Кризисоустойчивый формат: инвестировать в недвижимость выгодно, тем более в зарубежную

Наталья ТАЛАНОВА, руководитель международного агентства элитной недвижимости Natlan Real Estate:

Приобретение недвижимости за границей, безусловно, коммерчески интересно, безопасно и открывает перед инвестором новые возможности. А многие европейские государства с их отлаженными финансовой, страховой, законодательной, судебной системами воспринимаются как территория стабильности.

Три фактора привлекательности

В Европе установлены жесткие критерии контроля качества при строительстве и содержании объектов недвижимости, а банки охотно предоставляют ипотеку по очень привлекательным для инвестора ставкам в 1-2% годовых. Например, в Бельгии можно получить кредит на приобретение недвижимости по ставке от 1,5% до 3,5% в зависимости от коэффициента: варьирующегося или статичного, установленного строго на 20 или 30 лет.

Привлекательность инвестиций в зарубежную недвижимость обусловлена тремя основными факторами. Во-первых, это доступный порог входа в бизнес — от 100 тыс. евро. Покупка апартаментов или коммерческих помещений — всего лишь один из форматов инвестиций в недвижимость, есть и другие варианты, позволяющие сберечь и приумножить капитал: девелопмент, редевелопмент, сдача в аренду, управление. Поэтому важно понимать, в каком направлении инвестор заинтересован двигаться.

Во-вторых, с каждым годом стоимость недвижимости растет. Даже после падения цены объектов в Центральной Европе в период пандемии их стоимость «отросла» в течение полугода и даже прибавила в цене 7-10% по сравнению с допандемийным периодом. Инвестиции в недвижимость — это кризисоустойчивый формат вложения.

В-третьих — выгодный курс рубля по отношению к евро. Если раньше евро продавался по 90 рублей, то сейчас стоимость снизилась практически на треть и находится на уровне 62-63 рублей, поэтому повышение интереса к европейской недвижимости прогнозируемо. И инвесторы уже стоят перед выбором: вложиться в квартиру в Москве или в апартаменты в одной из европейских столиц или курортных зон? Тем более что ожидается рост цен на московскую недвижимость на 20-30%.

Ликвидная европейская недвижимость

При выборе страны и объекта инвестирования нужно понимать, для чего это делается, что даст сделка и какие у нее перспективы. Так, при покупке недвижимости можно получить вид на жительство, а это возможность трудоустройства в Европе, получения детьми образования, доступность развитой социальной инфраструктуры, иных благ.

Самый популярный вариант — покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду. Для этого подходят апартаменты в курортных городах и столицах европейских стран. Востребованы коммерческие объекты под рестораны, торговые площади, офисы с хорошей транспортной доступностью, расположенные на улице с отличным пешеходным трафиком.

Арендное жилье можно купить как на вторичном рынке, так и на стадии строительства, в новостройке. Ряд проектов предполагает передачу объекта управляющей компании и получение процентов от сдачи жилья с возможностью проживать в апартаментах в течение определенного времени.

Другой вариант инвестирования — объекты с так называемой добавленной стоимостью, когда покупается недвижимость под реновацию. Их доходность может достигать 20% годовых за вычетом расходов на местные налоги и управление имуществом. Можно купить полностью весь проект или сложиться с другими инвесторами.

Особенности инвестирования в условиях ограничений

Ранее Центробанк РФ ограничил переводы физических лиц за рубеж 10 тыс. долларов или эквивалентом в другой иностранной валюте. Затем было послабление до 50 тыс. С 8 июня можно проводить транзакции до 150 тыс. Ограничения действуют пока до конца сентября, но при стабилизации рынка возможно дальнейшее смягчение запрета или его полное снятие. В любом случае, лимитирование переводов не ограничивает покупку недвижимости в Европе. Процесс купли-продажи занимает от трех до шести месяцев, особенно в южных регионах, где все устаканено, а действия замедлены: никто никуда не бежит и не торопится. Так, в Испании и Португалии с 12 до 14 часов — сиеста. Это тоже нужно принимать в расчет и быть готовым к тому, что процедура не будет быстрой.

Пока действуют некоторые ограничения в получении вида на жительство (ВНЖ): ряд европейских стран взял паузу (Греция, Чехия, Португалия, Германия). Тем не менее, такое положение дел не закрывает возможности купить недвижимость. Оформление ВНЖ не сейчас, а чуть позже будет в любом случае актуальным. В данный момент граждане России могут получить ВНЖ при инвестировании в экономику Италии, Австрии, Кипра и других стран.

Как избежать подводных камней

Из шестого пакета санкций в отношении России исключили пункт о запрете покупки россиянами недвижимости в Европе. Значит, стоит ожидать повышение интереса к жилым и коммерческим объектам, спроса на услуги консалтинговых компаний, специализирующихся на подборе подходящего недвижимого имущества и сопровождении сделок с ним. Обращаться в агентство нужно: самостоятельно очень сложно оценить все риски, отследить правильность подготовки документов и выйти на сделку.

Важно: деятельность риелторской компании в Европе допускается только при наличии лицензии и сертификации. Профессиональные риелторы отвечают за корректность договоров купли-продажи, их оформление, вплоть до наличия подписей всех участников процесса в документах. Результат оказания услуги — получение свидетельства, подтверждающего регистрацию сделки в кадастре и переход права собственности от продавца к покупателю.

«При выборе страны и объекта инвестирования нужно понимать, для чего это делается, что даст сделка и какие у нее перспективы»

Александр ЦЫГАНОВ, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета:

«Инвестиции в зарубежную недвижимость всегда были популярны в России. Потенциальных покупателей привлекала возможность организации отдыха на море или в горах вне зависимости от конъюнктуры туристского рынка. В ряде случаев это были и инвесторы с расчетом на доходность в Дубае или Турции, а часто покупатели «запасного» аэродрома и потенциальные получатели ВНЖ или «золотого» паспорта.

Такие программы существовали и существуют в некоторых европейских странах, и они были фактором, влияющим на принятие решения. Но сегодня нужно учитывать ограничения на движение капитала и трудности с авиаперелетами, повышение налоговых рисков и сложности с получением виз. Частично эти проблемы возникли еще в пандемию, часть реализовалась в 2022 году, и это влияет на привлекательность и целесообразность инвестиций. Вместе с тем, наметились и новые популярные направления инвестиций — Армения, Казахстан и Узбекистан, где появились или были актуализированы предложения для россиян. Сохранился и даже вырос спрос на недвижимость в Турции и ОАЭ, пока потенциальны рынки Юго-Восточной Азии, где тоже есть привычный формат курортной недвижимости и примеры хорошо растущих рынков жилья. Конечно, еще не сформировалось понимание рисков и перспектив новых для россиян рынков, возможности оплаты приобретения недвижимости со счета в России и открытия счета в местном банке, особенности управления недвижимостью, величины коммунальных расходов, трудностей с получением резидентской визы и ее продления, нюансов ведения бизнеса, местного законодательства и его применимости не только к туристам, но и к постоянно проживающим иностранцам.

Очевидно, что вместе со спросом появятся новые консультанты или переориентируются старые агентства, помогающие россиянам в приобретении зарубежной недвижимости. Эта инфраструктура сформировалась в нашей стране ранее, и вполне сможет учесть современные изменения спроса, что в свою очередь послужит его поддержке и реализации».