Имеем право! При покупке квартиры в ипотеку можно вернуть часть денежных средств

Борис БОГОУТДИНОВ, управляющий партнер «Консалтинговой компании «2Б Диалог»:

«Право на имущественный налоговый вычет закреплено в статье 220 Налогового кодекса (НК) РФ, где указано, что граждане могут воспользоваться льготой при покупке жилой недвижимости или доли в ней (ипотечный кредит на долю в жилом помещении выдается при покупке вторичной недвижимости). Виды жилых помещений содержатся в статье 16 Жилищного кодекса РФ.

На налоговый вычет могут претендовать лица, которые оформлены на работе в соответствии с Трудовым кодексом РФ и уплачивают подоходный налог в размере 13% своих доходов. Льготой также могут воспользоваться граждане со статусом самозанятых, если они ведут трудовую деятельность официально, то есть по трудовому договору или договору гражданско-правового характера (ГПХ).

Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен гражданину один раз в жизни. В 2024 году наибольшая сумма, с которой можно его получить, составляет 2 млн рублей.

Если рассматривать более детально, то имущественный налоговый вычет могут получить:

■ россияне, которые работают на постоянной основе и платят налоги сами либо налоги за них платит работодатель;

■ неработающие пенсионеры, завершившие трудовую деятельность не более трех лет назад и до этого момента уплачивавшие НДФЛ;

■ женщины, находящиеся в декретном отпуске и ранее получавшие облагаемые НДФЛ доходы в течение трех лет;

■ любой россиянин, получавший доход в другой форме, но плативший НДФЛ не более трех лет назад,

■ гражданин, который будет платить НДФЛ в любом периоде после того, как заключен договор купли-продажи недвижимости, предварительно подтвердив это право в налоговом органе.

Какова сумма вычета?

С 2014 года, согласно пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ, у налогового вычета есть ограничение по расчетной базе — 13% от средств, потраченных на приобретение жилой недвижимости. В 2024 году максимальная сумма, с которой можно получить имущественный вычет, составляет 2 млн рублей.

Россияне могут получить следующие суммы:

■ 260 тыс. рублей — 13% от 2 млн рублей, которые потрачены на приобретение квартиры, частного дома с земельным участком, комнаты или доли в ней, либо только земельного участка, если земля предназначена под индивидуальное жилищное строительство;

■ 390 тыс. рублей — 13% от 3 млн рублей, выплаченных в качестве процентов по ипотеке, выданной на приобретение квартиры или другого объекта недвижимости. При оформлении налогового вычета в расчет берутся все проценты, которые были погашены.

Если квартира, дом или иной объект недвижимости куплены до 2014 года, но владелец не воспользовался своим правом на вычет, он может получить денежные средства в настоящее время.

Если гражданин купил квартиру в ипотеку до 1 января 2014 года, а вычет по процентам был оформлен до этой даты, лимита в 3 млн рублей по этому возврату не будет (п. 4, ст. 2 закона №212-ФЗ от 23.07.2013), однако вычет можно получить от всей суммы процентов.

У одного человека есть возможность получить имущественный налоговый вычет, максимальная сумма которого составит 650 тыс. рублей. Она складывается из 260 тыс. рублей от стоимости квартиры или другого объекта недвижимости и 390 тыс. рублей по процентам, выплаченным банку по ипотечному кредиту.

Семейная пара, которая оформила совместное владение недвижимостью, может получить 1,3 млн рублей при условии, что муж и жена — граждане России, платят НДФЛ, располагают достаточным уровнем дохода и периодом времени для полного возврата налога.

Однако сразу вернуть все денежные средства можно не всегда, поскольку имущественный налоговый вычет предоставляется только в объеме тех налоговых поступлений, которые были уплачены на момент наступления права. Помимо этого, стоимость квартиры и размер уплаченных по ипотеке процентов должны быть достаточными для того, чтобы вычет был начислен в полном объеме.

При приобретении квартиры по высокой цене к налоговому вычету можно представить только 2 млн рублей, а возврат составит не более 260 тыс. рублей.

Если стоимость квартиры составила менее 2 млн рублей, то вычет осуществляется от ее установленной стоимости. Так, купив квартиру за 1,7 млн рублей, гражданин может вернуть с помощью имущественного налогового вычета 221 тыс. рублей. Кроме того, у него будет возможность вернуть часть средств, выплаченных в качестве процентов по ипотеке.

