Shutterstock/FOTODOM
«СГ»: Владислав Игоревич, расскажите для начала о вашем профессиональном опыте и о том, как вы оказались в недвижимости.
Владислав Преображенский: После окончания юридического факультета я долгое время занимался оказанием правовых услуг, в большей части, сопряженных с недвижимым имуществом, был управляющим партнером московской юридической фирмы. В один прекрасный день 9 лет назад мой коллега из строительной отрасли порекомендовал меня на должность исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы — и с тех пор я координирую деятельность клуба.
«СГ»: Недавно в Москве прошла пресс-конференция КИМ. Расскажите чуть больше об этой организации: чем занимается клуб и какие задачи решает?
В.П.: Клуб инвесторов объединяет крупнейших застройщиков столицы, многие из которых являются и крупнейшими застройщиками России. Задачи, стоящие перед клубом — консолидация и доведение до органов власти позиций членов по вопросам, волнующим широкий круг застройщиков. Мы разрабатываем предложения по нормативной регуляции отрасли, для чего проводим большую аналитическую работу.
«СГ»: Около 80% инициатив клуба, как вы отмечали, уже реализованы. Что это за инициативы и какие из них, по вашему мнению, наиболее важны для отрасли?
В.П.: КИМ каждый год выдвигает различные инициативы, все они важны, причем значимость их со временем может меняться. Например, одной из наших инициатив было создание в 2017 году Фонда защиты прав дольщиков на государственном уровне. Как только была введена коммерческая система страхования, мы провели анализ и пришли к выводу, что работать она должным образом не будет, и это может создать угрозы для рынка долевого строительства. К сожалению, к моменту создания фонда уже скопилось большое количество проблемных объектов долевого строительства. И для решения этих проблем реформа продолжилась в ускоренном порядке, что не позволило в полном объеме оценить качество созданного механизма.
«СГ»: Появление Фонда защиты прав дольщиков — действительно заметная отраслевая инициатива. За что еще ратовал клуб?
В.П.: На рынке недвижимости много лет существовали проблемы взаимодействия с Росреестром, и для их решения в последние годы были созданы такие нормативные акты, как возможность отклонения на 5% от разрешения на строительство (РНС) и ограничение глубины правовой экспертизы. В свое время регуляторы сверяли план создания объекта капитального строительства, исходно-разрешительную документацию, РНС, проектную декларацию. Поскольку эти документы составляются по разным регламентам, они никогда между собой не могли совпасть, что постоянно приводило к проблеме приостановок и отказов. Благодаря в том числе вовлечению в данную проблему КИМ рынок пришел к тому, что регистраторы теперь проверяют уже принятые Госстройнадзором объекты.
Также в продолжение этой реформы были разрешены отклонения в строительстве линейных объектов. Это тоже значительное достижение КИМ, потому что при строительстве десятков тысяч квадратных метров жилья или десятков километров трасс возводить сантиметр в сантиметр не получается. Ранее камнем преткновения у застройщиков было то, что разрешение не совпадает с обмерами кадастровых инженеров. Теперь этот вопрос решен.
Третья проблема заключалась в том, что ранее невозможно было внести изменения в разрешение на ввод. Получался капкан: застройщик вводил объект в эксплуатацию, подавал документы для постановки на кадастровый учет, Росреестр приостанавливал либо отказывал в связи с несоответствием фактически созданного и введенного объекта. И что с этим делать, каким именно из перечисленных мной документов регламентировать, было не очень понятно, поскольку вносить изменения в разрешение на ввод было запрещено. От этого страдали не только дольщики и застройщики — государство тоже несло убытки. Ни для кого ни секрет, что многие объекты вводились в эксплуатацию, но не ставились на кадастровый учет и не регистрировались, но при этом эксплуатировались. Соответственно, налоговая база для начисления налога на имущество отсутствовала. Эту проблему также урегулировали с непосредственным участием КИМ.
Безусловно, много проблем было с ресурсоснабжающими организациями. Например, вопрос выноса инженерных сетей из пятна застройки. У всех «ресурсников» была переуступка мощностей, но за исключением воды: переуступка выкупленных и оплаченных мощностей в водоснабжении почему-то была невозможна. Однако с 2022 года благодаря в том числе работе членов КИМ с Минстроем России, Минэнерго и Департаментом строительства при правительстве РФ это стало возможным для застройщиков.
«СГ»: Какие меры поддержки строительной отрасли клуб инициировал и поддержал в 2022 году? И какие из них уже заработали?
В.П.: Многие из действующих мер были отработаны клубом еще в пандемию. Это и льготные ипотечные ставки, и новая мера по субсидированию процентных ставок по проектному финансированию, и многое другое. Большая часть из отработанных мер сейчас снова стала актуальной и была перезапущена. Застройщикам необходимо дать время перенастроить свой бизнес, исходя из новых экономических реалий, поэтому меры обеспечивают их возможностью, не отвлекаясь, решить свои проблемы, настроить импортозамещение и заниматься главным — своей профессиональной деятельностью для выполнения обязательств перед дольщиками.
