Нужна система: что необходимо для нормального функционирования рынка ИЖС

Частное домостроение в нашей стране претерпевает серьезные трансформации. Это один из самых быстрорастущих сегментов рынка недвижимости, спрос на который в последние два-три года был простимулирован распространением на него условий льготных ипотечных программ. На долю ипотечных сделок на загородном рынке в массовом сегменте до июля этого года приходилось порядка 70% от общего числа продаж частных домовладений. Оформить кредит для осуществления индивидуального жилищного строительства (ИЖС) позволяли практически все льготные программы с господдержкой: сельская, семейная, арктическая, дальневосточная, IT-ипотека.

С июля, после очередного повышения ключевой ставки ЦБ и ужесточения условий выдачи ипотеки, спрос на дома и участки под ИЖС заметно снизился. Ставка рефинансирования стала высокой, и многие потенциальные покупатели жилья решили подождать с покупкой в надежде на снижение цен и пока разместить деньги на банковских депозитах. О нынешней ситуации на рынке ИЖС «Стройгазете» рассказал президент Федерации ИЖС Рамиль УСМАНОВ.

Рамиль Назымович, какие основные тренды сегодня наблюдаются на рынке загородного домостроения? Какова динамика спроса после отмены программ льготной ипотеки?

На смену программам льготного кредитования под 8% приходят новые механизмы продаж и инструменты поддержки, стимулирующие потребительский спрос.

Сейчас льготные условия с пониженной ставкой сохраняются для компаний, проходящих по IT-ипотеке, — таких в нашем перечне более 750. Вступают в действие и региональные программы, увеличивающие размер выплат на погашение ипотеки при рождении (усыновлении) детей. В частности, на заседании Восточного экономического форума президент РФ поручил сохранить ставку по дальневосточной и арктической ипотеке на уровне 2%.

Говоря о других трендах в отрасли, отмечу, что на загородный рынок недвижимости сейчас влияет несколько основных факторов. На ИЖС льготные программы сохраняются при условии использования механизмов эскроу-счетов. Второе — средняя цена квадратного метра сейчас по стране вдвое ниже, чем в пределах МКД, что стимулирует спрос. За цену квартиры в Москве сегодня можно улучшить жилищные условия, расширить площадь и получить новый опыт комфортной жизни за городом. Полностью готовые дома «под ключ» — еще один устойчивый тренд.

Кстати, сейчас ряд производителей строительных материалов объявил о снижении цен на свою продукцию. Но при этом в стране усиливается кадровый голод и, как следствие, повышается стоимость услуг. Поэтому скорого и существенного снижения цен на рынке ИЖС, несмотря на падение потребительского спроса, я бы прогнозировать не стал.

Какие есть механизмы регулирования отрасли? Иногда мы наблюдаем хаотичную ситуацию.

В числе основных проблем отрасли — отсутствие систематизации, стандартов, сроков и планов работ внутри компаний. Для формирования комфортной среды для жизни за городом необходимо стандартизировать отрасль, внедрять в стройку цифровые инструменты, соблюдать комплексный подход. Например, нужно строить дороги, прокладывать инженерные коммуникации. Без поддержки государства создавать и развивать дорожную, транспортную, социальную инфраструктуры многим девелоперам не под силу.

Правительство продолжает активно работать над расширением возможности развития инфраструктуры в проектах ИЖС с применением механизмов комплексного развития территорий (КРТ). Шесть регионов уже реализуют 13 проектов на 2,5 млн квадратных метров с использованием КРТ.

Также в рамках разрабатываемого нового национального проекта «Инфраструктура для жизни» отрабатывается реализация отдельного мероприятия, направленного на создание необходимой инфраструктуры для ИЖС, в том числе на земельных участках, предоставляемых многодетным семьям.

Такая мера позволит за счет снижения затрат на обеспечение участков необходимой инфраструктурой повысить доступность индивидуального жилья для граждан, а также эффективность механизма предоставления многодетным семьям земель — и таким образом увеличить объемы строительства.

Инициативу по обязательному введению эскроу-счетов рынок не поддерживает. Почему так происходит? Какие меры господдержки и регулирования смогут это изменить?

Федерация ИЖС совместно с Минстроем России и «ДОМ.РФ» сейчас активно работает над внедрением механизма счетов эскроу для ИЖС — это и взаимодействие с ключевыми банковскими партнерами, и представление интересов участников рынка ИЖС на законодательном уровне, и ведение системной просветительской и разъяснительной работы с членами федерации. Введение закона об эскроу-счетах в частном домостроении, несомненно, будет способствовать открытости, систематизации и повышению ответственности ключевых игроков отрасли, развитию цивилизованного рынка ИЖС.

Однако подобные изменения у многих вызывают тревогу и неуверенность в завтрашнем дне. В основном это происходит из-за неготовности банковской системы и строительно-подрядных организаций к работе с эскроу-счетами по ИЖС. Об этом, как и о других острых вопросах и проблемах отрасли, мы будем говорить 25 сентября в Москве на пленарной дискуссии в рамках 6-го Всероссийского форума «СТРОИТЬ», который станет площадкой для эффективного диалога между бизнесом и властью. На мероприятии соберутся ведущие эксперты отрасли, представители государственных органов, банков, чтобы обсудить нововведения, а также предложить решения для всех участников рынка. В пленарной дискуссии форума примет участие заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. Я надеюсь, что участники форума смогут получить ответы на самые острые вопросы, увидеть, какие стратегии помогут сохранить и развить бизнес, как эффективно управлять проектами и командой в новых условиях и как работать девелоперам.

Сегодня для полноценной работы эскроу важно наладить взаимодействия между банками, что даст возможность получить ипотеку в одном банке, а эскроу-счет открыть в другом. Сейчас с эскроу на рынке ИЖС работают только два банка — Сбер и «ДОМ.РФ». Этого недостаточно для выстраивания эффективной, синхронной работы банковской системы. Кроме того, необходимо пересмотреть подход к оценке кредитного потенциала строительно-подрядных компаний и учесть их опыт строительства. Плюс надо изменить условия приемки построенного жилья: принципиально важно, чтобы недвижимость принималась техническим специалистом, а не клиентом. Все эти нововведения уже обсуждаются на цифровых платформах Федерации ИЖС для предоставления предложений в Минстрой России.

Помогает ли рынку ИЖС цифровизация? Какие плюсы и минусы есть у этого процесса сейчас?

Ключевая ставка, отмена льготной ипотеки, цифровизация и инициатива по внедрению эскроу-счетов — основные факторы, влияющие на рынок ИЖС в текущем году.

На этом фоне одними из основных проблем отрасли стали: отсутствие систематизации, стандартов, сроков и планов работ внутри компаний.

Цифровые решения в ИЖС применяют сегодня лишь крупные компании, а их доля очень мала. Для формирования комфортной среды для жизни за городом необходимо не только стандартизировать отрасль или внедрять в стройку цифровые инструменты, но и использовать комплексный подход.

На предстоящем форуме вопросы систематизации отрасли, внедрения счетов эскроу, налогообложения, маркетинга и цифрового контента в девелопменте ИЖС станут приоритетными.