Россиянин может получить имущественный налоговый вычет несколько раз за покупку нескольких квартир или других объектов недвижимости в том случае, если размер вычета по ним в сумме не превысит 260 тыс. рублей. При этом вычет от уплаты процентов по ипотеке можно получить только один раз и относительно одного объекта недвижимости.

Когда квартира или иной объект недвижимости куплены с использованием материнского капитала, военной ипотеки или другой субсидии, эта сумма вычитается из общей стоимости жилья. В результате расчетная база для возврата НДФЛ сокращается.

Оформление льготы

Оформить налоговый вычет можно, подав декларацию 3-НДФЛ в ФНС, направив уведомление о праве на вычет работодателю или воспользовавшись упрощенным порядком.

Для получения вычета в налоговой необходимо представить пакет документов, в который входят:

■ паспорт гражданина РФ;

■ декларация 3-НДФЛ;

■ выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;

■ договор о покупке жилья или участия в долевом строительстве либо договор уступки права требования и акт приема-передачи;

■ чеки, квитанции, платежные поручения, расписки от продавца;

■ свидетельство о браке и рождении ребенка;

■ договор ипотеки, график погашения кредита и справка об оплате процентов из банка;

■ справка о доходах, полученных в течение года, за который заявлен вычет.

Форму декларации 3-НДФЛ можно скачать на сайте ФНС. Гражданин, который хочет получить имущественный налоговый вычет, может заполнить ее в личном кабинете и приложить копии необходимых документов в электронном виде.

Документы необходимо подать в налоговую до 30 апреля того года, который следует за отчетным налоговым периодом. Время проверки декларации и представленных документов составляет до 3 месяцев. Затем финансовые средства вернутся на счет, указанный в заявлении.

Если гражданин решил оформить имущественный налоговый вычет у работодателя, это можно сделать, не дожидаясь конца налогового периода (календарного года), то есть в том же году, когда квартира или дом были куплены и оформлены в собственность. При этом гражданину также необходимо подать документы в налоговую инспекцию по месту жительства, чтобы подтвердить свое право на получение вычета.

В течение 30 календарных дней налоговая должна направить гражданину и организации, в которой он работает, уведомление. После этого работодатель направляет заявление в произвольной форме о предоставлении налогового вычета.

По завершении года имущественный налоговый вычет также можно получить в упрощенном порядке. В этом случае не нужно подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ. Все необходимые данные ФНС получит от кредитно-финансовых организаций и органов исполнительной власти напрямую. Затем до 20 марта (в соответствии с информацией, представленной до 25 февраля) и максимум через 20 дней, если данные будут предоставлены после 25 февраля, в личный кабинет гражданина на сайте ФНС налоговая пришлет предзаполненное заявление на налоговый вычет. Его нужно будет проверить и подписать электронной цифровой подписью.

Однако еще не все кредитно-финансовые организации подключены к системе информационного обмена с ФНС для предоставления налогового вычета. В связи с этим гражданину, желающему воспользоваться льготой, необходимо уточнить этот момент в банке.

Следует знать и о том, что имущественный налоговый вычет могут получить муж и жена при оформлении квартиры или иной жилой недвижимости в совместную собственность. Когда недвижимость куплена людьми, состоящими в браке, и отсутствует брачный договор, где определены права владения каждой из сторон, покупка считается общей. При этом в ЕГРН может быть указан только один собственник.

Подавая заявление на имущественный налоговый вычет, следует включить в пакет документов соглашение о разделе долей для вычета. Если дом или квартира стоят дороже 4 млн рублей, доли считаются распределенными пополам. В этом случае налоговая может не запросить соглашение. Однако если стоимость недвижимости меньше, этот документ лучше представить.

Бывает, что один из супругов не располагает доходами, облагаемыми НДФЛ. В этом случае доли все равно стоит разделить. Имущественный налоговый вычет можно будет получить и позже, когда для этого будут основания.

