Shutterstock/FOTODOM
В частности, участник долевого строительства опять имеет право отказаться от подписания передаточного акта даже при отсутствии существенных нарушений требований к качеству жилья, тогда как застройщик при необоснованном уклонении дольщика от приемки квартиры сможет составить односторонний передаточный акт только по истечении двух месяцев, а не одного, как годом ранее. Вернулась к гражданам и возможность сразу потребовать от застройщика безвозмездного устранения в разумный срок выявленных недостатков или возмещения своих расходов на их устранение (как вариант — соразмерного уменьшения цены ДДУ). Срок на исправление застройщиком недочетов снова сократился и составляет 45 календарных дней вместо 60 прошлогодних.
Помимо этого, возвращаются для строителей и прежние правила начисления неустоек за несоблюдение установленных в ДДУ сроков, а с ними закончилась еще и отсрочка по штрафам, пеням и процентам, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до принятия кабмином 479-го постановления.
Напомним, основная цель антикризисных документов (№№442, 479), оперативно подписанных правительством в конце марта 2022 года, заключалась в том, чтобы сбалансировать ситуацию в отрасли, избежать срыва сроков строительства и поддержать застройщиков в непростой для них период, когда необходимо было перестроить логистические цепочки и заменить оказавшиеся в дефиците стройматериалы. Правда, по мнению основателя и владельца «Группы Родина» Владимира Щекина, большинство мер государственной поддержки строителей в части послаблений правил передачи жилья и наказаний «за просрочку» носили скорее превентивный характер. «Вводя их, власти прогнозировали более глубокую рецессию в экономике, которая могла подорвать устойчивость строительного сектора и вызвать массовые финансовые проблемы у застройщиков, — поясняет он. — Однако этого не случилось и большинство мораториев фактически не оказали непосредственного влияния на рынок».
Но положительную роль преференций в целом и оказанное ими влияние на работу стройкомплекса отмечают все опрошенные «Стройгазетой» эксперты. По их мнению, на сегодняшний день российские девелоперы успешно справились с новыми обстоятельствами, чему способствовало в том числе и введение послаблений, и их отмена — логичный и ожидаемый шаг.
«Такая госпомощь изначально декларировалась как временная, — подчеркивает первый вице-президент GloraX Александр Андрианов. — Сейчас спрос почти восстановился до докризисного уровня, застройщикам удалось успешно перестроить логистические цепочки и найти новых производителей и поставщиков. Поэтому и отмена правительственных постановлений не приведет к масштабным последствиям и вряд ли повлияет на сроки реализации проектов. Добросовестные застройщики в любые времена ставили своим приоритетом соблюдение сроков строительства. Сами девелоперы тоже не заинтересованы в том, чтобы затягивать ввод в эксплуатацию, так как для них передача квартир — это возможность получить доступ к эскроу-счетам».
Более того, коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев отмечает, что сейчас в реестре проблемных объектов, при возведении которых были нарушены права дольщиков, находится всего 989 новостроек, причем за год данный список значительно сократился. «Соответственно, строители продолжили работать в привычном ключе и даже повысили свою дисциплину», — делает вывод девелопер.
Об этом говорит и Владимир Щекин, по словам которого «рабочий порядок» улучшился, в частности, в планируемых переносах срока строительства: «Если в феврале 2022 года опоздание по вводу жилья в эксплуатацию по стране составляло в среднем 7,9 месяца, то к началу текущего июля этот показатель снизился до 6,7 месяца. Если бы застройщики решили воспользоваться всеми предоставленными послаблениями, то это неизбежно отразилось бы на сроках сдачи, но этого не произошло».
Дмитрий Голев тоже уверен: меры правительства стройкомпании восприняли не в качестве поблажек, а как «подушку безопасности» на случай наиболее экстремальных для отрасли сценариев. «Полагаю, большинство застройщиков нормально восприняли прекращение действия измененной процедуры, ведь ее отмена свидетельствует о восстановлении рынка, что гораздо лучше любых программ помощи», — отмечает девелопер.
