Вход и выход: нюансы инвестиций в объект как в актив

Феликс БЛИНОВ, генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал», вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД):

При рассмотрении вопроса привлекательности и целесообразности инвестиций в зарубежную недвижимость нужно учитывать два момента. Во-первых, она различается по сегментам и странам. Во-вторых, если мы говорим про инвестиции в европейскую недвижимость, то сегодня гражданам России крайне сложно осуществить такие вложения.

Но если рассматривать этот вопрос теоретически, то, безусловно, сегодня вкладываться в зарубежную собственность интересно: на фоне сложной экономической ситуации выросли ставки капитализации объектов. Например, ставка капитализации у студенческих кампусов в Соединенном Королевстве несколько лет назад была 4,5-5%, сегодня же она составляет порядка 6-6,5%; в офисной недвижимости ставки капитализации были в районе 4%, сейчас — 6% (в городах второй зоны — Бирмингем, Глазго и др.).

Так что инвестировать в такие активы однозначно стоит, но при этом нужно четко понимать, в какие именно. Помимо традиционных показателей — локация, надежность, доходность, которые априори нужно учитывать при выборе объекта, появляются новые квалификационные требования, обусловленные современными реалиями. Например, в Европе активно развивается велосипедный и электротранспорт, и это порождает дополнительные требования к бизнес-центрам в части наличия велопарковок, душевых, раздевалок, специальных мест для подзарядки электрического транспорта и т. п. Все эти нюансы необходимо учитывать при выборе объекта для инвестиций, ведь горизонт планирования таких вложений — не менее пяти лет, и на протяжении всего этого времени актив должен соответствовать квалификационным требованиям, чтобы обеспечивать инвестору необходимую доходность.

Следует отметить, что сейчас не время для спекулятивных инвестиций: при горизонте планирования менее пяти лет заходить в инвестицию не стоит. Также с осторожностью нужно относиться к инвестициям на незрелых рынках, таких как Турция, ОАЭ, Кипр. В этих странах недвижимость пока доступна для российских инвесторов, но такие инвестиции сопряжены с высокими рисками. Например, рынок недвижимости Кипра, да и других стран из этого списка, достаточно мал, на этих рынках нет не то что нормальной инфраструктуры для инвестиций, но даже профессиональных брокеров, способных найти объекты для инвестирования, а сами объекты часто имеют дефекты. Я говорю сейчас не о качестве стройки, речь о том, что у многих объектов не оформлены права собственности. При покупке, к примеру, построенного бизнес-центра инвестору могут выдать документы на участок с разрешением на строительство, но с проблемой со вводом здания в эксплуатацию из-за возведенного несогласованного этажа. Процесс оформления документов для легализации подобного объекта непонятен. И проектов коммерческой недвижимости с подобными «дефектами» в таких странах много.

При этом насколько сложно подобрать на таких рынках объект для инвестиций, настолько же сложно его и реализовать. Вход — как правило, самая простая часть инвестиционного процесса. Но первое, о чем нужно задуматься инвестору, это о выходе из инвестиции — срок экспозиции (продажи) на незрелых рынках существенно длиннее, чем на зрелых, поэтому велика вероятность «засесть» в активе надолго