Дефицитные площади: переосмысление форматов в коммерческой недвижимости

В текущем году офисный рынок Москвы и регионов очень активен. Количество и объем сделок как аренды, так и продажи бьют исторические рекорды. Сработали отложенный спрос, скопившийся за последние два года, развитие экономики и низкий ввод новых зданий. В таких городах, как Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара и Новосибирск за последние 5-7 лет не строилось даже двух зданий классов А/В в год, которые бы соответствовали общероссийской классификации офисных зданий РГУД.

Основными арендаторами и покупателями выступают компании из финансового сектора и IT, а также госструктуры и госкомпании. Ставка аренды и стоимость продажи выросли на 10-20% в зависимости от класса здания. Доля свободных помещений снижается седьмой квартал подряд, достигнув минимальных значений: 6-7% в классе А и около 5% в классе В.

Для определения класса здания и, соответственно, стоимости продажи и ставки аренды стороны ориентируются на общероссийскую классификацию офисных зданий РГУД, позволяющую объективно и беспристрастно дать оценку класса здания.

Особо хочу отметить тот факт, что предложение сдвинулось от аренды в сторону продажи: если раньше спрос был 80/20, то сейчас он 30/70. Это обусловлено повышением стоимости заимствований для девелоперов, что, соответственно, ведет к критическому повышению ставки аренды, которую уже не готовы платить арендаторы, более длительной окупаемости и снижению доходности проекта. Поэтому девелоперы приняли решение продавать проекты по частям и фиксировать прибыль сейчас, тем более есть спрос и на небольшие блоки от 50 кв. м у частных инвесторов. Кроме того, продавая помещения в состоянии shell&core, девелоперы экономят на отделке самих офисов, которую они бы обязательно делали при сдаче в аренду.

В ближайшие 2-3 года дефицит на офисном рынке не исчезнет, так как не будет достаточного объема нового строительства из-за высокой стоимости фондирования. Будут достроены те объекты, которые уже на продвинутой стадии готовности и которые правильнее достроить, а не замораживать.

Есть ли нестандартные офисные решения?

Собственники начали внедрять современные энергоэффективные технологии, информационное моделирование, цифровые и иные решения, для того чтобы здания стали соответствовать тому или иному классу согласно классификации офисных зданий РГУД. Арендаторы и покупатели стали предъявлять повышенные требования к качеству и уровню решений в офисных зданиях. Для них важны планировки agile, эргономичная мебель, пространства для коллективной работы, цифровизация взаимодействия с собственником, датчики контроля влажности и СО2. Все это требует изначального внедрения таких решений уже на стадии проектирования.

Какова себестоимость и маржинальность офисного строительства?

Себестоимость строительства за последние два года поднялась на 50-75%. Основные драйверы роста очевидны: изменение курса рубля, сложная логистика, дорогое фондирование. Однако в последние 3-4 месяца наметилась тенденция к снижению стоимости за счет развития и поддержки государством локального производства, а также стабилизации логистических цепей поставок.

Маржинальность у строителей никогда не снижалась, а у девелоперов она немного снизилась (до 15-20%), что напрямую повлияло на их стратегию продавать, а не сдавать в аренду.

Насколько актуален сегодня light industrial?

Данный формат впервые был озвучен лет 10 назад и был экзотикой, такой же, как и коворкинги. Все говорили, что на Западе это очень актуальный формат и пользуется большим спросом, но в реальности не до конца понимали, для кого и чего он нужен, кто потребитель данного продукта.

Новый, он же реальный, виток развития данный формат получил после начала пандемии в 2020 году, когда бурно начала развиваться сфера услуг доставки продуктов питания и готовых блюд, которые и стали основными потребителями данных площадей, а не мелкие производства, как представляли себе девелоперы.

Нельзя не отметить и усилия правительства Москвы по стимулированию мелкого и среднего производства в столице, в том числе и высокотехнологичного, что подтолкнуло спрос на высококачественные помещения light industrial. Кроме того, девелоперы получают льготы при строительстве таких площадей, что повышает доходность проектов и делает их интересными для девелоперов. Этот продукт обычно продается в мелкую нарезку, что предполагает быстрый возврат инвестиций девелоперов.

Сейчас заявлено много проектов light industrial, однако возможно затоваривание рынка так же, как в свое время с коворкингами или, как их модно сейчас называть, сервисными офисами. Около трех лет назад все устремились в этот сегмент, но со временем рынок перегрелся, и сейчас мы видим «похмелье». Light industrial — нишевый продукт, который, несомненно, нужен, но из-за отсутствия аналитики по объему платежеспособного спроса на ближайшее 2-3 года и, соответственно, понимания, что, где и сколько строить, девелоперы могут столкнуться с длительной реализацией проектов и возвратом своих инвестиций.

Чем обусловлено активное развитие коммерческих объектов?

Я бы не стал утверждать, что коммерческая недвижимость развивается. Скорее, происходит ее переосмысление. Кроме того, развитие рынка невозможно с такой высокой стоимостью заимствований. Многое будет зависеть от того, когда ЦБ снизит ключевую ставку. Из-за высокой ставки новое строительство ограничится только теми объектами, которые находятся на продвинутой стадии и которые логичнее достроить, а не заморозить. Но количество таких объектов ограничено, и они вымоются с рынка в следующие 15-18 месяцев.

Торговые центры пытаются понять, как им жить после ухода мировых брендов и спада покупательского трафика и как конкурировать с маркетплейсами. Большинство арендаторов платит арендную плату в виде процента от оборота, а со снижением покупательского трафика снижаются и оборот, и сумма, которую арендатор ежемесячно платит девелоперу. Девелоперу становится сложнее обслуживать свой кредит, что может привести к переходу недвижимости к банку.

Офисная недвижимость переживает рост, но он временный. Повторяется ситуация 2019 года, когда был рост экономики после четырехлетней стагнации, но из-за низкого ввода предыдущих лет возник дефицит предложения, что привело к росту арендных ставок и стоимости продажи. В 2012 году была примерно такая же ситуация после кризиса 2008-го. На мой взгляд, рынок стабилизируется в течение следующих 9-12 месяцев.

Склады развиваются по своему вектору, на который влияет только развитие e-commerce. На сегодняшний день зафиксирован исторически самый низкий показатель вакансии — около 3%. Возможно, сейчас склады — наиболее надежный сектор коммерческой недвижимости.