Правила выживания: делайте ставку на цифровизацию и гибкость форматов

Александр ШАРАПОВ, основатель и президент компании Becar:

Удержаться от падения

По итогам апреля продажи новостроек в Москве снизились на 50% к марту, а вторичка просела на 37% за тот же период. В нескольких российских регионах, например, в Татарстане, падение составило до 99%. Объем выданной ипотеки также сократился в апреле в три раза по сравнению с мартом — до 14 млрд рублей. По оценке консультантов Commonwealth Partnership, снижение ВВП России на каждый 1 п.п. высвобождает в Москве около 130 тыс. кв. метров офисов.

Вместе с тем, государство сейчас стремится всеми способами сохранить контроль за ситуацией, обеспечивая господдержку ипотеки для определенных групп граждан. Власти столицы, на которую приходится самая большая доля строительства многоэтажного жилья, пообещали продолжить реализацию программы реновации без изменений. Все вместе позволит сохранить объем ввода жилья на уровне 2021 года, говорил в апреле вице-премьер Марат Хуснуллин. В прошлом году ввод составил 92,6 млн кв. метров, правда, больше 50% от общего объема пришлось на ИЖС.

Эти первые пока объективные цифры говорят о том, что рынок недвижимости России уже столкнулся с беспрецедентным кризисом, и чтобы справиться с ним, необходимо будет приложить максимум усилий с учетом опыта всех последних 30 лет. И без господдержки не обойтись. Сегодня наш бизнес ощущает заметное снижение покупательской активности. Власти много и давно обсуждают поддержку инвесторов, готовых строить или реконструировать отели. В прошлом году на это было выделено 18,8 млрд рублей. Планируется, что льготные кредиты по ставке 3-5% будут выдаваться тем инвесторам, которые намерены построить или реконструировать отели либо санатории категории не менее «трех звезд». При этом их минимальная площадь должна быть 5 тыс. «квадратов», либо номерной фонд — от 120 номеров. К сожалению, многие апарт-отели и коливинги под эти критерии не подпадают, поэтому важно было бы поддержать тех инвесторов, которые строят и такие бюджетные объекты. Это позволит туристу тратить на проживание умеренные деньги, пользуясь полноценной и качественной инфраструктурой и социальной средой.

Когда весной 1992 года, будучи еще студентом петербургского Военмеха, я решил централизованно заняться недвижимостью, рынок состоял в основном из так называемых маклеров, а главной проблемой мог стать рэкетир, предлагавший защиту в обмен на долю. В те годы купить квартиру мог себе позволить далеко не каждый. В основном спрос формировался из предпринимателей, предпочитавших более просторные квартиры.

Сегодня велик спрос со стороны поколения людей 20-35 лет — уже они в значительной степени формируют рынок, поэтому девелоперы начали ориентироваться именно на них. Все меньше востребованы квартиры в несколько комнат: такие покупатели, как правило, редко успевают обзавестись к этому времени детьми. Да и большая площадь им ни к чему: значительную часть времени миллениалы проводят за пределами своего жилища. И этот тренд будет только усиливаться.

Думая на перспективу

За 30 лет работы Becar пережил не один экономический кризис. И каждый раз мы старались мыслить стратегически. Да и профессия за это время перестала быть одной из самых опасных. Но что осталось неизменным, так это динамика роста цены жилья, превышающая инфляцию. На фоне кризиса распада СССР инфляция в России к 1993 году выросла до 2500%, но недвижимость в тот год подорожала на 35004000%. Схожая ситуация и сейчас. И даже если произойдет временное замедление динамики роста цен или, в случае ухудшения экономической ситуации, их падение, то в среднесрочной перспективе 3-5 лет цены обгонят инфляцию. По сути, это даже не прогноз, а аксиома, доказанная как за 30 лет истории российского рынка, так и за последние 100 лет истории рынка мирового.