«СГ»: Можно ли считать, что практически все меры поддержки весны 2022 года вышли если не из-под пера КИМ, то с большой степенью вовлеченности клуба?
В.П.: Так действительно можно сказать, поскольку, если какая-то инициатива высказывалась членами КИМ, она подхватывалась остальными участниками рынка и дальше уже совместно внедрялась. Поэтому это заслуга и наша, и других профессиональных объединений, поддерживающих продуктивные изменения в отрасли. Хорошо, что государство нас слышит.
«СГ»: Недавно Минстрой России обратился к главному судебному приставу РФ с просьбой прекратить штрафовать застройщиков. Почему до сих пор выписывают штрафы и что можно сделать, чтобы утвержденные законопроекты и меры все-таки исполнялись?
В.П.: Введенный в качестве меры поддержки мораторий не означает, что физические или юридические лица не получат своих денежных средств в будущем. Это мораторий на определенный период времени, до конца года. К сожалению, на местах есть некоторые перегибы и недопонимание введенных мер, но мы работаем со всеми заинтересованными сторонами. Сразу после выхода постановления правительства банки, например, еще списывали денежные средства, потом прекратили, благодаря разъяснению ЦБ РФ. К сожалению, судебные решения до сих пор принимаются, даже несмотря на постановление. Такая же ситуация и с судебными приставами, но ФССП сегодня старается внутри себя проводить разъяснительную работу. Так что будем надеяться, что и в части взысканий все будет приведено в соответствие с постановлением.
«СГ»: Можно причину неисполнения постановления объяснить инертностью больших механизмов и госструктур?
В.П.: Безусловно. Кроме того, ФССП сильно перегружена, и не всегда до людей на местах доводится точная информация. Из-за этой загруженности, возможно, судебные приставы до сих пор занимаются принудительным взысканием средств с застройщиков жилья. Но я уверен, что ситуация нормализуется: и мораторий на банкротство, и мораторий на штрафные санкции направлены на сохранение финансовой устойчивости застройщиков, а это залог своевременного завершения строительства и передачи квартир дольщикам.
«СГ»: Есть ли другие меры, вышедшие в этом году при поддержке КИМ, но еще не полностью реализованные?
В.П.: Да, есть. Клуб участвовал в разработке исчерпывающего перечня процедур в строительстве, нацеленного на сокращение их количества в соответствии с планом вице-премьера; мы продолжаем работу в этом направлении, и в ближайшее время количество процедур еще больше сократится. Исчерпывающий перечень — это нормативно-правовой акт, вышедший на федеральном уровне, соответственно, на региональном уровне нормативная база должна быть приведена в соответствие до 1 сентября. Но сейчас мы, выборочно просмотрев нормативные базы некоторых регионов, видим, что пока никакого приведения в соответствие не происходит, хотя перечню фактически уже полгода, а до 1 сентября времени осталось крайне мало. Поэтому будем стараться и в этой части проводить работу, чтобы регионы, особенно те, где представлены члены КИМ (а это не только Москва и Подмосковье, но и ряд других субъектов), прошли сокращение процедур.
«СГ»: Какие еще инициативы сегодня способны помочь стройотрасли? И как может быть скорректирована банковская политика, чтобы работа застройщиков стала эффективнее?
В.П.: Мы видим, что конечные результаты реформы 214-ФЗ достигнуты. Но КИМ неоднократно в течение последних двух лет заявлял, что следует посмотреть и в сторону ослабления затянутых гаек: застройщик сегодня у нас ограничен во всем, в чем можно, и его контролируют все, кому не лень. Хотелось бы увидеть некоторые послабления. Например, КИМ давно говорит, что нужно начать раскрывать эскроу-счета, как это происходит во многих странах мира, поэтапно или при достижении определенного уровня готовности объекта и при наличии денежных средств на достройку. В России пока в этой части нет особенных положительных решений.
Есть и другие направления работы с банками. Реформа прошла таким образом, что проектное финансирование и эскроу-счета оказались в не очень конкурентных условиях. Если застройщик зашел в один банк, в другом он уже не может рефинансироваться, хотя у нас много банков, которые могли бы в этом участвовать. Безусловно, не все банки имеют соответствующие опыт, компетенции для оценки новых проектов, но рефинансировать проверенный, например, Сбербанком, проект на высокой стадии строительной готовности сейчас захотел бы ряд банков, которые потенциально могут участвовать в проектном финансировании. Это значительно снизило бы издержки застройщиков и, как результат, конечных потребителей.
«СГ»: Почему же модель поэтапного раскрытия эскроу-счетов в России до сих пор не реализована?
