В ноябре вырос спрос на вторичное жилье в Москве. И больше всего клиенты проявляют интерес к готовым объектам премиального и элитного сегментов. При этом покупателям доступен широкий выбор: сейчас на вторичном рынке «старой» Москвы собственники продают порядка 44 тысяч квартир и апартаментов. Квадратный метр в них обойдется в среднем в 364,4 тысяч рублей (на 13,4% меньше, чем на первичном рынке). Стоимость реализуемых объектов варьируется от 2,05 млн рублей до 4,32 млрд рублей. Аналитики компании «Метриум» рассказали «Стройгазете» о пяти самых дорогих округах на рынке вторичного жилья столицы.
1. Центральный округ
Средняя цена кв. м: 725,8 тыс. руб./кв. метр
Средняя стоимость лота: 66 млн рублей.
Объем предложения: 7711 лотов
Число лотов с ценой кв. м от 1 млн руб./кв. метр: 2344
Центральный округ Москвы лидирует по средней цене кв. м вторичного жилья – 725,8 тыс. рублей. Данный показатель на 27,4% ниже, чем на первичном рынке ЦАО. Таким образом, в историческом центре мегаполиса наблюдается максимальный разрыв цен между первичным и вторичным жильем. Также Центральный округ занимает первое место по объему предложения на вторичном рынке столицы – здесь представлено 7711 квартир и апартаментов, что составляет 17,5% от всего вторичного жилья Москвы в продаже. В свою очередь, на первичном рынке ЦАО, напротив, находится на последнем месте по объему экспозиции. В Центральном округе продается самое дорогое вторичное жилье Москвы – пентхаус с отделкой площадью 530 кв. метров на Остоженке в элитном комплексе 2004 года постройки за 4,32 млрд рублей (8 млн рублей за кв. метр).
«Доля выдачи ипотеки на готовое жилье сейчас на 7 п.п. выше, чем на строящееся, – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Это свидетельствует о популярности вариантов с «ключами». В случае инвестирования с целью перепродажи, очевидно, будут больше востребованы строящиеся объекты. Если же клиент хочет «здесь и сейчас» начать получать пассивный доход от сдачи в аренду, предпочтительным вариантом окажутся готовые проекты.
Важно отметить, что арендные ставки в Москве с начала года выросли в среднем на 40%. При этом в сегменте премиальной и элитной недвижимости опережающими темпами дорожают действительно эксклюзивные проекты: комплексы в знаковых локациях, с авторской архитектурой, широким набором инфраструктуры внутри проекта».
2. Западный округ
Средняя цена кв. м: 443 тыс. руб./кв. метр
Средняя стоимость лота: 29,5 млн рублей.
Объем предложения: 7109 лотов
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. метр: 423
Западный округ занимает второе место в Москве по средней цене кв. м на вторичном рынке – 443 тыс. рублей за кв. метр. Этот показатель на 3,8% выше, чем на рынке первичного жилья ЗАО. Преобладание средней цены вторичного жилья в ЗАО обусловлено большим объемом вторичного предложения в новых домах относительно высокой доли жилья на ранней стадии строительства на первичном рынке. Также явление обусловлено неоднородностью структур предложения на первичном и вторичном рынках. По объему предложения на вторичном рынке Западный округ занимает второе место – здесь представлено 7109 лотов (16,2% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Самая дорогая вторичная квартира на западе столицы – это пентхаус без отделки площадью 1640 кв. м в премиальном жилом комплексе 2019 года постройки в Раменках за 3,78 млрд рублей (2,3 млн рублей за кв. метр).
3. Северо-Западный округ
Средняя цена кв. м: 374,6 тыс. руб./кв. метр
Средняя стоимость лота: 20,5 млн рублей.
Объем предложения: 3719
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. метр: 23
Третье место по средней цене кв. метр вторичного жилья Москвы занимает Северо-Западный округ с результатом 374,6 тыс. рублей. Этот показатель на 18,9% ниже средней цены на первичном рынке СЗАО. По объему предложения на рынке вторичного жилья Северо-Западный округ занимает последнее – девятое – место в «старой» Москве. В СЗАО реализуется 3719 лотов (8,5% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Вместе с тем здесь немало дорогих квартир и апартаментов, особенно в районе Хорошево-Мневники. А максимальная стоимость вторичного жилья на северо-западе столицы зафиксирована в Покровском-Стрешнево –трехэтажный дом с ремонтом 2014 года постройки площадью 706,2 кв. метра продается за 1,14 млрд рублей (1,6 млн рублей за кв. метр). Объект находится на территории парка и имеет статус апартаментов.
4. Северный округ
Средняя цена кв. м: 357,1 тыс. руб./кв. метр
Средняя стоимость лота: 18,5 млн рублей.