Мы успели многому научиться. После недолгого периода стабилизации, наступившей примерно в 1996-1997 годах, пришел всем известный дефолт 1998 года, когда доллар подорожал в четыре раза, цены на недвижимость в долларах упали на 50%, а в рублях выросли на 100%. Многие тогда уехали из России, потеряв веру в будущее. Во многом это были эмоции, которых, конечно, нельзя допускать в бизнесе. Я же пошел и купил бывший административный корпус завода «Красная Заря» на Большом Сампсониевском проспекте в Выборгском районе Санкт-Петербурга, который обошелся в 120 долларов за «квадрат», еще 130 долларов за метр было вложено в его реконструкцию.

Мало кто тогда верил в адекватность моих действий, но уже в 1999 году арендный поток появившегося там бизнес-центра (БЦ) был в районе 120 долларов за кв. метр в год, то есть 3-4 года окупаемости! В 2007 году, кстати, за него предлагали уже 3 тыс. долларов за «квадрат». Чувствуя, к чему все идет, в компании приняли решение купить БЦ «Нобель» — по 60 долларов за метр. Еще 240 долларов за «квадрат» составили инвестиции в реконструкцию. Все вложения окупились за те же три года. Так я на своем примере убедился, что кризис — это возможность для инвестиций и выход на новые рынки.

Точно так же после кризиса 2008-2009 годов я воспользовался возможностью и купил недостроенный объект на Московском проспекте, провел редевелопмент и открыл там первый свой апарт-отель Vertical.

Содержание и упаковка

Теперь же пришло время задуматься не только о продукте, но и о его упаковке. Именно поэтому следующий свой отель мы решили создать в абсолютно другой концепции. Так появился молодежный We&I на Большом Сампсониевском. Спустя год из лайфстайл-отеля он превратился в полноценный коливинг по примеру лондонского Old Oak. Благодаря тому, что изначально он задумывался таким образом, чтобы подходить для долгосрочного проживания, мы смогли вовремя перестроиться и заполнить его на 70-80%, существенно превысив средние по городу показатели.

Таким образом, гибкий подход как к формату самой недвижимости, так и к ее управлению помог справиться с кризисом и добиться обещанной доходности для инвесторов. Стратегическое мышление при разработке продукта не раз выручало. Уверен, что и сейчас это то, что нужно каждому бизнесу в сфере недвижимости. Так, например, еще в 2015 году, купив земельный участок в Дубае, я понимал, что строить дорогую недвижимость на нем нет смысла — даже если она пользовалась спросом, было очевидно, что эмират развивается в направлении цифровой экономики, следовательно, нужно строить недвижимость для IT-специалистов и других представителей «цифровых» специальностей. Такой коливинг, соответствующий всем нормам трехзвездочной гостиницы, мы и построили. Спрос — как со стороны постояльцев, так и со стороны инвесторов — не заставил себя долго ждать.

И дальше в конкурентной борьбе выиграют те, кто делает ставку на цифровизацию, гибкость и инновационность форматов недвижимости. Мы привыкли к многофункциональным комплексам, где, скажем, вместе работают торговая и офисная функции. Точно так же теперь пришло время жилья: оно все меньше интересует людей в старом, классическом понимании. Молодежь в широком смысле (до 35 лет) не хочет тратить время на поездки на работу и на поиск новых друзей, не хочет заниматься уборкой и решать другие бытовые вопросы. Именно поэтому такие гибридные шеринговые форматы недвижимости постепенно захватывают весь мир. В России мы сделали ставку на цифровизацию, на которой акцентируемся в рамках проекта Digital Village COasis в Петербурге. Второе направление, в котором кроется огромный потенциал на фоне ухода международных гостиничных операторов, — это продвижение франшиз российских отельеров. Это направление пока только начинает развиваться, но уже пользуется большим спросом.

«Стратегическое мышление при разработке продукта меня не раз выручало. Необходимо оно каждому бизнесу в сфере недвижимости и сегодня»