Артем Кузнецов
С февраля 2022 на рынке загородной недвижимости Московского региона наблюдалось сокращение объема платежеспособного спроса. Это привело к уменьшению количества сделок примерно на 35-40%. При этом средняя цена сделки вплоть до конца лета 2022 года оставалась стабильной. Однако с сентября 2022 года на рынке жилья наблюдалась редкая ситуация — снижение цен. I квартала 2023 года стал своеобразным «дном», и с конца марта цены снова поползли вверх. Аналитики компании NORDHUS подвели итоги первых трех месяцев 2023 года и поделились своим мнением о том, как в дальнейшем может развиваться ситуация на рынке загородной недвижимости.
На протяжении весны и лета 2022 года у обывателя могло возникнуть ложное ощущение роста цен, вызванное, как ни странно, увеличением объема предложения в сегменте вторичной недвижимости. Причем это коснулось как загородного, так и городского сегмента. А все дело в том, что вторичные объекты, выставляемые на продажу физлицами с марта по август, демонстрировали все больший и больший оптимизм продавцов относительно цен экспозиции. Однако такое ценообразование носило всецело эмоциональный характер, и, на фоне сжатия платежеспособного спроса, а также выжидательной позиции со стороны покупателей, оно подвергалось существенной коррекции в момент заключения сделки. Дисконт от заявленной в объявлении цены при продаже нередко составлял 10-15% и даже выше.
Уже в сентябре эмоциональное восприятие динамики цен сменилось на противоположное – многим стало казаться, что цены резко пошли вниз. В тот момент это было связано уже не только с рынком вторичной недвижимости, но и с поведением крупных девелоперов городского, многоквартирного формата, то есть речь уже шла обо всей жилой недвижимости в целом. И если частные лица, выставившие на продажу свои объекты «вторички», просто осознали реальное положение дел и скорректировали цены в объявлениях до более объективных, то застройщики многоэтажных новостроек стали массово рекламировать скидки на квартиры в своих жилых комплексах, причем декларируемые скидки в таких объявлениях достигали порой 20%. Можно сказать, что эти две совершенно разные и почти не связанные между собой группы продавцов сформировали осенью общественное мнение – все ждали обвала цен. А возникший из-за огромного объема выдачи субсидированной ипотеки «разрыв» в цене между первичными и вторичными объектами лишь подогревал эти ожидания.
Надо отметить, что с сентября 2022 года на рынке жилья, как загородного, так и городского действительно наблюдалось редкое явление – снижение цен. Явление настолько экстраординарное, что не случалось оно с зимы 2008-2009 годов. Впрочем, как и тогда, средняя цена сделки снижалась очень медленно, крайне незначительно и совсем недолго. С начала осени 2022 и до конца зимы 2023 года темп снижения не превышал 1% в месяц, кроме октября 2022 года, когда он перевалил за 1,5%. Что совершенно неудивительно, ведь чудо-скидки на городские квартиры, как правило, давались с учетом предварительного подъема цены на близкую скидке величину, а выставленные частными продавцами по завышенным ценам вторичные загородные лоты весной и летом просто не продавались.
I квартал 2023 года стал своеобразным «дном» вышеупомянутого снижения цен. В начале марта оно замедлилось, практически прекратившись уже к середине месяца. А уже с конца марта, - и мы видим развитие этого тренда в апреле 2023 года, - цены вновь пошли в рост. Пока это совсем незначительные величины, но с учетом достаточно высоких инфляционных ожиданий на 2023 год можно ожидать и дальнейшего роста.
Способствует повышательной динамике цен и осторожное поведение большинства девелоперов в загородном сегменте, практически не планирующих вывода новых объемов ИЖС на рынок. С начала года на рынок вышло так мало новых предложений, что это едва компенсирует скромный поглощаемый объем при сократившемся спросе. Можно с уверенностью сказать, что в ближайшие пару кварталов цены подрастут минимум на 10%.
Основной итог I квартала – частичное восстановление спроса. По количеству сделок можно сказать о подъеме покупательской активности примерно на 12-15% относительно IV квартала 2022 года. Однако, с учетом сезонности, этого движения вверх недостаточно для того, чтобы давать радужные прогнозы до конца года. До уровня января-февраля 2022 года пока еще достаточно далеко. Количество первичных обращений у большинства игроков рынка вызывает в марте-апреле 2023 года некоторый оптимизм, но выльются ли массово эти запросы потенциальных покупателей в реальные сделки, станет понятно только в начале лета.
Сравнивая I квартал 2023 года с аналогичным периодом прошлого года, аналитики компании NORDHUS отметили и некоторые любопытные изменения в поведении и портрете покупателя загородной недвижимости.
Среди лиц, на которые заключается договор о покупке загородного жилья, на 4 процентных пункта выросло количество покупателей старше 55 лет, и оно перевалило за отметку 20%. При этом средний возраст покупателя «загородки» вырос незначительно, лишь слегка сместившись к середине коридора «35-40 лет». Также на 3 п.п. возросла доля женщин среди покупателей, теперь она превышает долю покупателей-мужчин и составляет около 52%. Оба эти тренда берут начало еще в IV квартале 2022 года. Впрочем, подавляющее большинство покупателей загородного жилья – это семьи, их доля составляет около 85% от общего числа, и этот показатель достаточно стабилен.
Средняя длина сделки в I квартале 2023 года продолжила расти и к концу квартала замерла в районе 100-105 дней с момента первого контакта до заключения договора. Есть основания надеяться, что с наступлением высокого сезона рост длины сделки прекратится, и по итогу II квартала мы отметим возврат к двухзначным числам.
По результатам массового опроса потенциальных покупателей в компании NORDHUS также пришли к выводу, что средний показатель предельного комфортного времени ожидания переезда в новый дом с финишной отделкой в среднем снизилось за прошедший год достаточно заметно – с 11 до 9 месяцев.