Объем предложения: 4867 лотов
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. метр: 82
На четвертой позиции по средней цене кв. м на вторичном рынке Москвы – Северный округ, где квадратный метр обойдется в среднем в 357,1 тыс. рублей. Этот показатель на 16,3% ниже, чем на рынке новостроек САО. По объему предложения на рынке вторичного жилья Северный округ находится на третьем месте в «старой» Москве – здесь представлено 4867 лотов (11,1% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Самая дорогая вторичная квартира в САО расположена в жилом небоскребе 2006 года постройки в Хорошевском районе. Шестикомнатный лот площадью 233 кв. метра с дизайнерским ремонтом стоит 468 млн рублей (2 млн рублей за кв. метр).
«Северный округ, особенно Хорошевский район, в последние годы активно застраивался масштабными премиальными проектами, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – САО выделяется благоприятной экологической обстановкой, развитой инфраструктурой и обширными зелеными зонами, причем некоторые из них создают девелоперы при участии ведущих отечественных и мировых ландшафтных дизайнеров. В то же время это направление в столице до сих пор не такое дорогое, как традиционно престижные центр и запад. Поэтому здесь совершается немало инвестиционных сделок. В результате на вторичный рынок выходят в том числе высокобюджетные квартиры в готовых корпусах строящихся проектов».
5. Юго-Западный округ
Средняя цена кв. м: 332,5 тыс. руб./кв. метр
Средняя стоимость лота: 17,3 млн рублей.
Объем предложения: 3999 лотов
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. метр: 11
Топ-5 округов Москвы с самым дорогим вторичным жильем замыкает Юго-Западный. Средняя цена кв. м на вторичном рынке ЮЗАО – 332,5 тыс. рублей. Этот показатель на 8,5% ниже, чем на рынке первичного жилья Юго-Западного округа. По объему предложения на вторичном рынке ЮЗАО находится на шестом месте в «старой» Москве – здесь представлено 3999 лотов (9,1% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Самая дорогая квартира на юго-западе столицы – пентхаус без отделки площадью 457,1 кв. метр в премиальном жилом комплексе 2012 года постройки. Этот лот обойдется в 703 млн рублей (1,54 млн рублей за кв. метр).
«Абсолютное большинство элитной и премиальной недвижимости на вторичном рынке сконцентрировано в ЦАО и отчасти ЗАО, – говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Это связано с тем, что до недавнего времени практически все высокобюджетное жилье строилось в историческом центре и вдоль Кутузовского проспекта. Правда, еще недавно на статус элитного округа также претендовал ЮЗАО, который несколько лет по уровню востребованности успешно конкурировал с ЗАО. Но все-таки, в итоге, юго-запад лишился перспективного статуса. Прежде всего, это произошло, потому что, в отличие от западного направления, ЮЗАО не обладает удобным транспортным сообщением с престижными загородными локациями.
Сегодня география премиального рынка смещается, более 50% проектов премиум-класса девелоперы реализуют за пределами ЦАО и ЗАО. Учитывая высокий инвестиционный спрос в этих новостройках, в ближайшие годы можно ожидать рост числа дорогих объектов на вторичном рынке СЗАО, САО и других округов «старой» Москвы».
1. Центральный округ
Средняя цена кв. м: 725,8 тыс. руб./кв. метр
Средняя стоимость лота: 66 млн рублей.
Объем предложения: 7711 лотов
Число лотов с ценой кв. м от 1 млн руб./кв. метр: 2344
Центральный округ Москвы лидирует по средней цене кв. м вторичного жилья – 725,8 тыс. рублей. Данный показатель на 27,4% ниже, чем на первичном рынке ЦАО. Таким образом, в историческом центре мегаполиса наблюдается максимальный разрыв цен между первичным и вторичным жильем. Также Центральный округ занимает первое место по объему предложения на вторичном рынке столицы – здесь представлено 7711 квартир и апартаментов, что составляет 17,5% от всего вторичного жилья Москвы в продаже. В свою очередь, на первичном рынке ЦАО, напротив, находится на последнем месте по объему экспозиции. В Центральном округе продается самое дорогое вторичное жилье Москвы – пентхаус с отделкой площадью 530 кв. метров на Остоженке в элитном комплексе 2004 года постройки за 4,32 млрд рублей (8 млн рублей за кв. метр).
«Доля выдачи ипотеки на готовое жилье сейчас на 7 п.п. выше, чем на строящееся, – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Это свидетельствует о популярности вариантов с «ключами». В случае инвестирования с целью перепродажи, очевидно, будут больше востребованы строящиеся объекты. Если же клиент хочет «здесь и сейчас» начать получать пассивный доход от сдачи в аренду, предпочтительным вариантом окажутся готовые проекты.
Важно отметить, что арендные ставки в Москве с начала года выросли в среднем на 40%. При этом в сегменте премиальной и элитной недвижимости опережающими темпами дорожают действительно эксклюзивные проекты: комплексы в знаковых локациях, с авторской архитектурой, широким набором инфраструктуры внутри проекта».
2. Западный округ
Средняя цена кв. м: 443 тыс. руб./кв. метр
Средняя стоимость лота: 29,5 млн рублей.
