Shutterstock/FOTODOM
Нечастное дело
Такую динамику эксперты, опрошенные «Стройгазетой», объясняют рядом факторов. Один из главных — россияне устали жить в городах. Мощным толчком стала пандемия — неоспоримые преимущества ИЖС проявились именно в период карантинных ограничений. «Люди массово начали переходить на удаленный формат работы, что дало им возможность реализовать мечту о переезде в собственный частный дом», — вспоминает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
Далее на помощь загородной недвижимости пришло государство, которое сейчас всячески стимулирует развитие сегмента через финансирование затрат на дороги и инженерные сети. Было модернизировано долевое законодательство в части ИЖС, и как итог застройщики получили возможность привлекать на такие проекты средства граждан через эскроу-счета. Начала развиваться и ипотека для малоэтажных жилых комплексов. По данным финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ», за 2022 год российские банки выдали в три раза больше, по сравнению с 2021-м, ипотечных займов на ИЖС — 33 тыс. кредитов на общую сумму почти 139 млрд рублей. Со своей стороны, «ДОМ.РФ» также предложил дополнительную скидку в рамках льготных госпрограмм в случае предоставления кредита заемщику на самостоятельное возведение объекта ИЖС.
«Большинство клиентов с помощью льготных ипотечных госпрограмм приобретали коттеджи экономи комфорт-классов с маленькими участками в ценовом диапазоне от 1,5 до 18 млн рублей, — приводит свою статистику Анна Раджабова. — На эти объекты пришлось примерно 80% от общего числа сделок на загородном рынке. Чаще всего клиенты возводили такие дома сами или с участием стройбригад, найденных самостоятельно. Примерно 15% покупателей привлекали профессиональные подрядные организации».
На этом фоне председатель правления компании «Кселла-АэроблокЦентр» Андрей Башкатов видит еще и отложенный спрос, который может быть сложно реализовать. «Уже в начале 2021 года по числу проектов, готовящихся выйти на активную стадию строительства, наблюдался рост накопленного спроса на 12% в квартал и на 30% за полгода, — отмечает он. — Тогда нам это позволило предсказать скачок спроса лета 2021 года. Сейчас мы наблюдаем похожую тенденцию, но связана она не с ростом рынка, а с неравномерным распределением спроса: начиная с апреля 2022 года, клиенты откладывали строительство сначала на осень, а потом и на весну 2023 года, таким образом количество проектов ИЖС уже сейчас превышает уровень 2021 года на 11%». В этой связи эксперт предупреждает о потенциальном риске, когда отрасль может оказаться не готовой качественно обработать повышенное количество индивидуальных проектов: многие подрядчики сейчас испытывают кадровые проблемы, а производители стройматериалов вынуждены сокращать объемы производства.
Наряду со спросом растет и цена. Так, по данным сервиса «ЦИАН.Аналитика», средняя стоимость полноценных домов в среднем по России выросла за 2022 год на 15% и достигла 11,6 млн рублей. При этом 65% россиян рассматривают приобретение дома в бюджете до 5 млн рублей, что не соответствует структуре спроса — в этот бюджет укладываются только 35% предложения по стране.
Home, smart home
Чтобы удовлетворить растущий спрос и сдержать повышение цен на предложение, требуются новые подходы к загородному строительству в целом.
«Сегодня на рынок стремятся выйти профессиональные застройщики многоквартирных домов (МКД) — ведущие столичные игроки. Некоторые еще в 2021 году объявили о своих планах, однако они были скорректированы турбулентностью 2022 года, — вспоминает генеральный директор «Торговой сети Технониколь» Анатолий Нестеров. — Тем не менее, в будущем мы явно увидим экспансию большего количества девелоперов на рынок малоэтажной недвижимости. Уверен, россияне больше будут строить частных домов — инвестировать в землю и либо нанимать подрядчиков, либо производить работы самостоятельно. Также уже сейчас можно прогнозировать рост стоимости строительства как для девелоперов, так и для физиков. Тенденций к снижению цен на работы и материалы не наблюдается».
Вместе с тем на рынке появляются новые решения, которые как раз могут частично компенсировать вероятный рост цен ресурсов и нехватку кадров. «К примеру, в стоимость газобетона ISTKULT — нового материала, представленного в России в декабре 2022 года, — включен пакет дополнительных сервисов по контролю за стройкой и оптимизации затрат», — рассказывает Андрей Башкатов.
