Shutterstock/FOTODOM
Ипотечный кредит перестал быть исключительно средством улучшения жилищных условий, в грамотных руках ипотека становится эффективным финансовым инструментом, с помощью которого можно хорошо заработать. Можно сказать, что это способ использовать для инвестиций дешевые деньги банка вместо собственных накоплений. С ее помощью можно начать инвестировать с минимальными вложениями, не теряя при этом в прибыли. Главное — знать, как этот инструмент правильно применить. О том, как превратить жилищный кредит в источник доходов «Стройгазете» рассказала эксперт по недвижимости и инвестициям, юрист Юлия Обровец.
Главный тренд инвестиционного рынка недвижимости в 2023 году — динамичность: он очень живой, изменчивый и то, что работало вчера, может уже не работать завтра. Во многих регионах рынок искусственно перегревается. Застройщиками намеренно создается иллюзия выгодных и доступных предложений, поэтому важно перед принятием решения о покупке детально просчитывать все финансовые показатели.
В текущем году цены на недвижимость показывают стабильный рост. Среди предложений все больше покупателей выбирает жилье с отделкой от застройщика, чтобы сэкономить время и средства на ремонт помещения. Наблюдается повышенный спрос на районы с комплексной застройкой, это напрямую влияет на наличие инфраструктуры, а значит и на ликвидность квартиры.
Актуальные стратегии инвестирования с помощью ипотеки
Для инвесторов важно адаптироваться к изменениям и быстро, но взвешенно принимать решения. Вслед за рынком меняются предпочтительные инвестиционные стратегии, фокус смещается с быстрой перепродажи на долгосрочные вложения.
Решающее значение сейчас имеет момент входа в проект: чем ближе покупка к старту продаж, тем большую доходность можно получить на выходе. Преимущество имеют те, кто работает с квалифицированным специалистом по недвижимости, так можно получить доступ к закрытым стартам продаж и ограниченным аукционным предложениям. В случае с использованием ипотечных средств принципиально важно использовать дешевые кредитные программы, например, семейную ипотеку, ипотеку с господдержкой, банковские опции для снижения процентной ставки. Какие же инвестиционные стратегии сейчас наиболее рациональны?
Ранний вход
Приобретение недвижимости на старте продаж и перепродаже после сдачи объекта — простая, но выигрышная стратегия. Чем раньше момент покупки, тем больше можно заработать на разнице начальной и финальной стоимости. Доходность при этом может составлять до 30 процентов в зависимости от объекта. Особое внимание стоит уделить выбору момента для перепродажи: не стоит делать этого сразу после сдачи дома, когда рынок перенасыщен предложениями, лучше подождать.
Самоокупаемость
Долгосрочная стратегия, чтобы получить в собственность актив в виде недвижимости, сняв с инвестора ипотечную нагрузку. Лучший момент для покупки в этом случае — непосредственно перед сдачей дома. Сразу после ввода в эксплуатацию объект сдается в наем по стоимости выше ипотечного платежа, таким образом бремя погашения кредита ложится на плечи арендаторов. Такая стратегия требует детальных расчетов и навыков прогнозирования, чтобы правильно выбрать рентабельный объект для последующей сдачи в аренду.
Быстрая перепродажа
Один из самых стремительных вариантов инвестирования в недвижимость: покупка на этапе предсдачи дома, предпродажная подготовка и быстрый выход на сделку. Прибыль достигается за счет конкурентного преимущества перед другими предложениями на рынке, подготовка к продаже может включать выполнение ремонта, меблировку, хоумстейджинг.
Покупка на пике продаж
Чтобы получить выгодную цену, можно покупать тогда, когда все продают. После ввода объекта в эксплуатацию наблюдается всплеск предложений о продаже — это как раз нужный момент. В этой ситуации есть сразу два ключевых плюса:
большой выбор квартир и планировок позволяет выбрать оптимальный объект;
высокая конкуренция между продавцами дает возможность получить более низкую цену.
При такой тактике к вопросу перепродажи стоит вернуться позже, как правило, через 1-2 года, когда основной поток предложений схлынет.
Инвестирование в потенциальную коммерческую недвижимость
Оценивая план развития инфраструктуры в выбранном районе, можно сделать выбор в пользу жилых помещений на первых этажах. В перспективных локациях такая недвижимость пользуется спросом в качестве коммерческой площади и достаточно быстро реализуется после сдачи дома. При этом изначальная стоимость покупки ниже других этажей, как минимум, на 10 процентов.
Типичные ошибки начинающих инвесторов
Инвестирование несет в себе риски, начинающие инвесторы могут некорректно оценить ситуацию и нерационально вложить средства. Наш эксперт рассказал, какие ошибки чаще встречаются в начале инвестиционного пути.
