Сверхдорогие и супердешевые: от чего зависят цена на курортные локации

В 2022 году в приморских городах европейской части РФ было продано 5400 квартир. Это около 1,7% от всех сделок на рынке новостроек в европейской России. Потенциал для роста курортной недвижимости внутри страны критически связан с уровнем и скоростью развития инфраструктуры, показало совместное исследование девелопера FIVE и ЦИАН (имеется в распоряжении «Стройгазеты»).

Согласно исследованию, в ТОП-5самых популярных городов-курортов входят Новороссийск (1500 сделок), Сочи (1400), Анапа (410), Ялта (370) и балтийский Светлогорск (470). Самыми быстрорастущими курортными направлениямипризнаны Краснодарский край (2900 ДДУ) и Крым (1100 ДДУ).

Что касается самых наиболее перспективных с точки зрения инвестиций в недвижимость курортных локаций, то здесь многое зависит от стартовых условий и тех видов отдыха, спортивных, образовательных и оздоровительных возможностей, которые они могут предложить. В настоящее время горные, бальнеологические и биоклиматические курорты России с точки зрения недвижимости остаются недооцененными.

Море, горы и здоровье

Условно курортные зоны можно разделить на прибрежные, горные и «лечебные» (имеется в виду гидроминеральный и биоклиматический кластер).

Морские курорты России концентрируются на юге, на побережьях Черного, Азовского, Каспийского морей, при этом они есть исевернее, на Балтике, а также на берегах Японского моря на Дальнем востоке страны (примерно на широте Дубровника и Сочи).

Главные санаторные локации с минеральными водами и термальными источниками сосредоточенына юге Ставропольского края (прежде всего - знаменитые Кавминводы), однакоимеются также в Карелии, на Байкале, и в Большом Сочи.

Курортные кластеры России

Источник: FIVE.

Три в одном

«Энергичное развитие Большого Сочи связано с тем, что он объединяет три кластера: побережье Черного моря, горы Красной поляны и целебные сероводородные источники Мацесты, медицинская база которойначала формироваться еще в Российской империи. А также с тем, что в ходе подготовки к проведению ЗимнихОлимпийских игр 2014 года были сделаныбеспрецедентные вложения в инженерную, транспортную, гостиничную, спортивную и развлекательную инфраструктуру города-курорта, в благоустройство береговой линии. По этому показателю аналогов Сочи в стране нет. Возник мощный стимул для строительства жилья бизнес-класса и выше, что в настоящий момент способствует некоторой диспропорции в развитии местного рынка», - комментирует Елена Кабешева, коммерческий директор FIVE.

Большая часть инвестиций вложена в прибрежный и горныйкластеры, в то время как санаторная составляющая по-прежнему нуждается в комплексной реновации. Еслиона будет соответствовать современным стандартам гостинично-оздоровительной деятельности, это даст дополнительный толчок для реализации высококлассных проектов.

«Сейчас наибольшим потенциалом для реализации проектов бизнес- и премиум-класса в Сочи обладают Адлерский район, ФТ «Сириус», Красная поляна. Это обусловлено как качественной инфраструктурой для жизни, которая была здесь построена во время подготовки к Олимпиаде, так и потенциалом самих локаций, объемом земельных активов», – отмечает Елена Кабешева.

В настоящее время в Большом Сочи, по разным оценкам, в продаже находится 13 400 – 14 900 квартир и апартаментов в 110 строящихся или только что построенных жилых и многофункциональных комплексах разного класса. Объем предложения на вторичном рынке жильясоставляет 8700– 10 000 квартир. Средние цены зафиксированы науровне 360 000 рублей за кв. метр (для сравнения - самые доступные цены на квадратный метр в приморских локациях Юга России наблюдаются сейчас в Махачкале и Каспийске – до 60 000 рублей за кв. метр). Цена на квадратный метр на Курорте Красная Поляна за последний год выросла на 30-35% и сейчас находится в диапазоне 360 000 – 420 000 рублей за «квадрат».

Балтийское море

В опубликованном в начале сентября списке лучших туристических мест по версии сервиса SuperJob первое место заняла Калининградская область. Зеленоградск, Светлогорск и Куршская коса получили высокие оценки по инфраструктуре, сервису, отношению местных жителей к туристам и чистоте общественных мест. Сюда едут туристы, до 2020 года выбиравшие европейские направления, и сейчас балтийский курорты испытывают повышенную нагрузку, по мнению Госсовета по развитию туризма.

Рынок недвижимости Калининградской области показывает значительный рост предложения и спроса за последний год. Катализатором роста стали государственные и частные инвестиции, связанные как с индустрией, так и с туризмом. В частности, в 2021 – 2022 году 310 млн рублей из федерального и регионального бюджета ассигновано на приведение в порядок пляжей, парков, создание кемпингов, туристических маршрутов и электронных путеводителей. В стадии реализации находится ряд частных гостиничных и спортивно-оздоровительных проектов.

Частных инвесторовпривлекает относительно низкий порог входа(в настоящее время кв. метр в Калининграде в среднем строит около 130 000–160 000 рублей). Однако существующие транспортные и логистические ограничения объективно ограничивают инвестиционный спрос на недвижимость.

Рынок недвижимости Ленинградской области определенно развитый, однако он работает, скорее, по законам дачных пригородов и рассчитан в большей степени на внутренний региональный спрос. Приморским городам Ленобласти трудно конкурировать за туристов и инвесторов с соседним Петербургом. Соответственно, 1 кв. м в Ленобласти в первом полугодии стоил в среднем около150 903 рублей. (в Санкт-Петербурге – около 225 000 рублей).

Рынок прибрежных городов

Источник: расчеты Циан.Аналитика на основе ЕИСЖС

Горы и воды

Курорты Северного Кавказа (Архыз, Кисловодск, Пятигорск) сегодня являются самыми недооцененными и самыми перспективными курортными локациями. Сейчас здесь практически отсутствует рынок современного строящегося жилья. Хотя гидроминеральные и биоклиматические условия здесь таковы, что есть возможность получить здесь отечественные аналоги таких известных курортов, как Баден-Баден, Карловы Вары, Монтекатини-Терме, Эмилия-Романья– для массового и средне-бюджетного отдыха, с соответствующей динамикой цен на жилье и спросом на недвижимость бизнес-класса+.

Не менее значительный потенциал существует у «горнолыжных» локаций, которые имеются на Северном Кавказе, Урале и в Сибири. Длинный холодный сезон, широкий возможности для развития конных и трекинговых маршрутов в теплое время года – все это стартовые возможности для развития здесь не только спортивных итуристических, но и жилых кластеров.

Средняя цена предложения новостроек по кластерам

«У курортных территорий России – колоссальный потенциал для развития. В стране может быть создан мощный курортно-туристический актив, который включит в себя недооценённые на текущий момент, но вместе с тем перспективные локации, приведённые в исследовании. На наш взгляд, стоит обратить пристальное внимание на советские санаторно-курортные комплексы. В этом плане большие возможности у Краснодарского края. Именно качественные санатории, отвечающие современным требованиям к оздоровительному отдыху, могут значительно увеличить приток в регион туристов и покупателей недвижимости», – добавляет Елена Кабешева, коммерческий директор FIVE.