Продавать vs покупать: разумная поведенческая модель потребителя на рынке жилой недвижимости в ближайшей перспективе

Татьяна ФОМЕНКО, вице-президент по девелопменту и цифровизации AVA Group:

Стремительные изменения ситуации на рынке жилья, противоречивые тенденции осложняют принятие разумных и рациональных решений и ставят множество вопросов. Покупать квартиру или продавать, в новостройке или в старом доме, сейчас или позже — все зависит от целей, задач и финансовых возможностей человека.

Говоря о покупке жилья, начнем с целей. Наша компания провела анализ потребительских предпочтений, показавший, что в среднем 86% опрошенных указывают собственное проживание в качестве основной цели приобретения жилья, доля же потенциальных инвесторов составляет, соответственно, 14%.

На наш взгляд, сейчас, как ни парадоксально, самое правильное время для покупки квартиры в новостройке как для себя, так и в качестве инвестиции: на фоне кризисных факторов мы видим практически беспрецедентные объемы мер государственной поддержки рынка первичной недвижимости. Вкупе с программами субсидированной ипотеки от банков, скидками и акциями от застройщиков эти меры позволяют приобрести в ипотеку квартиру под 0,01%, в рассрочку или даже с нулевым первоначальным взносом. И если у покупателя есть реальная возможность воспользоваться одной из программ льготного ипотечного кредитования, то покупать сейчас действительно стоит.

Почему именно сейчас? Во-первых, потому что программы господдержки имеют временный характер и могут начать сокращаться по мере нормализации общеэкономической ситуации в стране. Во-вторых, цены на недвижимость в любом случае продолжат расти — как минимум соизмеримо с темпами общей инфляции. В-третьих, выводимые сегодня на рынок ЖК в большинстве своем построены с применением иностранных материалов и оборудования от производителей — лидеров отрасли, которые за последнее время массово ушли с российского рынка. Альтернативным же поставщикам, приходящим на смену, еще только предстоит завоевать доверие девелопера и потребителя.

Выгодно сейчас приобретать недвижимость на черноморском побережье. Наши продажи в Сочи и Анапе за последние три месяца показывают стабильный рост. Активно скупаются, особенно на стадии строительства, небольшие лоты — студии, апартаменты и компактные семейные квартиры в жилых комплексах комфорт-класса, при этом цены на курортную недвижимость по всей стране продолжают расти даже быстрее, чем в двух столицах. Этот тренд легко объясним: ввиду закрытия большинства зарубежных курортных направлений российский юг оказался единственной доступной альтернативой для отдыха и жизни у моря. Растет сезонный спрос и на аренду приморского жилья, поэтому окупаемость квартиры, скажем, в Сочи или Анапе составит, по нашим расчетам, всего 5-7 лет.

А вот покупать в ипотеку жилье на вторичном рынке сейчас невыгодно, так как льготная ипотека не распространяется на такой вид сделок, а рыночная ставка в 9-10% еще слишком высока. Однако если покупатель располагает необходимой суммой для приобретения квартиры на вторичном рынке без ипотеки, то ситуация выглядит ровно наоборот, так как вторичное жилье сейчас растет в цене не столь стремительно, как новостройки, а в отдельных городах даже и дешевеет. Но эта тенденция носит временный характер, и просевшие сейчас цены на «вторичку» обязательно вернутся к росту, ведь немалая часть вторичных квартир располагается в центральных или прилегающих к центру городских районах, где из-за отсутствия свободных площадок возможности возведения нового жилья практически исчерпаны.

Стоит ли сейчас продавать квартиру? Если речь о лоте в новостройке, купленном на стадии строительства, то, конечно, стоит, ведь, как выше отмечалось, цены на новые «квадраты» стабильно растут, и выгода таких сделок уже сейчас, по нашим оценкам, может составлять до 30%. Если же продажа квартиры необходима в целях расширения имеющейся жилплощади или переезда в другой город, то не следует забывать о таком механизме, как трейд-ин от застройщика. Это как сервис одного окна, где покупатель без лишних рисков и хлопот фактически обменяет свою старую квартиру на квартиру в современном ЖК, при необходимости большую по площади, а доплату можно опять-таки оформить в ипотеку с применением всех доступных сегодня льготных программ.

Евгений КИМ, коуч Alfio Bardolla Training Group:

«На данный момент самая разумная поведенческая модель потребителя — наблюдать. Сейчас я бы советовал и покупать, и продавать, но только исходя из своих четких целей, а не просто из-за того, что где-то вдруг упали или выросли цены. Если человеку нужно жилье, то его можно купить сейчас: ставки на кредиты уже довольно хорошие, время высоких ставок прошло, поэтому если есть выгодное предложение — покупайте и не раздумывайте. Если же срочно нужны деньги, то продавайте. Однако если спешки в продаже нет, то пока понаблюдайте, куда идет рынок. Всегда задавайте себе вопрос: «Что я потом буду делать с деньгами?» Банки сейчас не дают интересных предложений по депозитам, инфляция же, к сожалению, пока высокая. И если продавец не сможет потом «разместить» деньги, то к концу года они просто обесценятся.

Есть еще один тип поведения на рынке недвижимости — заработок на разных операциях с недвижимостью. Сейчас подходящее для этого время: можно как найти очень дешевый вариант для дальнейшей перепродажи после улучшения, так и продать дорого то, что уже имеется. Рынок очень активный, ценообразование на нем нестабильное, поэтому стоимость квартир даже на одной лестничной клетке может весьма разниться»