Неправильная оценка собственных сил. Зачастую люди не могут представить, как будут чувствовать себя с ипотечным кредитом: кажется, что сумма платежа посильная, но на практике платить тяжело. Чтобы не допустить подобного, Юлия Обровец советует начинающим инвесторам рассматривать проекты с минимальной стоимостью, не нужно начинать с чего-то глобального. Например, это могут быть небольшие студии, апартаменты или однокомнатные квартиры в регионах. По мере накопления инвестиционного опыта можно расширять количество проектов и увеличивать бюджет.
Неверный момент входа в инвестицию. Инвестиции — это система, здесь нет случайных решений. Момент входа в проект имеет ключевое значение.
Некорректные прогнозы по объекту. Рассчитывали на доходность 30%, получили 10% — такая ситуация не редкость на перегретых рынках. Начинающие инвесторы могут не учитывать важные факторы, либо опираться на непроверенные прогнозы.
Эмоциональное принятие решений. Люди часто совершают быстрые необдуманные сделки на эмоциональной волне, особенно это заметно в нестабильной экономической и политической ситуации последних лет. Инвестиции такого не терпят, требуется только холодный расчет.
Отсутствие подробных расчетов. До входа в инвестпроект нужно рассчитать абсолютно всё: стоимость кредита и дополнительных услуг, платеж, стоимость потенциальной аренды и др. Нередко люди готовы купить заранее провальный объект просто потому, что не делали расчетов.
Личный опыт эксперта
Юлия Обровец поделилась примером из личного инвестиционного опыта:«За 17 лет инвестиций кейсов достаточно много, расскажу об одном из недавних проектов. В 2019 году я приобрела квартиру в Сочи с помощью ипотечных средств. Покупка была сделана на старте продаж, а уже с 2020 года она приносит мне стабильный ежемесячный пассивный доход»
Стоимость квартиры при покупке - 3 800 000 руб
Стоимость квартиры на 2023 год - 13 500 000 руб
Вложения в обустройство (ремонт и мебель) - 700 000 руб
Ставка по ипотеке 5,5%
Платеж по ипотеке - 16 900 руб
Стоимость аренды в месяц - 60 000 - 100 000 руб
Инвестировать нельзя ждать
Запятую в этом предложении каждый должен поставить сам, к решению вложить средства в недвижимость нужно прийти самостоятельно, с холодной головой. На сегодняшний день инвестирование в квадратные метры становится все более востребованным инструментом сохранения и увеличения капитала. Тем более, что с помощью ипотеки можно начать инвестировать практически без накоплений, этой возможностью нужно пользоваться. А чтобы ваши инвестиции стали успешным кейсом, уделите внимание качественным расчетам и изучению реальных прогнозов, либо доверьтесь грамотному специалисту с практическим опытом.
Тенденции современного рынка недвижимости
Главный тренд инвестиционного рынка недвижимости в 2023 году — динамичность: он очень живой, изменчивый и то, что работало вчера, может уже не работать завтра. Во многих регионах рынок искусственно перегревается. Застройщиками намеренно создается иллюзия выгодных и доступных предложений, поэтому важно перед принятием решения о покупке детально просчитывать все финансовые показатели.
В текущем году цены на недвижимость показывают стабильный рост. Среди предложений все больше покупателей выбирает жилье с отделкой от застройщика, чтобы сэкономить время и средства на ремонт помещения. Наблюдается повышенный спрос на районы с комплексной застройкой, это напрямую влияет на наличие инфраструктуры, а значит и на ликвидность квартиры.
Актуальные стратегии инвестирования с помощью ипотеки
Для инвесторов важно адаптироваться к изменениям и быстро, но взвешенно принимать решения. Вслед за рынком меняются предпочтительные инвестиционные стратегии, фокус смещается с быстрой перепродажи на долгосрочные вложения.
Решающее значение сейчас имеет момент входа в проект: чем ближе покупка к старту продаж, тем большую доходность можно получить на выходе. Преимущество имеют те, кто работает с квалифицированным специалистом по недвижимости, так можно получить доступ к закрытым стартам продаж и ограниченным аукционным предложениям. В случае с использованием ипотечных средств принципиально важно использовать дешевые кредитные программы, например, семейную ипотеку, ипотеку с господдержкой, банковские опции для снижения процентной ставки. Какие же инвестиционные стратегии сейчас наиболее рациональны?
Ранний вход
Приобретение недвижимости на старте продаж и перепродаже после сдачи объекта — простая, но выигрышная стратегия. Чем раньше момент покупки, тем больше можно заработать на разнице начальной и финальной стоимости. Доходность при этом может составлять до 30 процентов в зависимости от объекта. Особое внимание стоит уделить выбору момента для перепродажи: не стоит делать этого сразу после сдачи дома, когда рынок перенасыщен предложениями, лучше подождать.
