЭФ-2023 Владимир Путин предложил в ближайшие два года выделить дополнительно 11 млрд рублей на строительство быстровозводимых объектов, что позволит реализовать еще 470 проектов подобного рода почти на 9 тыс. номеров. 10 млн российских туристов остановились в 2022 году в коллективных объектах размещения (по данным Росстата, это на 16,7% больше, чем в 2021-м)