При покупке газобетона заказчик может выбрать готовый проект, выполненный с помощью технологии информационного моделирования (ТИМ). Это, во-первых, практически полностью исключает ошибки и позволяет точно воспроизвести проект на площадке, а во-вторых, помимо качества дает и значительную экономию: перерасход материала не превышает 3-4 %, тогда как обычно он достигает 15%. Сервис подбора строительной бригады поможет выбрать проверенный коллектив с опытом и рекомендациями.
О цифровизации сегмента ИЖС как об одном из ключевых трендов в строительстве, который будет актуален в 2023 году, говорит и директор пермской компании «Юникорн» Светлана Перминова: «У покупателей недвижимости появилось стремление быть ближе к природе, но в то же время они хотят продолжать пользоваться всеми благами городской жизни, уделяя при этом отдельное внимание технологиям «умного» дома. «Умный» дом сегодня уже не ограничивается периметром приобретаемой жилплощади. По примеру жилых комплексов застройщики имеют возможность «оцифровать» целый коттеджный поселок и сделать «умным» не только каждый отдельный дом, оборудовав его необходимыми устройствами, но и создать смарт-инфраструктуру, предоставив жителям возможность управлять ей через мобильное приложение в смартфоне».
Хороший пример подобного проекта, по мнению эксперта, в прошлом году представили SAS Capital и архитекторы из «Бюро А4», анонсировав первый в России цифровой поселок «Миронцево». В целом системы «умного» дома в ИЖС будут еще более востребованы, чем «умные» квартиры в МКД, так как имеют еще большую ценность. Две ключевые проблемы, с которыми сталкиваются жители частных домов, — потребление ресурсов и безопасность. Обе они решаемы с помощью «умных» технологий «умного» дома. Вопрос оптимизации потребления электричества, управления котлом станет отправной точкой для цифровизации в этих домах.
Кроме того, переезжая в загородный дом из квартиры, человек сталкивается с массой проблем, связанных с эксплуатацией объекта и его территории. «Поэтому услуги, направленные на их решение, будут развиваться как сервисы от управляющей компании (УК), — считает Светлана Перминова. — Например, стрижка и полив газонов, клининг, уборка снега в зимнее время. Для этого нужны определенные информационные системы и т. д. Так, трендом для ИЖС является предоставление удаленного доступа на территорию и в дом, и это в том числе позволит оказывать услуги по обслуживанию этого дома специалистам УК».
В свою очередь, Анна Раджабова одной из самых перспективных строительных технологий считает модульную. «Модульные дома дешевле монолитных, главным образом, за счет снижения трудозатрат строителей, — поясняет она. — Кроме того, за счет отлаженной заводской системы контроля качества минимизируются риски дефектов при сборке».
Также большое будущее, по мнению эксперта, за CLT-технологией, то есть за строительством с применением панелей из многослойного клееного бруса. «С помощью этого материала можно строить даже высотки, — подчеркивает Анна Раджабова. — Например, в Швеции есть 18-этажное здание из CLT-панелей. Оно отличается экологичностью, прочностью, хорошей шумоизоляцией, высокой теплоемкостью и имеет еще целый ряд достоинств». К примеру, благодаря специальной обработке бруса CLT-панели не загораются так же легко, как привычные деревянные материалы, а конструкции из них сохраняют несущую способность в случае пожара в два-три раза дольше, чем железобетон.
Президент строительной компании Qtec Сергей Безбородов делает ставку на «зеленые» решения: «Данная технология при строительстве частного дома пока еще новая и достаточно дорогостоящая и, как следствие, долго себя окупающая. Но какие-то решения уже являются вполне применимыми. Например, возведение дома на фундаменте утепленной шведской плиты. Это энергоэффективный фундамент с проведенными в нем коммуникациями, включая теплые водяные полы. Его стоимость, конечно, выше, но экономия на отоплении в итоге будет составлять до 40%, так как на первом этаже легко можно обойтись без радиаторов. А строительство дома происходит быстрее за счет заранее продуманной инженерии».
Кстати:
По итогам 2022 года Москва вошла в топ-20 регионов по объему ввода объектов ИЖС — 792,6 тыс. частных «квадратов», расположенных преимущественно на территории Троицкого и Новомосковского округов. Примечательно, что бурный рост сегмента столица демонстрирует уже третий год подряд. Для сравнения: в 2021 году таких домов в Москве ввели на 44% больше, чем в 2020-м.
1,4% от всех построенных в стране в 2022 году частных домов пришлось на Москву
Номер публикации: №05 10.02.2023