Особые ситуации

Возведение объекта недвижимости. В этом случае имущественный налоговый вычет можно получить лишь после того, как будет подписан акт сдачи-приемки квартиры. При этом вычет по процентам можно заявлять сразу же после выдачи ипотеки. Когда рассчитывается налоговая база для определения суммы вычета, согласно ст. 220 НК РФ, в затраты могут быть включены дополнительные расходы. Например, ремонтные работы в квартире, если ее приобрели без отделки.

Рефинансирование. При рефинансировании — изменении условий существующего договора ипотеки посредством заключения нового — в документе должна содержаться информация о том, что он выдан в счет погашения задолженности по ипотеке. Тогда заемщик сохранит свое право на имущественный налоговый вычет.

Собственник недвижимости — несовершеннолетний. Воспользоваться льготой могут родители, а также опекуны и попечители. Сумма вычета остается неизменной — 13% от стоимости квартиры или другого объекта недвижимости, но не более 2 млн рублей и 3 млн рублей по начисленным процентам. Однако родитель или другой приравненный к нему человек не сможет получить имущественный налоговый вычет еще раз. Кроме того, несовершеннолетний может самостоятельно получить свою льготу по достижении 18-летия.

Когда вычет получить нельзя

Налоговый вычет не могут получить граждане других стран, лица без регистрации по месту жительства и граждане России, если недвижимость находится за пределами страны.

Льготой нельзя воспользоваться и при покупке апартаментов, которые относятся к коммерческой недвижимости.

Кроме того, имущественный налоговый вычет не применяется в отношении НДФЛ с доходов, полученных от долевого участия в ООО или иной организации, выигрышей в лотерею или в азартных играх.

Когда сделка купли-продажи недвижимости проводится между взаимозависимыми людьми и близкими родственниками, налоговый вычет не предоставляется».

Вадим БУТИН, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость»:

«При имущественном налоге государство компенсирует до 13% стоимости квартиры, приобретенной благодаря ипотечному кредиту. Возврат зависит от объема налогов, которые поступили в виде НДФЛ.

Объясню на конкретном примере. Вы получаете зарплату в 72,5 тыс. рублей, в бюджет за год в виде налога уйдет 113,1 тыс. Эту сумму можно будет вернуть, если сразу подать заявление в налоговую. Если подождать несколько лет с оформлением заявки, то сумма выплаты увеличится.

Если квартира была приобретена в браке и ее стоимость больше 2 млн рублей, то второй супруг имеет право на такой же вычет, при стоимости не менее 4 млн рублей можно получить 520 тыс. на двоих.

Если в семье родился третий (и последующий) ребенок в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2023 года (включительно), то возможно вернуть 450 тыс. рублей для погашения ипотеки. Если вы не состоите в официальном браке — не важно, главное — это ваш статус заявителя. Выплата предназначена для многодетных родителей.

Даже если вы уже использовали материнский капитал на улучшение жилищных условий, то получить компенсацию все равно получится — это отдельная мера поддержки от государства. Также одно из условий — оформление ипотеки до 1 июля 2024 года. Подать заявку на получение субсидии можно онлайн на портале Госуслуг».

Камила ФАЗЛЫЕВА, руководитель Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой:

«Если ипотечная квартира находится в совместной собственности супругов, то есть приобретена в браке, можно «поделить» ее стоимость и подать в налоговую заявление о распределении налогового вычета. Так каждый из супругов может претендовать на получение вычета. Разумеется, только в том случае, если это позволит не только стоимость жилья, но и доход заявителей: вычет не может превышать 13% от официальных доходов максимум за три прошедших года.

Все чаще можно услышать об еще одном способе если и не вернуть что-то, то хотя бы сократить будущие платежи или сроки кредита. Это рефинансирование ипотеки, о котором сейчас активно говорят риэлторы, предлагая покупателям квартиры. Тех, кто готов оформлять кредит под новые ипотечные ставки (18-19%), все меньше, вот риэлторы и обещают скорые изменения на рынке рефинансирования — оформляйте ипотеку сейчас, не раздумывайте, условия скоро улучшатся. Это очень абстрактное обещание (скорее даже, предположение), к которому я не советую прислушиваться. Никто не знает, как долго придется платить высокие проценты (год, три, пять?) и снизятся ли они вообще.

