Были б деньги, жил бы в Сочи: курортная столица России собирает «сливки общества»

С 2020 года, говорят в Urban, объем предложения в рамках дорогих классов утроился, достигнув отметки в 3,4 тыс. лотов совокупной площадью 163,6 тыс. кв. метров: пять лет назад этот показатель составлял 54,3 тыс. кв. метров. Также если пять лет назад стоимость всех сочинских объектов элит-, премиум- и бизнес-классов оценивалась в 22,1 млрд рублей, то теперь в 6,7 раза больше — в 148,4 млрд рублей. На рубеже 2019-2020 годов в Сочи было лишь четыре новостройки, где средняя цена квадратного метра превышала 500 тыс. рублей. Сейчас таких адресов 31, причем в 16 случаях средняя цена «квадрата» выходит за пределы миллиона.

По словам учредителя и CEO проектов Urban Ольги Хасановой, среди наиболее существенных внутренних факторов, повлиявших на бурное развитие высокобюджетного сегмента в Сочи, — резкий рост вложений в новостройки с дорогим и сверхдорогим предложением, запуск ряда масштабных комплексов, смещение интереса от реконструкции к новому строительству. К внешним факторам эксперт относит значительный приток состоятельных туристов — как проживающих сезонно, так и постоянно работающих удаленно. «Сочи во многом стал безальтернативным по уровню и разнообразию возможностей российским курортом, который сместил в приоритетах обеспеченных людей такие лидирующие туристические направления, как Индонезия, ОАЭ, Таиланд, Турция и т. д.», — говорит Ольга Хасанова.

Есть и другие причины, повлиявшие на развитие Сочи и, соответственно, на интерес состоятельной покупательской аудитории. К ним заместитель коммерческого директора федерального девелопера «Неометрия» Анна Сапегина относит новый городской генеральный план и комплексный подход к застройке, что положительно отражается на развитии всего города. «В настоящее время Сочи — ключевой город Юга России с точки зрения развитой городской инфраструктуры и лидерства среди курортных направлений. Многие покупатели выбирают жилье именно здесь с целью постоянного или сезонного проживания, другие же рассматривают лоты как хорошую инвестицию», — отмечает Анна Сапегина.

Еще одно важное решение — введение моратория на строительство в 2021 году, позитивно, по мнению руководителя отдела продаж Grand Royal Residence Юрия Логачева, сказавшееся на качестве проектов, определив основные критерии элитной недвижимости в городе, — историческая ценность и грамотное использование потенциала территории, в том числе инфраструктурное наполнение.

Новые люди

Изменился и портрет состоятельного покупателя. В 2024 году, отмечают в FIVE Development, большинство покупателей — семейные состоятельные мужчины в возрасте от 40 до 60 лет (60%). География включает в себя жителей Москвы (31%), Сочи (16%), Новосибирска (13%) и других регионов России. Чаще всего элитную курортную недвижимость покупают представители сферы строительства (21%), добывающей отрасли (10%), сегмента HoReCa (6%) и услуг для бизнеса (6%).

Появилась и новая категория покупателей — криптоинвесторы. Как отмечают в компании, в 2024 году в разделе «источник дохода» у покупателей появился новый активно растущий блок владельцев криптовалюты, составивший 10% от общего показателя. Сформировался новый профиль деятельности — криптоинвестиции: в период максимального роста цены биткоина в 2021 году цифровые инвесторы начали массово переводить полученную прибыль в квартиры в «Москве-Сити», а сегодня, говорят в FIVE, наблюдается переход покупателей из столицы в Сочи, что связано с появлением и активным развитием на курорте элитного сегмента недвижимости, а также с повышением инвестиционной привлекательности лотов в связи с ростом внутреннего туризма.

