Эпоха малых: Москву спасут «районные» торговые центры

Компанию Discovery скоро составят ТЦ «Нагорный» (GLA 12 тыс. кв. метров) и «Байконур» (GLA 8,6 тыс. кв. метров) — оба уже на стадии технического открытия. В итоге, по данным компании Knight Frank Russia (KFR), суммарный ввод новых торговых площадей в первой половине 2022 года составит свыше 38 тыс. кв. метров, что на 41,8% ниже прошлогоднего аналогичного показателя. «Вместе с тем, показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не претерпел сильных изменений и составляет 573 «квадратов» на тысячу человек», — отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia Евгения Хакбердиева.

Эксперты называют локальные ТЦ новой тенденцией на столичном рынке торговой недвижимости, объясняя это несколькими факторами. Директор отдела аренды торговых площадей СORE.XP Надежда Цветкова напоминает, что «районники» в среднем составляют 30% от общего объема ввода торговых площадей. «Крупных объектов с каждым годом строится все меньше, о чем свидетельствует постоянное снижение средней площади вводимых ТЦ. В 2022 году средняя площадь новых объектов составит 19,5 тыс. кв. метров. А с учетом влияния пандемии на перераспределение трафика между крупными моллами и районными ТЦ, которое еще больше усилилось в связи с закрытием многих международных брендов, а также сменой потребительского поведения в сторону покупок «у дома», востребованность нового формата неизбежно будет расти», — говорит она.

С тем, что «районники» — более устойчивый и жизнеспособный сегмент, согласны и в компании Nikoliers, где ввод крупноформатных проектов ожидают увидеть не ранее 2023 года. «В текущей ситуации, учитывая небольшую долю приостановивших работу западных брендов в малоформатных ТЦ, «местечковый» сегмент показал себя как более устойчивый и продемонстрировал даже прирост покупательского трафика в сравнении с 2021 годом», — говорят аналитики.

Уход брендов повлиял и на средний уровень вакантности. В KFR отмечают его увеличение на 0,9 процентных пункта (п. п.) относительно аналогичного периода 2021 года, и сегодня он составил 13,4%, а по сравнению с предыдущим кварталом показатель практически не изменился. Евгения Хакбердиева и здесь отмечает большую устойчивость «районников»: «С конца февраля уровень вакантности в большинстве суперрегиональных и региональных объектов увеличился в среднем на 1-4 п. п., а изменения в небольших районных и окружных торговых центрах зависели от формата и позиционирования объектов, однако они находились в меньшей зоне риска». Эксперт подчеркивает, что при ухудшении геополитической ситуации возможен рост уровня вакантности в столичных торговых центрах до 17% к концу года при условии, что не будут проработаны варианты замены приостановивших деятельность операторов.

В Nikoliers добавляют, что данный уровень вакантности стал самым высоким в истории развития столичного ритейл-рынка с 2010 года. При этом текущая вакантность не учитывает закрытие магазинов иностранных брендов, временно приостановивших свою операционную деятельность в России. «Влияние потенциального ухода данных арендаторов на уровень вакантности в торговых центрах мы сможем оценить не ранее IV квартала 2022-го, когда будут достоверно известны финальные решения ретейлеров о продолжении бизнеса в РФ», — поясняют в компании.

Компромиссным решением для успешной работы ТЦ может стать замена торговых операторов досуговыми. «С конца прошлого года мы наблюдаем в столичных ТЦ активный рост доли в GLA фитнес-центров, бьюти-сегмента, дарксторов, расположенных в подвальных помещениях или вне основного здания, а также узкоспециализированных студий сайклинга, танцев и кроссфит-тренировок. Они, конечно, не могут заменить полноценных якорных арендаторов, формирующих основной конвертируемый трафик, однако могут удачно повысить трафик в «проблемных» галереях, а также привлечь в объект новую целевую аудиторию, ранее не посещавшую конкретный ТЦ», — рассказывают в Nikoliers.

При этом прогнозы до конца года у экспертов сильно разнятся. Так, в KFR рассчитывают на ввод 136,6 тыс. «квадратов» торговых площадей. Таким образом новое предложение ТЦ сократится на 57,1%, а суммарный объем ввода может стать ниже прошлогоднего показателя на 62%. Также, предупреждают в компании, высока вероятность корректировки даты ввода большинства новых ТЦ, анонсированных к открытию в 2022 году.

В Nikoliers перспективы оценивают более оптимистично и отмечают, что согласно предварительным анонсам девелоперов и по внутренней оценке аналитиков компании, объем ввода в этом году может достичь 227 тыс. кв. метров, что на 20% ниже результатов прошлого года. В следующем году при условии, что текущая конъюнктура не ухудшится, объем нового ввода может составить порядка 400-450 тыс. «квадратов». Но и в Nikoliers опасаются переносов сроков сдачи — до 50% от прогнозного объема.

Если же все заявленные к вводу торговые объекты будут открыты в 2022 году, то самыми крупными среди них станут МФЦ «Солнце Москвы» (GLA 26,3 тыс. кв. метров), ТЦ «Сказка» (GLA 18,5 тыс.), ТЦ Discovery (GLA 17,5 тыс. метров). Новое предложение столицы будет сформировано за счет торговых площадей районного и окружного масштабов. Тем самым количество качественных малоформатных центров (GLA < 30 тыс. кв. метров), планируемых к вводу в Москве в течение года, может увеличиться за год с 9 до 13, в то время как средняя площадь всех заявленных в 2022 году торговых центров сократится до 10,5 тыс. «квадратов», что входит в диапазон площадей, характерный для районных ТЦ. Для сравнения — в рекордные по объему ввода годы (20142016) средняя площадь ТЦ составляла от 36,5 до 57,5 тыс. кв. метров, что на 71,2% и 81,7% выше нынешних показателей.

11% торговых площадей от запланированного годового объема было открыто в Москве в I полугодии 2022 года (данные Nikoliers)

Анна НИКАНДРОВА, партнер Nikoliers:

«Текущие геополитическая и экономическая ситуации не позволили рынку торговой недвижимости восстановиться до допандемийного уровня. Многие моллы столкнулись с падением трафика — особенно крупные ТЦ, где доля закрывшихся брендов составляет до 45%. В районных ТЦ, где доля таких брендов не превышает 10%, количество посетителей, напротив, выросло в сравнении с 2021 годом»

«Бронзовая» торговля

В I полугодии 2022 года объем инвестиций в недвижимость России достиг 179,8 млрд рублей, на 42% превысило показатели аналогичного периода прошлого года, сообщили «СГ» в компании Knight Frank Russia, уточнив, что доля иностранного капитала в общем объеме вложений составила всего 1,6%.

В структуре инвестирования лидировали площадки под девелопмент с долей 47%, офисы (27%) и торговая недвижимость (11%). Наибольшая доля вложений пришлась на недвижимость Москвы (75%) и Санкт-Петербурга (20%).

При этом объем трансакций во II квартале года достиг 73,4 млрд рублей, что превысило показатели аналогичного периода в 2014-2020 годах. В результате итоги II квартала этого года оказались чуть ниже только показателей II квартала прошлого (74,7 млрд рублей).