Все будет КРТ и МФК: к таким выводам пришли на традиционном форуме коммерческой недвижимости MALLPIC SOCHI

«Нет ни одного сегмента рынка коммерческой недвижимости в России, который бы испытывал трудности сейчас» — с этого тезиса генерального директора IBC Real Estate Алексея Ефимова и началась деловая программа. С января по май в различные секторы коммерческой недвижимости уже вложено 213 млрд рублей, а по итогам года эта цифра может составить не менее 450 млрд. При падающей вакансии растет объем сделок в офисном сегменте, что приводит к повышению ставок. Высокий спрос и рост ставок в складском сегменте подстегнул интерес девелоперов — в этом году ожидается значительный ввод площадей. Происходят изменения на рынке гостиничной недвижимости: 11 операторов ушли, 9 остались и появляются новые. В торговом секторе замещение иностранных ретейлеров стремится к 100%.

Второй тезис, который объяснил столь позитивный посыл, дал президент Союза торговых центров и владелец MALLPIC Булат Шакиров. По его словам, сегодня Россия получила уникальный шанс для внутреннего развития: в стране для инвестирования остались деньги практически всех богатых и сверхбогатых людей — весь массив денег развивается и сохраняется в стране. Идут инвестиции во все сегменты, иностранные компании замещаются, выкупаются российскими. Особенный успех заметен на юге России — значительные средства хлынули в регион, и девелоперы активно используют эту возможность.

Москва, как много…

Лидером по инвестиционной и девелоперской активности остается Москва. К 2028 году здесь могут ввести в строй еще 2,7 млн кв. м офисов — столько же, сколько за последние 8 лет. Такой прогноз на закрытом инвестзавтраке «Коммерсанта» в рамках форума MALLPIC дал управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости ПАО «Сбербанк» Арсен Оганджанян.

Подобный «вброс» площадей вызывает резонные опасения «затоваривания». В банке попытались спрогнозировать поглощение за этот период и поняли, что есть прямая корреляция с темпами роста экономики. «Мы вышли на прогноз по вакансии в 10%, или 2,2 млн кв. м свободных площадей. В связи с этим мы ожидаем на рынке определенное напряжение. С другой стороны, то предложение, которое сейчас появляется, не конкурент существующему устаревающему», — считает Арсен Оганджанян.

Еще один «офисный тренд» обозначила руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. По ее словам, стремительный рост активности на рынке офисной недвижимости Москвы демонстрируют розничные инвесторы. В 2023 году институциональные инвесторы вложили в московские офисы 135 млрд рублей в рамках 40 сделок. Розничные при этом инвестировали 48 млрд рублей в 608 сделок. «Но уже в I квартале 2024 года пропорция поменялась: институциональные инвестировали 9 млрд рублей в 8 сделок, розничные — 14 млрд рублей в 266 сделок», — рассказала Екатерина Ногай. В IBC Real Estate называют четыре причины стремительного притока частного капитала: устойчивость сегмента, появление уникальных зданий, репатриация капитала и текущая ситуация на рынке.

По словам Екатерины Ногай, рынок офисной недвижимости Москвы сейчас характеризуется тем, что новые объекты вводятся в эксплуатацию постепенно, дефицит площадей сохраняется, что позволяет собственникам повышать ставки до 15% по некоторым зданиям.

Туризм и отдых

Для Сбера особый интерес сегодня представляет гостиничная недвижимость. Арсен Оганджанян напомнил, что идет активное развитие внутреннего туризма и заполняемость гостиниц велика. Работает программа Минэка, позволяющая бизнесменам получить финансирование инвестиционных проектов в сфере гостиничного бизнеса на срок до 15 лет включительно по ставке от 3 до 5% годовых, и кредиты по этой программе пользуются масштабным спросом. Сбер является активным участником этой программы: с ее начала им утверждено кредитование 88 проектов на 230 млрд рублей, из которых с начала 2024 года, в третьей волне отбора, подписаны соглашения на 67 проектов на 187 млрд рублей.

«Цифра колоссальная, и спрос сохраняется. Он связан с несколькими причинами. Первая — в целом позитивный тренд на рынке гостиничной недвижимости. Вторая — эта программа, которая позволяет все риски, связанные с ростом ставки и вообще дорогого финансирования, нивелировать. В целом мы ожидаем, что в ближайшие годы доля в нашем портфеле проектов гостиничной недвижимости будет сильно расти», — сказал Арсен Оганджанян.