Объем предложения: 7109 лотов
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. метр: 423
Западный округ занимает второе место в Москве по средней цене кв. м на вторичном рынке – 443 тыс. рублей за кв. метр. Этот показатель на 3,8% выше, чем на рынке первичного жилья ЗАО. Преобладание средней цены вторичного жилья в ЗАО обусловлено большим объемом вторичного предложения в новых домах относительно высокой доли жилья на ранней стадии строительства на первичном рынке. Также явление обусловлено неоднородностью структур предложения на первичном и вторичном рынках. По объему предложения на вторичном рынке Западный округ занимает второе место – здесь представлено 7109 лотов (16,2% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Самая дорогая вторичная квартира на западе столицы – это пентхаус без отделки площадью 1640 кв. м в премиальном жилом комплексе 2019 года постройки в Раменках за 3,78 млрд рублей (2,3 млн рублей за кв. метр).
3. Северо-Западный округ
Средняя цена кв. м: 374,6 тыс. руб./кв. метр
Средняя стоимость лота: 20,5 млн рублей.
Объем предложения: 3719
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. метр: 23
Третье место по средней цене кв. метр вторичного жилья Москвы занимает Северо-Западный округ с результатом 374,6 тыс. рублей. Этот показатель на 18,9% ниже средней цены на первичном рынке СЗАО. По объему предложения на рынке вторичного жилья Северо-Западный округ занимает последнее – девятое – место в «старой» Москве. В СЗАО реализуется 3719 лотов (8,5% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Вместе с тем здесь немало дорогих квартир и апартаментов, особенно в районе Хорошево-Мневники. А максимальная стоимость вторичного жилья на северо-западе столицы зафиксирована в Покровском-Стрешнево –трехэтажный дом с ремонтом 2014 года постройки площадью 706,2 кв. метра продается за 1,14 млрд рублей (1,6 млн рублей за кв. метр). Объект находится на территории парка и имеет статус апартаментов.
4. Северный округ
Средняя цена кв. м: 357,1 тыс. руб./кв. метр
Средняя стоимость лота: 18,5 млн рублей.
Объем предложения: 4867 лотов
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. метр: 82
На четвертой позиции по средней цене кв. м на вторичном рынке Москвы – Северный округ, где квадратный метр обойдется в среднем в 357,1 тыс. рублей. Этот показатель на 16,3% ниже, чем на рынке новостроек САО. По объему предложения на рынке вторичного жилья Северный округ находится на третьем месте в «старой» Москве – здесь представлено 4867 лотов (11,1% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Самая дорогая вторичная квартира в САО расположена в жилом небоскребе 2006 года постройки в Хорошевском районе. Шестикомнатный лот площадью 233 кв. метра с дизайнерским ремонтом стоит 468 млн рублей (2 млн рублей за кв. метр).
«Северный округ, особенно Хорошевский район, в последние годы активно застраивался масштабными премиальными проектами, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – САО выделяется благоприятной экологической обстановкой, развитой инфраструктурой и обширными зелеными зонами, причем некоторые из них создают девелоперы при участии ведущих отечественных и мировых ландшафтных дизайнеров. В то же время это направление в столице до сих пор не такое дорогое, как традиционно престижные центр и запад. Поэтому здесь совершается немало инвестиционных сделок. В результате на вторичный рынок выходят в том числе высокобюджетные квартиры в готовых корпусах строящихся проектов».
5. Юго-Западный округ
Средняя цена кв. м: 332,5 тыс. руб./кв. метр
Средняя стоимость лота: 17,3 млн рублей.
Объем предложения: 3999 лотов
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. метр: 11
Топ-5 округов Москвы с самым дорогим вторичным жильем замыкает Юго-Западный. Средняя цена кв. м на вторичном рынке ЮЗАО – 332,5 тыс. рублей. Этот показатель на 8,5% ниже, чем на рынке первичного жилья Юго-Западного округа. По объему предложения на вторичном рынке ЮЗАО находится на шестом месте в «старой» Москве – здесь представлено 3999 лотов (9,1% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Самая дорогая квартира на юго-западе столицы – пентхаус без отделки площадью 457,1 кв. метр в премиальном жилом комплексе 2012 года постройки. Этот лот обойдется в 703 млн рублей (1,54 млн рублей за кв. метр).
«Абсолютное большинство элитной и премиальной недвижимости на вторичном рынке сконцентрировано в ЦАО и отчасти ЗАО, – говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Это связано с тем, что до недавнего времени практически все высокобюджетное жилье строилось в историческом центре и вдоль Кутузовского проспекта. Правда, еще недавно на статус элитного округа также претендовал ЮЗАО, который несколько лет по уровню востребованности успешно конкурировал с ЗАО. Но все-таки, в итоге, юго-запад лишился перспективного статуса. Прежде всего, это произошло, потому что, в отличие от западного направления, ЮЗАО не обладает удобным транспортным сообщением с престижными загородными локациями.
Сегодня география премиального рынка смещается, более 50% проектов премиум-класса девелоперы реализуют за пределами ЦАО и ЗАО. Учитывая высокий инвестиционный спрос в этих новостройках, в ближайшие годы можно ожидать рост числа дорогих объектов на вторичном рынке СЗАО, САО и других округов «старой» Москвы».
Теги: