Реально виртуально: покупка жилья может стать сугубо онлайн-делом

На круглом столе платформы М2 «Ключевые векторы рынка недвижимости: итоги полугодия и прогнозы» эксперты обсудили основные тенденции. Ведущие аналитики отрасли, специалисты из банковского сектора и государственных структур представили комплексный анализ ситуации за I полугодие, поделились прогнозами на будущее и рассмотрели стратегии адаптации к новым экономическим условиям.

Макроэкономический контекст

Генеральный директор М2 Алексей Завгородний начал дискуссию с презентации основных показателей рынка. «Мы наблюдаем парадоксальную ситуацию, когда при общем снижении суммы сделок на первичном рынке средний чек в отдельных сегментах демонстрирует рост», — отметил он, объяснив этот феномен кардинальным изменением структуры спроса. По данным аналитиков М2, средний по стране чек сделок с новостройками составил 6,6 млн рублей, при этом в столицах этот показатель достиг 9,3 млн, в регионах — 4,5 млн рублей.

Особое внимание Алексей Завгородний уделил анализу динамики изменений: «По сравнению с аналогичным периодом 2024 года мы видим снижение показателей на 4%, 2% и 16% соответственно. Однако более детальный анализ показывает, что в сегменте сделок без ипотеки наблюдается резкий рост среднего чека — на 61% в столицах». Этот тренд он связал с несколькими факторами: изменением потребительского поведения, ростом популярности рассрочек и перераспределением спроса между сегментами рынка.

Особое внимание было уделено изменению портрета типичного заемщика. По данным аналитического центра М2, в 2024-2025 годах это женщина около 40 лет, стремящаяся улучшить жилищные условия, у которой средний размер первоначального взноса по ипотечным кредитам со ставкой выше 20% годовых составляет 47%, или 3,4 млн рублей, а средний размер кредита — 3,5 млн рублей.

Региональная аналитика

Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе представил детальный анализ региональных рынков, основанный на данных о нереализованных остатках. «Объем непроданного жилья требует комплексной оценки в сочетании с темпами продаж и локальными особенностями, — отметил эксперт. — Абсолютные цифры без учета контекста могут давать искаженную картину».

Наиболее благополучная ситуация, по данным bnMAP.pro, наблюдается в Москве, где, несмотря на рекордные 139,6 тыс. нераспроданных лотов, сохраняется высокий платежеспособный спрос, особенно в премиальном сегменте. Сравнимая картина в Санкт-Петербурге, тогда как Нижний Новгород и Севастополь демонстрируют сбалансированность рынка с минимальными остатками.

В то же время, в Краснодарском крае и Владивостоке, а также в других локациях из «красной» зоны bnMAP.pro отмечает дисбаланс — существующие объемы предложения при текущей динамике продаж будут реализовываться более трех лет. «В Краснодаре это может быть обусловлено перенасыщением массового сегмента, исторически зависимого от ипотеки (до 90% сделок)», — пояснил Сергей Лобжанидзе.

Ключевыми факторами, по словам эксперта, усугубляющими ситуацию в регионах с большими сроками реализации нераспроданных остатков, стали зависимость от ипотечного финансирования, снижение внутреннего миграционного потока, способного поддержать спрос, а также специфические региональные особенности сделок.

Москва и Санкт-Петербург демонстрируют устойчивость благодаря диверсифицированному спросу, другие же регионы могут потребовать коррекции стратегий реализации новостроек и поиска альтернативных механизмов финансирования. Этот анализ, подчеркнул Сергей Лобжанидзе, подтверждает, что оценка рынка новостроек требует многофакторного подхода, где абсолютные показатели остатков без учета динамики продаж и локальных условий могут давать искаженную картину.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов отметил, что охлаждение экономики в I полугодии пока не привело к заметному снижению спроса на рынке жилья: продажи новостроек на 12% меньше прошлогодних показателей, а на «вторичке» наблюдается даже небольшой рост — 3-4%. «Застройщики адаптировались к новой реальности, запустив продажи через рассрочки, а в готовом жилье много сделок с недавно сданными новостройками прошло с получателями годовых бонусов и через альтернативные цепочки», — рассказал эксперт.

По данным ЦИАН, продолжается рост ставок в посуточной аренде, а после 8 месяцев снижения начали увеличиваться расценки и в долгосрочной. Сохраняется стагнация в индивидуальном жилищном строительстве, где на активность покупателей давят дорогая ипотека и растущая строительная инфляция.

Фото: M2RIELTOR

Государственная цифровая платформа

Начальник отдела взаимодействия с фокус-группами Управления стратегического развития и цифровой трансформации Росреестра Ольга Мосина анонсировала проект ведомства — «виртуальную комнату» сделок. Этот цифровой сервис призван кардинально изменить подход к совершению операций с недвижимостью, предоставив гражданам и организациям возможность безопасно проводить сделки полностью в онлайн-формате.

«Мы выходим на принципиально новый уровень цифровых сервисов, традиционно находившихся в ведении бизнеса, — подчеркнула она. — Наша платформа станет защищенным цифровым пространством для полного цикла сделки: от переговоров до регистрации прав».

По словам представителя Росреестра, базовым элементом системы будет «виртуальная комната» — специальная среда, где все участники процесса смогут в режиме реального времени обмениваться документами, заключать договоры и контролировать каждый этап оформления. Особенность нового сервиса — персонализированный подход к каждому пользователю. Участники сделки получат доступ к личным кабинетам с возможностью загрузки всех необходимых документов.

«Мы разрабатываем интеллектуальный конструктор договоров, который будет автоматически адаптироваться под специфику конкретной сделки, — объяснила Ольга Мосина. — Система учтет все нюансы: от стандартных условий купли-продажи до сложных схем с ипотечным финансированием или рассрочкой платежа». Представитель Росреестра особо отметила, что платформа создается как универсальное решение, доступное всем категориям пользователей: «Наш сервис не будет иметь ограничений — он одинаково удобен и для рядовых граждан, и для профессиональных участников рынка. Мы охватываем все типы объектов недвижимости и все форматы сделок».

Говоря о целях проекта, Ольга Мосина акцентировала внимание на двух ключевых аспектах — безопасности и доступности: «Мы создаем не просто электронный сервис, а полноценную цифровую экосистему, где россияне смогут совершать сделки без рисков и излишних бюрократических процедур. При этом все функции — от подготовки документов до их подписания — будут доступны в одном месте».

Подводя итог, Алексей Завгородний отметил, что выход застройщиков за границы традиционных регионов присутствия — это уже не эксперимент, а необходимость. Но успех такой экспансии зависит от глубокого понимания локальных особенностей каждого рынка. Он также напомнил, что компании, которые смогут сочетать гибкость в финансировании, технологическое лидерство и клиентоориентированный подход, получат значительные конкурентные преимущества в новых экономических реалиях.

Мероприятие продемонстрировало, что российский рынок недвижимости переживает глубокую трансформацию. Участники круглого стола сошлись во мнении, что залогом успеха в новых условиях станет способность быстро адаптироваться к изменениям, использовать цифровые инструменты и находить нестандартные решения для удовлетворения изменившегося потребительского спроса.