Турция
Несмотря на землетрясение в феврале, спрос на жилье в Турецкой республике сохраняется на достаточно высоком уровне. И все же трагедия внесла свои коррективы в рынок недвижимости: будут ужесточены стандарты и нормы строительства с учетом сейсмоопасных явлений, усилен контроль за застройщиками. Все это приведет к удорожанию новостроек. Построенные же 30-40 лет дома, наоборот, упадут в цене.
В целом спрос на жилье среди местных жителей вырос. Люди переселяются в относительно безопасные районы: в Анталью и Аланью. Поэтому прогнозируем рост цен и развитие этих регионов.
Граждане России продолжают приобретать недвижимость в Турции и показатели спроса уже в феврале превысили на 20% прошлогодние. В этой стране сейчас сосредоточены логистические и финансовые потоки, что интересно для бизнесменов из России, выстраивающих заново экономические отношения с Западом. В декабре 2022 года турецкое правительство внесло изменения в миграционное законодательство. Теперь безвизовый режим в стране длиться всего 60 дней, а вид на жительство по аренде больше не выдают. Чтобы его получить необходимо приобрести жилье 2+1, где 2 — это количество спален, а 1 — гостиных комнат. По оценочной стоимости от 75 тыс. долларов. А примерная минимальная стоимость трехкомнатной квартиры составляет 100 тыс. долларов. В Алании, Анталии цены еще выше, и они будут только расти.
Если инвестировать в недвижимость в Турции, то лучше выбрать стратегию быстрых флип-сделок. С расчетом на перепродажу и в короткие сроки. А вот на аренду делать ставку не стоит. Она приносит всего 4% годовых. Сезонность здесь играет большую роль. А еще необходимо учитывать высокий подоходный налог.
В перспективе будет застраиваться юг страны. По прогнозам в ближайший год продолжится ценовой рост. Чтобы заработать на недвижимости в этой стране нужно правильно выбрать объект для инвестиций.
Объединенные Арабские Эмираты, Дубай
В 2023 году ожидается рост недвижимости в Дубае на 13,5%, в то время как в Нью-Йорке всего на 2%, а в Майами на 5%. Согласно данным Knight Frank, Сеул и Лондон ожидает падение цен на 3%. Даже самые сильные luxury рынки в следующем году остынут, поскольку процентные ставки растут, а экономика замедляется.
Рынок недвижимости ОАЭ не подходит для коротких флип-сделок и его стоит рассматривать в качестве долгосрочных перспектив.
В качестве основных преимуществ вложения средств в недвижимость в Дубае можно назвать высокую арендную доходность — 8% годовых в валюте от сдачи в аренду жилой недвижимости. Доходность от бизнес-недвижимости примерно 10-11% годовых. Также отсутствуют налоги для физических лиц на перепродажу и с аренды. На рынке недвижимости этой страны действуют гибкие рассрочки. Так как гражданство в Дубае не дают, то необходимо оформить визу резидента для себя и членов семьи. Самый простой способ — купить жилье, можно получить юрлицо и визу резидента на 12 лет. Она действует на территории всех эмиратов и открывает доступ ко всем местным сервисам.
Уже сейчас цены от застройщика в Дубае на объекты, которые сдаются только через 2-3 года довольно высоки. Поэтому в 2023 году выгоднее покупать жилье от прямых продавцов, которое сдается в ближайшее время. Следует рассмотреть варианты с готовыми квартирами.
Стоит помнить, покупать недвижимость в Дубае иностранцы могут только в отведенных районах. Так на неограниченный срок только в зонах свободного владения. А в пользование на 99 лет с правом продления предлагается узуфрукт-формат владения собственностью. Арендатор полностью распоряжается владениями, но не допускается видоизменения: перепланировка, реконструкция, перестройка и пр.
И все же, недвижимость в Дубае — это стабильная годовая доходность в валюте, которая будет расти. При этом цена квадратного метра здесь пока еще ниже, чем в Сингапуре, Лондоне и Нью-Йорке. И она будет только увеличиваться ближайшие восемь лет.
Индонезия, Бали
Это седьмая страна в мире по темпу развития экономики. На Бали планируется строительство международного аэропорта, трассы для проведения Формулы 1, порта мирового уровня для приема круизный лайнеров, тематического парка развлечений Paramount Theme Park Bali. А после запуска скоростной трассы будет решена проблема пробок на автодорогах. Все это приведет к росту цен на землю. Всего для застройки будет использована 1/10 от площади острова, которая занимает туристическая часть. И уже 80% этой территории застроено. Поэтому интерес для инвестиций представляет именно земля на Бали, которая будет сохранять ценовой рост.
На острове высокая доходность от аренды. Примерно, 13-15% годовых. Это с учетом наполняемости — 60-80% в год, за вычетом расходов на содержание жилья и коммунальные услуги. Сезонность здесь большую роль не играет. Окупаемость недвижимости происходит за 5-6 лет.
Застройщики на Бали принимают оплату за недвижимость в криптовалюте на свой кошелек без комиссии. Некоторые застройщики возвращают деньги, выплаченные по рассрочке, в случае если финансовое положение инвестора изменилось. Среди других преимуществ этой локации можно назвать простую логистику открытия счета в банке, это можно сделать удаленно даже для нерезидентов, и низкий порог входа. Полностью готовую виллу в туристической локации можно купить за 350 тыс. долларов. В Индонезии 20% налог для нерезидентов, 10% налог для резидентов.
Особенности рынка на Бали: иностранцы не могут быть собственниками земли, но могут ее оформить в долгосрочную аренду. Ценовой порог для покупки жилья иностранцами: квартиры от 143,7 тыс. долларов, коттедж с землей от 212,5 тыс. долларов; нет ипотечного кредитования; недвижимость могут сдавать только специализированные компании; запрещено возводить строения выше четырех этажей. При строительстве жилья стоит учитывать месторасположение: нельзя строить вблизи храмов и зон религиозного паломничества.
По прогнозам в 2023 году аренда вырастет на 30%, частично за счет возвращения на остров китайцев. Прирост стоимости в ближайшие 5 лет ожидается от 150% на готовые объекты. Сейчас самое верное время, чтобы входить на этот рынок недвижимости.