Также отчасти господдержка помогла бороться с проблемой «потребительского терроризма», но вот о дальнейших перспективах в этом вопросе спикеры «Стройгазеты» отзываются уже не так восторженно. Александр Андрианов, к примеру, считает, что после завершения срока действия 442-го и 479-го постановлений нас ждет увеличение объема судебной практики против застройщиков. Кроме того, по его мнению, появится возможность в полной мере оценить, будут ли суды трактовать антикризисные нормы в пользу бизнеса, вопреки сложившейся приоритетной ориентации на интересы дольщиков. «Отдельно отмечу, что судебная практика в основном не делает различий относительно существа дефектов в квартире и зачастую принимает во внимание исключительно их наличие, предоставляя право участнику долевого строительства не принимать объект при существовании в нем даже незначительных изъянов, — поясняет он. — Различные госорганы в строительной сфере периодически поднимают вопрос о необходимости установления четкого перечня недостатков, при наличии которых дольщик вправе отказаться от приемки объекта, однако такого перечня пока не появилось. Это позволяет судам в подавляющем большинстве случаев вставать на сторону граждан, таким образом косвенно поощряя так называемый потребительский терроризм».
Новый виток этой проблемы и возможный рост числа исковых заявлений предвидит и президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По его словам, «потребительский экстремизм» неравномерно представлен на территории РФ: «Как правило, он развивается там, где работают максимально законопослушные стройкомпании, которые действуют исключительно в рамках федерального законодательства, строят и сдают объекты полного цикла с чистовой отделкой, поскольку большая часть претензий касается именно качества отделочных работ».
Плохо в этом ключе, по мнению Антона Глушкова, что с июля отменились еще и ограничения в части требования к экспертам на осмотр квартиры: согласно 442-му постановлению, он должен был состоять в Национальном реестре специалистов (НРС) в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и/или в области строительства, работать по трудовому договору у ИП или юрлица — членов соответствующей саморегулируемой организации (СРО).
Решение, считает президент НОСТРОЙ, — в появлении механизма, который обяжет застройщиков устранять недоделки, выявленные при приемке квартиры в новостройке, а не выплачивать компенсации, так как 80% решений судов по делам о некачественных работах подразумевают не устранение дефектов, а соразмерное уменьшение стоимости квартиры. Люди этим пользуются, получают дополнительные средства, но в качестве жилья ничего при этом не меняется. Антон Глушков заявил, что все профессиональное сообщество рассчитывает, что в ходе ближайшей осенней сессии Госдумой будут приняты поправки, исключающие конкуренцию положений закона о защите прав потребителей и закона об участии в долевом строительстве.
Антон ГЛУШКОВ, президент НОСТРОЙ:
«Минстрой России уже давно выступал с инициативой об отмене такой меры поддержки, как мораторий для новостроек, поскольку опасался злоупотреблений со стороны участников строительства. Кроме того, в некоторых субъектах сложилась практика, когда суды не применяли правила о моратории и вставали на защиту физических лиц, накладывая финансовые санкции (пени и неустойки) на застройщиков лишь на том основании, что те не заявили о необходимости применения правил моратория и не дали ссылку на указанные обстоятельства. По нашим данным, в 2016 году было 24 судебных спора на общую сумму 273 тыс. рублей; в 2017 году — 124 иска, требования по которым составила уже 5 млн рублей; в 2018 году — 643 суда (почти 7 млн рублей); 2019 год — 1043 иска, и сумма удовлетворенных исков приблизилась к 152 млн рублей. А вот по итогам 2021 года величина выплат уже превысила 200 млн рублей. Учитывая то, что соответствующий мораторий действовал на протяжении полутора лет, мы ожидаем волну исковых заявлений»
Максим ГЛАЗЫРИН, руководитель юридической службы VIRA:
«После отмены введенных анктикризисных мер, полагаю, что количество претензий к застройщикам будет возрастать, так как деятельность специалистов по взысканиям является прибыльной. Поэтому мы рассчитываем на дополнительное регулирование со стороны законодательства, но уже на постоянной основе. У застройщиков должна быть возможность устранить выявленные недостатки как в процессе передачи объектов, так и в период их гарантийного обслуживания. Необходима понятная и объективная регламентация данного процесса, которая бы учитывала интересы ключевых сторон сделки — застройщика и клиента»
Номер публикации: №26 21.07.2023