Законом о цифровых финансовых активах и цифровой валюте закреплено право россиян держать средства в криптовалюте, но запрещено ее использование для оплаты товаров или услуг. После получения дохода на бирже цифровая валюта переводится в фиатную и инвестируется в менее волатильные активы, такие как недвижимость. «Признанная финансовым активом в 2021 году цифровая валюта на данный момент — тренд, объединяющий поколения. Сегмент все чаще пополняется инвесторами, увидевшими в цифровой валюте достойную альтернативу акциям, драгметаллам и предметам искусства. Те, кто вложил часть средств в виртуальные денежные единицы в 2022 году, сейчас выводят зафиксированную прибыль и ищут для сохранения капитала стабильные активы, главным из которых всегда была и остается элитная недвижимость», — говорит коммерческий директор FIVE Елена Кабешева.

Ваш выход

Возможности Сочи оценили не только покупатели, но и девелоперы. Из города, где преимущественно строили местные компании среднего размера (почти 80% рынка в 2020-м), Сочи стал топовым элитным курортом, конкурирующим с мировыми столицами туризма. Это привлекло крупнейшие девелоперские компании России, входящие в топ-100 Единого ресурса застройщиков: их доля выросла с нуля до 23%, подсчитали аналитики премии Urban. Активизировались и ведущие игроки регионального уровня, увеличив свою долю в 2,5 раза.

«Постоянно растущий туристический поток и беспрецедентное по масштабу развитие рекреационной инфраструктуры Сочи после Олимпиады-2014 дали мощный толчок расширению и модернизации рынка недвижимости. В совокупности с возможностью реализации комплексных проектов разного формата, в том числе санаторно-курортного, и с уникальными природными условиями это сделало Сочи наряду с двумя российскими столицами привлекательным для девелоперских компаний разного уровня. Начало строительства огромных по своим масштабам гостиничных комплексов и проектов сервисных апартаментов вместе с выходом на рынок крупнейших федеральных игроков — очередное тому подтверждение», — отмечает коммерческий директор специализированного застройщика «СочиОйлСтрой» Владимир Белобров.

Активизировались и ведущие игроки регионального уровня: пятью годами ранее им принадлежали 14,3% высокобюджетных лотов, сегодня — 35,1% (в 2,5 раза больше). Одна из характерных особенностей сочинского рынка — обилие индивидуальных предпринимателей. Они демонстрируют завидную устойчивость и гибкость, что помогло им не только сохранить свою нишу, но и успешно конкурировать с системообразующими компаниями. Удельный вес их предложения за пять лет увеличился в полтора раза — до 9,2%.

Вместе с большими игроками в Сочи появились и большие проекты, ставшие мощными точками концентрации дорогой недвижимости.

Интересно, что на сочинском элитном рынке все больше места занимает инвестиционная схема продажи — объекты распродаются «по номерам», УК берет их в управление (и часто без права проживания собственников) — они только владеют номерами и получают рентный доход.

Есть и проекты «старой формации» — санатории, работающие по схеме советских времен. «За последние несколько лет запрос на качественный отдых внутри страны, в том числе с лечением, существенно вырос, поэтому логичным шагом стало развитие направления санаторно-курортной недвижимости, — отмечает генеральный директор санатория «Кристалл» (принадлежит строительному холдингу «Группа ЛСР») Борис Анкудинов. — Сегодня в Сочи компания завершает строительство первого за 25 лет нового санатория «Кристалл». Объект готов на 75%, в следующем году он начнет принимать гостей. Параллельно идут реконструкция исторического здания санатория «Волна» и возведение нового корпуса. Здравницы будут работать как единый санаторно-курортный комплекс с внедрением современных программ оздоровления и лечения в сочетании с традиционными для сочинских санаториев методами, такими как бальнеои грязелечение».

Эксперты отмечают, что в ближайшее десятилетие город ожидает серьезная инфраструктурно-логистическая трансформация, которая привлечет сюда больше инвестиций, а также крупных игроков с масштабными проектами. Будущее Сочи, по мнению Елены Кабешевой, связано именно с комплексными проектами, которые будут драйверами развития территории