Комплексный подход

«Все будет МФК» — так звучало название сессии, организатором которой выступил вице-президент Союза торговых центров, директор неделовой программы MALLPIC Алексей Блюмкин. Ее участники рассказали, что при падении интереса к строительству классических торговых центров потребность в покупках и услугах не исчезла, а перенеслась в формат «у дома». Вместе с ориентацией потребителей на формат «у дома» сменился и интерес инвесторов. «Я уверен, что большинство проектов коммерческой недвижимости в будущем будет развиваться именно как многофункциональные комплексы (МФК): апартаменты + торговля, жилье + торговля, гостиницы + торговля, а может быть, даже и без торговли где-то обойдемся», — начал сессию Алексей Блюмкин.

Пример привел директор коммерческой недвижимости ПИК Никита Бобарыкин. «Москва требует развития именно многофункциональных территорий, чтобы жители могли получить все, качественный продукт, не отходя от дома, в шаговой доступности. Сегодня проекты крупных компаний развиваются на принципах комплексного развития территорий — район строится со всей инфраструктурой «в тапочковой доступности». Так, по словам спикера, проектируются будущие жилые проекты, и неотъемлемая часть — торговая, общественная, деловая инфраструктура, набор которой определяется как концепцией самого проекта, его местоположением, так и запросами города.

Например, у метро «Озерная» в Москве ПИК строит МФК LAKES — 17-этажный комплекс, где сочетаются офисные, торговые и сервисные площади и подземный паркинг. В рамках MALLPIC ПИК и сеть фитнес-клубов DDX Fitness подписали соглашение об открытии в МФК LAKES круглосуточного фитнес-центра площадью почти 2 тыс. кв. м, который займет часть третьего и весь четвертый этаж многофункционального комплекса. Открытие запланировано на 2025 год. Принцип МФК ПИК реализует и при создании креативно-производственных кластеров. «Это следующая итерация многофункционального комплекса, когда у нас к торговой и офисной функциям добавляется еще и производственная. В Москве имеется потребность в качественных небольших площадках — как light industrial, так и для креативных дизайнеров, людей, которые работают на месте, делают что-то необычное, дорогое. Востребованность в этом есть», — рассказал Никита Бобарыкин.

Такой проект вписан в жилой комплекс «Шереметьевский» недалеко от станции метро «Савеловская». В проекте три здания — объекты культурного наследия, где разместятся как раз креативные индустрии. За ними — новый объем. Площадь объекта — 53 тыс. кв. м, из них общая производственная часть 21 тыс., офисная — 10 тыс., ретейл — около 6 тыс. кв. м.

Еще один пример — МФК BOTANICA от группы PIONEER, открытие торговой галереи в котором запланировано на осень 2024 года.

Руководитель направления аренды и концепций PIONEER Алёна Умбетхалиева рассказала, что в МФК BOTANICA объединены торговый и бизнес-центры, которые откроются в этом году, и отдельное здание апарт-отеля. Проект также является участником городской программы создания мест приложения труда: в ее рамках в МФК BOTANICA будет создано более 4 тыс. рабочих мест.

Что касается инфраструктуры жилых проектов, то объем площадей с различными функциями в рамках ЖК тоже можно считать МФК, и они также весьма востребованы.

Директор подразделения «Малый и средний бизнес» «Банка ДОМ.РФ» Анна Корнелюк, выступая в рамках MALLPIC, рассказала, что сейчас в структуре портфеля кредитов на приобретение коммерческой недвижимости доля сделок на покупку торговых площадей на первых этажах жилых домов доросла примерно до 65%, чему способствует программа комплексного развития территорий. Открываются не только продуктовые магазины, но и места для отдыха, развлечений, занятий спортом.

При этом, по данным «Банка ДОМ.РФ», потенциал этого сегмента для банка не исчерпан — только около 17% объектов коммерческой недвижимости приобретается с привлечением кредитных средств, и наблюдается рост приобретения коммерческой недвижимости в кредит. По словам Анны Корнелюк, кредитование в большей степени требуется малому и среднему бизнесу, которому нужно помогать. «Мы активно используем субсидии в рамках своей стратегии и предлагаем ставку ниже ключевой. Первоначальный взнос можно заменить на поручительство региональной гарантийной организации или АО Корпорация МСП», — резюмировала Анна Корнелюк.