Самоокупаемость
Долгосрочная стратегия, чтобы получить в собственность актив в виде недвижимости, сняв с инвестора ипотечную нагрузку. Лучший момент для покупки в этом случае — непосредственно перед сдачей дома. Сразу после ввода в эксплуатацию объект сдается в наем по стоимости выше ипотечного платежа, таким образом бремя погашения кредита ложится на плечи арендаторов. Такая стратегия требует детальных расчетов и навыков прогнозирования, чтобы правильно выбрать рентабельный объект для последующей сдачи в аренду.
Быстрая перепродажа
Один из самых стремительных вариантов инвестирования в недвижимость: покупка на этапе предсдачи дома, предпродажная подготовка и быстрый выход на сделку. Прибыль достигается за счет конкурентного преимущества перед другими предложениями на рынке, подготовка к продаже может включать выполнение ремонта, меблировку, хоумстейджинг.
Покупка на пике продаж
Чтобы получить выгодную цену, можно покупать тогда, когда все продают. После ввода объекта в эксплуатацию наблюдается всплеск предложений о продаже — это как раз нужный момент. В этой ситуации есть сразу два ключевых плюса:
большой выбор квартир и планировок позволяет выбрать оптимальный объект;
высокая конкуренция между продавцами дает возможность получить более низкую цену.
При такой тактике к вопросу перепродажи стоит вернуться позже, как правило, через 1-2 года, когда основной поток предложений схлынет.
Инвестирование в потенциальную коммерческую недвижимость
Оценивая план развития инфраструктуры в выбранном районе, можно сделать выбор в пользу жилых помещений на первых этажах. В перспективных локациях такая недвижимость пользуется спросом в качестве коммерческой площади и достаточно быстро реализуется после сдачи дома. При этом изначальная стоимость покупки ниже других этажей, как минимум, на 10 процентов.
Типичные ошибки начинающих инвесторов
Инвестирование несет в себе риски, начинающие инвесторы могут некорректно оценить ситуацию и нерационально вложить средства. Наш эксперт рассказал, какие ошибки чаще встречаются в начале инвестиционного пути.
Неправильная оценка собственных сил. Зачастую люди не могут представить, как будут чувствовать себя с ипотечным кредитом: кажется, что сумма платежа посильная, но на практике платить тяжело. Чтобы не допустить подобного, Юлия Обровец советует начинающим инвесторам рассматривать проекты с минимальной стоимостью, не нужно начинать с чего-то глобального. Например, это могут быть небольшие студии, апартаменты или однокомнатные квартиры в регионах. По мере накопления инвестиционного опыта можно расширять количество проектов и увеличивать бюджет.
Неверный момент входа в инвестицию. Инвестиции — это система, здесь нет случайных решений. Момент входа в проект имеет ключевое значение.
Некорректные прогнозы по объекту. Рассчитывали на доходность 30%, получили 10% — такая ситуация не редкость на перегретых рынках. Начинающие инвесторы могут не учитывать важные факторы, либо опираться на непроверенные прогнозы.
Эмоциональное принятие решений. Люди часто совершают быстрые необдуманные сделки на эмоциональной волне, особенно это заметно в нестабильной экономической и политической ситуации последних лет. Инвестиции такого не терпят, требуется только холодный расчет.
Отсутствие подробных расчетов. До входа в инвестпроект нужно рассчитать абсолютно всё: стоимость кредита и дополнительных услуг, платеж, стоимость потенциальной аренды и др. Нередко люди готовы купить заранее провальный объект просто потому, что не делали расчетов.
Личный опыт эксперта
Юлия Обровец поделилась примером из личного инвестиционного опыта:«За 17 лет инвестиций кейсов достаточно много, расскажу об одном из недавних проектов. В 2019 году я приобрела квартиру в Сочи с помощью ипотечных средств. Покупка была сделана на старте продаж, а уже с 2020 года она приносит мне стабильный ежемесячный пассивный доход»
Стоимость квартиры при покупке - 3 800 000 руб
Стоимость квартиры на 2023 год - 13 500 000 руб
Вложения в обустройство (ремонт и мебель) - 700 000 руб
Ставка по ипотеке 5,5%
Платеж по ипотеке - 16 900 руб
Стоимость аренды в месяц - 60 000 - 100 000 руб
Инвестировать нельзя ждать
Запятую в этом предложении каждый должен поставить сам, к решению вложить средства в недвижимость нужно прийти самостоятельно, с холодной головой. На сегодняшний день инвестирование в квадратные метры становится все более востребованным инструментом сохранения и увеличения капитала. Тем более, что с помощью ипотеки можно начать инвестировать практически без накоплений, этой возможностью нужно пользоваться. А чтобы ваши инвестиции стали успешным кейсом, уделите внимание качественным расчетам и изучению реальных прогнозов, либо доверьтесь грамотному специалисту с практическим опытом.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: