Мало построить, надо реализовать: северная столица столкнулась с «перепроизводством» жилья?

Однако жилье надо не только построить, но и реализовать, что в нынешних условиях весьма непросто. Не случайно в последнее время в разговорах с представителями петербургских девелоперских компаний все чаще звучит слово «затоваривание».

Профицит предложений

На фоне выросших темпов строительства участники городского рынка недвижимости отмечают проблемы с продажей новостроек. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, к январю в Санкт-Петербурге реализовано 36% возводимого сейчас жилья, 42% пока не нашло покупателей, а в 22% строящихся домов еще не открыты продажи. Как отмечают эксперты портала Novostroy, в хорошие для рынка годы к моменту ввода в эксплуатацию в проектах оставалось от силы 5-10% нераспроданных квартир, а в некоторых жилых комплексах (ЖК) их и вовсе не было. Сейчас же девелоперы не могут продать даже ликвидные варианты с хорошими скидками. При этом в новостройках, которые планируют сдать в эксплуатацию в этом году, доля нереализованных квартир, по оценкам аналитиков, может оказаться еще выше — на уровне 50%, что будет самым высоким показателем по «затовариванию» за всю историю современного российского рынка жилья.

«К IV кварталу 2022 года предложение уже вдвое превышало спрос, несмотря на успешную маркетинговую кампанию застройщиков с предложением ипотеки по околонулевым ставкам», — отметила директор департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. По ее словам, на первичном рынке Северной столицы сложилась ситуация профицита предложения. Эксперт объясняет это тем, что в период ажиотажного спроса на жилье после введения программы субсидируемой ипотеки свои жилищные условия уже улучшили практически все, кто имел для этого финансовые возможности. Для восполнения исчерпанного платежеспособного спроса необходим рост благосостояния граждан, но после пандемийного кризиса тут же начался период санкций, поэтому повышение первоначального взноса до 1-1,5 млн рублей и среднего срока кредитования до 23 лет при отсутствии роста реальных доходов населения сделало покупку недвижимости недоступной для большинства россиян. «А отъезд активных работающих потребителей за рубеж не только наполнил вторичный рынок дешевым предложением, но и лишил новостройки потенциальных покупателей», — добавила представитель девелоперской компании.

Индикатор для новостроек

По мнению президента Санкт-Петербургской национальной палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, количество проданных «квадратов» является лакмусовой бумажкой состояния рынка новостроек. «Перед тем, как выяснить цифру сделок на первичном рынке, я решил перепроверить имеющиеся у меня данные и сравнить их с официальной статистикой, которую я публиковал буквально 5 января. И к своему удивлению обнаружил: всего за 10 дней площадь нераспроданных новостроек в целом по России увеличилась на 5%, их доля выросла на 2 процентных пункта», — отметил он. При этом эксперт считает, что часть введенного в 2022 году жилья была продана в 2020 и 2021 годах, поэтому с реализацией сданных в 2022 году «квадратов» проблем быть не должно. Они будут у новостроек, которые введут в будущем.

Дмитрий Щегельский также отметил, что показателем реального состояния дел у застройщиков он считает существенную долю (примерно 50%) сделок, совершаемых с помощью субсидированной ипотеки. По утверждению эксперта, если бы льготного кредитования не было, то провал в продажах мог бы быть намного больше.

Еще одну причина падения покупательского спроса он видит в том, что сегодня дольщики не могут продать квартиру в только что сданном доме по ценам, по которым застройщик продает рядом точно такие же, но еще строящиеся квартиры. «Это нонсенс, — сетует Дмитрий Щегельский. — Такого за 30-летнюю историю рынка недвижимости никогда не было. Всегда квартира в новом доме при оформлении права собственности увеличивалась в цене минимум на 10%. А сейчас, если вы захотите продать такую квартиру, вам придется выставить ее по цене на 20% ниже цены той квартиры, которую застройщик еще не построил. Учитывая, что покупка квартиры в новостройке является очень сомнительной инвестицией, количество покупателей резко сократится еще и у девелоперов. Следовательно, чтобы хоть что-то продавать в 2023 году, им придется либо реально предлагать беспроцентную рассрочку, либо снижать цены».

Скинем все?

С коллегой соглашается и Ася Левнева, которая также считает, что сейчас сформирован рынок покупателя. Это значит, что застройщики должны будут искать всевозможные способы поддержания интереса к своим проектам с помощью новых маркетинговых акций и снижения цен на менее ликвидные лоты. «При этом согласованные для получения кредитов под строительство банками финмодели и высокие издержки не позволят давать огромные скидки. Скорее всего, снижать будут цены, завышенные искусственно, а также предлагать разработанные совместно с банками привлекательные ипотечные продукты», — считает она.

Петербургские аналитики отмечают, что данный тренд уже сформировался: в декабре некоторые застройщики начали понижать цены, при этом в Северной столице девелоперы делали это в завуалированном виде: предлагали покупателям различные бонусы, такие как «ремонт в подарок» или «кладовка в подарок».

Как отмечает Дмитрий Щегельский, у застройщиков имеется негласный «корпоративный кодекс», согласно которому они стремятся не переписывать ценники, а применять акции, потому что понимают: как только покупатель увидит реальное снижение цен, он займет выжидательную позицию и будет надеяться на еще больший дисконт. «Тот из застройщиков, кто первый начнет по-настоящему снижать цены, «снимет сливки», после чего произойдет вал снижений до точки безубыточности», — предполагает эксперт.

Строить больше

Но есть на петербургском рынке первичной недвижимости и оптимисты, не считающие «затоваривание» проблемой. Так, по словам генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, в какой-то степени девелоперам сейчас выгодно говорить об этом: таким образом они пытаются получить от государства дополнительное финансирование и различного рода меры поддержки, и «затоваривание в условиях пониженного спроса» для этого — отличный аргумент. Однако действительно помочь рынку вернуться в равновесие, по ее мнению, может только растущий объем предложения: «в таком случае цены реально могут пойти вниз». Возможно, именно поэтому снижать строительные объемы и темпы ввода не намерены, к примеру, в Setl Group — компании, занявшей в 2022 году первое место по новостройкам среди петербургских застройщиков и второе место по стране: «чем будет больше, тем лучше».

Ольга ТРОШЕВА, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:

«На возвращение покупательского спроса должны работать льготная ипотека и субсидированные программы застройщиков. Такая поддержка обязательно отразится на средней стоимости жилья. Эти механизмы уже являются и будут оставаться драйверами рынка и в 2023 году»

Для сравнения:

В 2021 году в Санкт-Петербурге появилась 1 501 новостройка на 71 673 квартиры, но их совокупный «метраж» на 30 тыс. «квадратов» ниже результата 2022-го