Сейчас ожидает принятия важный закон о жилищных накоплениях, благодаря которому появится новый тип банковских продуктов, своего рода целевые депозиты с повышенной ставкой. «Пилот» уже хорошо зарекомендовал себя в Башкортостане. Люди смогут оплачивать часть стоимости жилья за счет своих накоплений, а не кредита, что тоже поможет снизить переплаты, связанные с ипотекой. По крайней мере, это будет касаться первого взноса, а в дальнейшем эту модель можно будет рассматривать и как альтернативу, существующую наряду с кредитной ипотекой».

Ольга МОЗГО, адвокат по налоговым делам:

«Прежде всего, чтобы претендовать на получение денежных средств от государства при покупке квартиры, необходимо иметь работу с официальной («белой») зарплатой.

Максимальный размер вычета при приобретении квартиры с 1 января 2014 года — 2 млн рублей, еще 3 млн рублей могут составить выплаты по процентам по ипотеке (если использовались заемные средства). Эти суммы не облагаются налогом, то есть уменьшается НДФЛ. Всего налогоплательщик может реально получить на свой банковский счет до 650 тыс. рублей. Если ваш вычет меньше указанной суммы, то и сумма возвращаемого налога будет меньше.

С 1 января 2014 года:

■ вычет можно заявить в отношении одного или нескольких объектов недвижимости;

■ имущественный вычет на погашение процентов по ипотеке может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества. Вычет можно получить только один раз.

Сумма налога, которую налогоплательщик может вернуть, ограничивается расходами на приобретение квартиры, уплаченными процентами по ипотеке и размером НДФЛ. Ежегодно налогоплательщик получит не больше 13% от своей официальной заработной платы. Возврат получить можно, начиная с календарного года, в котором возникло право на него, и в течение последующих лет, пока не вернется вся сумма.

Право на получение вычетов при покупке квартиры в ипотеку возникает с года, когда у налогоплательщика имеются платежные документы, подтверждающие приобретение квартиры, документы о собственности на квартиру (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации права собственности) при покупке квартиры по договору купли-продажи или акт приема-передачи при покупке жилья по договору долевого участия, с года фактической уплаты процентов (для вычета по погашению процентов по целевым займам (кредитам).

Вычет не применяется, если оплата расходов на строительство или приобретение жилья для налогоплательщика производится:

■ за счет средств работодателей или иных лиц;

■ за счет средств материнского капитала;

■ за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов.

Для получения вычетов налогоплательщик представляет в налоговой орган налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой прикладывает все документы, подтверждающие его право на вычеты. Бытует мнение, что 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля. Это неверно: декларацию можно предоставить в любое время. Вместе с тем, налоговую декларацию по НДФЛ можно подать только за 3 предыдущих года, за исключением пенсионеров — остальным в 2024 году можно представить 3-НДФЛ за 2023, 2022 и 2021 годы.

Например, если человек с 12 октября 2021 года имеет в собственности квартиру, купленную по договору купли-продажи за 10 млн рублей с использованием кредитных средств в размере 3,5 млн рублей, имеет заработную плату согласно справкам работодателя по формам 2-НДФЛ за 2021 год в размере 1 млн рублей (НДФЛ 130 тыс. рублей), за 2022 год — 1 млн рублей (НДФЛ 130 тыс. рублей), за 2023 год — 1,5 млн (НДФЛ 195 тыс. рублей), размер уплаченных процентов согласно справкам банка за 2021 год составил 60 тыс. рублей, за 2022 год — 240 тыс. рублей, за 2023 год — 230 тыс. рублей, то этот собственник имеет право:

■ в 2022 году представить 3-НДФЛ за 2021 год, заявив вычет на приобретении квартиры в 2 млн рублей и вернуть 130 тыс. рублей (размер НДФЛ за 2021 год) с переходящим остатком вычета на приобретение квартиры в размере 1 млн рублей;

■ в 2023 году представить 3-НДФЛ за 2022 год и получить 130 тыс. рублей (размер НДФЛ за 2022 год), в итоге получив 260 тыс. рублей — максимальный размер вычета на приобретение квартиры полностью за 2 года;

■ в 2024 году представить 3-НДФЛ за 2023 год, заявив вычет на погашение процентов по кредиту за 2021-2023 годы в размере 530 тыс. рублей (60 тыс. + 240 тыс. + 230 тыс.), и получить от государства 68 900 рублей (530 тыс. х 13%)».