Фокус за МКАД

Евгений БУМАГИН, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL:

Среди всех сегментов коммерческой недвижимости складской по итогам последних двух лет оказался самым устойчивым. В условиях пандемии произошли серьезные изменения, и ключевые из них — потребительские привычки. Перебои с поставками, серьезные изменения стоимости и сроков международных перевозок, локдауны и закрытие торговых центров и магазинов, другие антиковидные меры способствовали взрывному росту онлайн-сегмента в России. Следствием этого стала агрессивная экспансия онлайн-ретейлеров по принципу «кто быстрее».

Занято!

Для обслуживания ажиотажно растущего числа заказов потребовались площади и люди. Это привело к вымыванию существующей вакантности и новым проектам «под ключ» на складском рынке. На протяжении последних полутора лет, с мая 2020 года, мы видим растущий спрос, а с начала 2021 года в России уже арендовано или куплено конечными пользователями около 3,5 млн квадратных метров складской недвижимости. На текущий момент в стране существует около 33 млн «квадратов» складов классов А и В, мы наблюдаем острую нехватку доступных для аренды площадей во всех регионах, где в среднем свободно всего около 1%.

Основной объем предложения приходится на московский регион. В прошедшем квартале, согласно нашим данным, совокупный объем складского околостоличного рынка превысил 20 млн кв. м. Однако свободными из них оставались лишь 95 тыс. «квадратов», что составляет 0,5% от общего объема предложения. Уже в IV квартале текущего года вакантность достигнет исторического минимума. По нашим прогнозам, на конец года она составит 0,3-0,4%.

Рынок арендодателя

Рынок складской недвижимости сильно поменялся, и главное правило на нем: «если хочешь склад, тебе придется заплатить» (If you want it, you should pay for it). Это не рынок застройщиков и генподрядчиков, которые рискуют больше других и начинают строить, когда стоимость строительных материалов изменяется ежемесячно на десятки процентов. Это больше не рынок арендатора, которому приходится порой переплачивать за аренду. Рост ставок составил около 25% с начала года. Стоимость оборудования склада стеллажными, мезонинными конструкциями и конвейерами выросла в 2-2,5 раза, существенно увеличились заработные платы, сохраняется дефицит рабочей силы на рынке. Это сложный рынок для инвесторов, так как наблюдается нехватка качественного предложения, а за приемлемые варианты приходится конкурировать с большим числом профессиональных игроков.

Для двоих

Подавляющее большинство контрактов на складском рынке — долгосрочные, поэтому те арендаторы, которые успели заключить договоры до 2020 года, в среднесрочной перспективе защищены. Но ежегодно около 2 млн кв. м площадей — с заканчивающимися арендными контрактами. И с учетом дополнительного растущего спроса со стороны ретейлеров и компаний онлайн-сегмента это уже привело к высокому спросу и способствует увеличению конкуренции и росту ставок.

Лидерами в структуре спроса являются именно эти два сегмента — ретейл и e-commerce. Начиная с 2015 года, на их общую долю приходилось в среднем 50% объема сделок, но в последние два года эта доля выросла до 60%, и мы ожидаем сохранения тенденции и в 2022 году.

На максимуме

Пока спрос на склады бьет рекорды предыдущих лет. С начала года в московском регионе было завершено сделок на 2,1 млн «квадратов», из которых 850 тыс. — в III квартале. И хотя показатель последних трех месяцев не является историческим максимумом (в июле-сентябре 2015 года было 880 тыс. кв. м), объем спроса за первые девять месяцев 2021го является рекордным: до этого года ни разу спрос за аналогичный период не превышал 1,4 млн «квадратов». Мы ожидаем, что по итогам 2021 года этот показатель достигнет 2,5 млн кв. м.

А если подорожает?

Долгое время при резком увеличении спроса возможной альтернативой становились built-to-suit проекты. Девелоперы научились строить быстрее, чем за 12 месяцев, а арендаторы были готовы подождать, при этом получив объект, спроектированный и построенный под собственные нужды и процессы логистики. За счет этого можно было сэкономить на аренде и увеличить эффективность операций. Однако произошедший с начала года резкий рост себестоимости строительства и непредсказуемость дальнейшей динамики привели к тому, что девелоперы закладывают в будущие арендные ставки риски изменения стоимости материалов. Во II квартале этого года мы отмечали, что цены на строительные ресурсы находятся на очень высоком уровне, и мы по-прежнему считаем, что эти цены «перегреты» и, к сожалению, зависят от международных факторов. Как изменится стоимость стройматериалов в конце текущего года и начале следующего, будет ли корректировка цен на металл и бетон, и как скоро? Этот фактор существенно повлияет на рынок.

Ставки сделаны

На настоящий момент арендные ставки на готовые помещения в удаленности около 30 км от МКАД (А-107) выросли до 4,8-5,2 тыс. рублей за «квадрат» в год, а в отдельных проектах ставки гораздо выше. При этом в built-to-suitпроектах девелоперы устанавливают годовые ставки на метр на уровне 5-5,5 тыс. в зависимости от параметров здания. Стоимость продажи стандартного здания класса А с учетом стоимости земли и инженерных сооружений начинается от 48 тыс. рублей за «квадрат» (без учета НДС).

Под свои нужны

Стоит отметить, что 98% введенных в 2021 году площадей было занято еще на этапе строительства — либо склад изначально строился под задачи конкретной компании, либо он был арендован на этапе строительства. По нашим прогнозам, по итогам года в Московском регионе будет введено 1,2 млн кв. м складских площадей, из которых 69% строилось под нужды того или иного бизнеса (как проекты для себя или built-to-suit в аренду или на продажу). Оставшиеся 31% — это объекты, которые строились как спекулятивные, однако на текущий момент лишь 2% из этого объема еще ищет своих арендаторов. Высокий спрос, дефицит предложения, дальнейший рост ставок, высокая волатильность рынка в целом сохранятся и в 2022 году.

Не столицей единой

Активное развитие складского рынка происходит не только в московском регионе. По итогам трех кварталов 2021 года объем сделок за пределами столичной агломерации составил 1,1 млн «квадратов», что на 74% превышает предыдущий максимум аналогичного периода 2019 года. Основными потребителями здесь также являются компании сегментов e-commerce и ретейла: их доля к октябрю 2021 составила 56% и 21% соответственно.

Мы внимательно следим за активностью компаний в регионах, видим, что спрос формируют около 10-15 игроков. При этом девелоперы в подавляющем большинстве реализуют проекты по принципу built-to-suit. Поэтому, по нашим оценкам, взрывной рост спроса в регионах — это краткосрочный тренд: как только потребности будут удовлетворены — а это произойдет не позднее II квартала 2023 года, — активность вернется к средним показателям допандемийного периода, а именно не выше 1 млн кв. м в год. В течение следующего года спрос на склады будет высоким во всех регионах России.

3,5 млн «квадратов» складской недвижимости было арендовано или куплено в России с начала 2021 года