«РСТИ»
Непростой во всех отношениях 2022 год принес разочарование в большинстве инвестиционных и сберегательных инструментов, включая ценные бумаги, валюту и зарубежную недвижимость. Недвижимость премиум-класса в Москве остается одним из немногих вариантов безрискового вложения личных средств. Но подход к выбору и покупке такого актива меняется. Подробнее об этом «Стройгазете» рассказал директор по продажам холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве Олег Савушкин.
Первая половина 2022 года заставила соотечественников живо интересоваться покупкой апартаментов, домов и вилл в странах с относительно мягкими условиями для посещений или оформления ВНЖ. Основная волна спроса перераспределилась в пользу Турции (по разным оценкам, 31-32,5% сделок) и Объединенных Арабских Эмиратов (22 – 22,4%). Повышенный интерес наблюдался к Северному Кипру, Португалии и Греции.
Однако уже к середине лета первые два рынка показали очевидный перегрев, а на остальных, не говоря уже о более скромных локациях, вроде Грузии или Черногории, обнаружился определенный дефицит лотов с премиальными характеристиками и понятным инвестиционным потенциалом. Что касается недвижимости в Италии, Испании, Великобритании, в новых геополитических условиях она оказалась не слишком удобной и даже рисковой не только в приобретении, но и в управлении. К тому же 2023 год начался с катастрофических событий в Турции, которые заставили задуматься о качестве строительства местной недвижимости, и не только бюджетной, но и дорогой.
В этих условиях интерес к высокобюджетному жилью в пределах России постепенно возвращается. Если во втором квартале 2022 года мы увидели снижение реальных сделок почти на 40% к первому кварталу, то в июле-августе покупательский интерес начал восстанавливаться. Недвижимость премиум-класса опять рассматривается как инструмент для сбережений с минимальными рисками. При этом портрет покупателя, общие тренды и запросы за год претерпели изменения.
Жилье «на вырост»
Первый и, возможно, главный тренд года – покупки жилья «на вырост». И даже не только для детей. Элитная недвижимость – это определенная возможность заложить основу семейного состояния, о котором когда-нибудь скажут: «старые деньги».
О том, что квартира с премиальными характеристиками сегодня воспринимается как защитный семейный актив, косвенно свидетельствует довольно высокая доля покупок в ипотеку (в Петербурге она даже выросла). Об этом же говорит и спрос на квартиры площадью более 200 «квадратов» – капитал для следующих поколений резервируется в том, что не потеряет своей стоимости.
Тенденция к укрупнению лотов – тоже характерная черта, которую принес 2022 год. Потому что еще в 2021-м состоятельные покупатели предпочитали вкладываться в более ликвидные и практичные для повседневного использования лоты площадью 80-100 кв. метров. Этот тренд может остаться с нами надолго. По крайней мере, он будет актуален весь 2023 год. Между инвестицией с высокой доходностью на вложенный капитал и безрисковым долгосрочным сберегательным инструментом покупатель будет уверенно выбирать второй.
Второй тренд: покупатель в премиум-классе выбирает надвижимость, ориентируясь на разные жизненные сценарии. Год 2022-й показал всем, что нет ничего вечного, изменения глобальны и непредсказуемы. Люди стараются приобретать активы, что называется, на все случаи жизни. Стирается грань между инвесторами и теми, кто покупает для себя. Потому что сегодня вы и ваша семья живете в Москве, завтра возникла необходимость вернуться в родной город, переселиться в Сочи или два-три года поработать по контракту в Дубае. Московская квартира должна легко превратиться в доходную недвижимость, которая приносит гарантированный cash-flow.
Третий тренд – к довольно короткому списку из двух городов, привлекательных для приобретения премиального жилья (Москва и Петербург), добавился Сочи. И не просто добавился, но и вытеснил Петербург на третье место, благодаря деловой активности, помноженной на почти средиземноморский климат вкупе с новой курортной инфраструктурой. Стоимость квадратного метра в высокобюджетных проектах, предполагающих готовую отделку апартаментов, в Москве и Сочи начинается от 1 млн рублей.
В Петербурге стоимость элитного жилья стартует с отметки 600 000 рублей за квадратный метр, но здесь девелоперы традиционно не предлагают лоты с финишной отделкой. Между тем в 2022 году из-за трудностей с поставками высококачественных отделочных материалов, сантехники и оконных систем этот вопрос вышел на первый план.
Короткие спекуляции и не только
На что в принципе не ориентируется тот покупатель, которого мы получили в результате событий 2022 года? Во-первых, на короткие спекуляции. Разумеется, капитализация актива как на этапе строительства, так и в будущем, интересует всех. Но мало востребована покупка «на котловане» ради перепродажи лота «на вводе». Наоборот, повысилось желание приобретать премиальное жилье в высокой (от 70%) стадии готовности. По крайней мере, с этой стороны никому сейчас не хочется никаких сюрпризов.
Во-вторых, все меньше покупателей готовы вкладывать время, средства и силы в отделку и меблировку своей элитной квартиры. Она должна быть сразу и полностью готова к проживанию собственника или арендатора. И здесь образуется хорошая ниша для девелопера – в Москве доля высокобюджетных квартир с отделкой в строящихся домах не превышает 18%, готовых лотов не больше 8%. Но дать соответствующее спросу предложение смогут только те, у кого налажены альтернативные каналы поставок.
То же самое касается и Сочи, где большинство покупателей элитных новостроек – жители двух северных мегаполисов. Апартаменты в городе-курорте должны быть в любую минуту готовы к приезду семьи. Однако доля жилья с отделкой на рынке Сочи в 2022 году сократилась на 50% – у застройщиков нет уверенности в том, что на рынке получится найти материалы и оборудование хотя бы для отделки на уровне White box.
Иными словами, просторное, полностью готовое (по возможности уже с мебелью от европейских дизайнеров), в локациях, которые невозможно «удешевить» – вот формула успеха для жилья премиум-класса на 2023 год и вызов для тех, кто работает на этом рынке. Чтобы вывести на рынок хорошо продаваемый продукт, им понадобятся изобретательность, интуиция и тонкое чувство баланса.