В.П.: При проектном финансировании банк полностью проверяет застройщика и проект. Требования к проектам сейчас настолько высокие, что слабо «летающие» проекты финансирования просто не получают, а получают его только проекты высоколиквидные. Во-вторых, все денежные средства находятся на счетах эскроу. Понятно, что, если объем средств на эскроу-счетах перекрывает объем проектного финансирования на строительство объекта, результат для застройщика однозначно положительный. Выигрывают и банк, и застройщик. Ранее проблемы возникали в том числе потому, что недобросовестный застройщик мог взять чемодан денег и пропасть. Сейчас это невозможно: банк контролирует каждый платеж. Соответственно, в проектах с высоким покрытием проектного финансирования денежными средствами на эскроу-счетах можно пробовать и начинать реформу в части раскрытия на определенной стадии и при определенных условиях счетов эскроу.
Ни для кого не секрет: из-за довольно сложной, но, безусловно, эффективной реформы системы стоимость проектов выросла не менее чем на 10%.
На предложения застройщиков по поэтапному раскрытию эскроу-счетов все заинтересованные стороны заявляют, что нужны гарантии достройки объекта. Но давайте посмотрим правде в глаза: банку нужен недостроенный объект? Нет. Строительство — это его непрофильная деятельность: банку нужны деньги. Поэтому банк контролирует целевое использование всех денежных средств. Безусловно, существуют форс-мажорные ситуации: на акционера завели уголовное дело, наложили санкции, но такие риски — это сотые доли процента. И даже в том случае, если банк имеет денежные средства на эскроу-счетах от компании, пострадавшей из-за акционера или других воздействий, он все равно будет заинтересован, чтобы проект был так или иначе реализован. Поэтому, на наш взгляд, основной гарантией является уже четко функционирующая система. Хотя мы также предлагали вернуть страховые отчисления в Фонд защиты прав дольщиков и иные гарантии окончания строительства.
«СГ»: Как аналитический центр КИМ, ретроспективно оглядываясь на опыт России, оценивает ситуацию? Были ли достигнуты поставленные цели введения проектного финансирования и эскроу-счетов? Насколько эффективно работает эта система?
В.П.: Как я уже сказал, цели были, безусловно, достигнуты: сейчас у нас не появляется обманутых дольщиков по проектам с эскроу-счетами. Мало того, даже проблемных проектов с эскроу-счетами практически нет. Бывают единичные случаи, но и то объекты попадают в перечень проблемных не потому, что что-то не строилось или не хватило денежных средств, а по банальным причинам — РНС застройщика действует до 1 июня, он пытается ввести объект в эксплуатацию, по каким-то причинам объект не вводится, например, он уже готов, но есть замечания у Госстройнадзора. То есть застройщик построил объект, но не успел продлить разрешение на строительство, и из-за этого могут быть пропущены сроки. Эти случаи можно пересчитать по пальцам, и даже объекты, попавшие в перечень проблемных, были исключены оттуда, поскольку были введены в эксплуатацию.
«СГ»: Какие планы у КИМ до конца года? Какие задачи первоочередные?
В.П.: Наши первоочередные планы и задачи — по крайней мере, сохранить темпы строительства и объемы прошлого года. Конечно, хотелось бы и нарастить, но будем смотреть по ситуации. Пока, на наш взгляд, главные задачи — сохранение объемов строительства и потребительского спроса, доступность ипотеки, ведь ни для кого не секрет, что большая часть квадратных метров покупается в ипотеку, и если ипотека будет недоступна, серьезные проблемы начнутся и у застройщиков. И в этой части мы тоже работаем. Более того, в 2022 году мы предложили расширить перечень льготников для получения ипотеки: например, у нас были упущены из виду усыновители и удочерители, льготы давались только многодетным родителям. На наш взгляд, приемные родители — это такая же льготная категория.
Очевидно, что для проектного финансирования необходимо представить застройщикам возможность рефинансирования и перехода из банка в банк с эскроу-счетами. Кроме того, в отрасли есть проблема в части нормативной базы ЦБ, устанавливающей Н1-Н6 нормативы. Данные нормативы связаны с расчетом кредитной нагрузки, при котором не учитываются денежные средства на счетах эскроу. Например, в ближайшие месяц-два у застройщика стоит на вводе пять жилых домов, и он хочет начать строить шестой, но денежные средства на эскроу-счетах — не его, а граждан, и не относятся к его активам. Таким образом, у застройщика есть фактически пять построенных домов, но по всем из них полностью исчерпаны проектные кредиты. И до ввода пяти домов банки не имеют права выдать кредит на шестой дом в связи с достижением застройщиком предела кредитной нагрузки. Есть некоторое торможение, поэтому хотелось бы, чтобы ЦБ допустил возможность учитывать денежные средства на эскроу-счетах для расчета нормативов.
В целом, по нашему мнению, благодаря усилиям регуляторов и проведенной реформе, отрасль уже очистилась от недобросовестных застройщиков. Сейчас пришло время создать более комфортные условия для всех участников рынка во имя достижения наших общих целей.
«Меры поддержки — заслуга и КИМ, и других профобъединений, поддерживающих продуктивные изменения в отрасли. Хорошо, что государство нас слышит»
Номер публикации: №26 15.07.2022