2023 год стал успешным для офисных инвесторов в Москве, благодаря рекордно высокому спросу со стороны арендаторов. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе компании West Wind Group, уточнив, что были и те, кто вышел из арендного бизнеса по финансовым причинам.
По мнению специалистов, к неудачам инвесторов на офисном рынке столицы приводили три наиболее распространенные ошибки: хаотичное поведение, излишняя экономия и отказ от помощи.
Эксперты рассказали, что большую долю покупателей офисов в 2023 году составляли новички рынка. Их можно разделить на две категории: «диванные» инвесторы и непрофильные — те, которые впервые пришли в коммерческую недвижимость, но имеют успешный бизнес в другой сфере.
Проблемы в основном возникали у первой группы, так как ее представители подвержены принятию эмоциональных решений. Как правило, они имеют опыт инвестирования в других сферах, но он — поверхностный. Инвесторы этого типа быстро «загораются» и «остывают», часто переключаются с одного проекта на другой, а рекомендациям профессиональных консультантов предпочитают советы из интернета. Отсутствие взвешенного подхода приводит их к убыткам даже в низкорисковых сегментах, к которым относится офисная недвижимость.
Правда, во второй половине года активность «диванных» инвесторов упала — после повышения ключевой ставки. В этой категории игроков остались только те, кто покупает офисы на средства от продажи другой недвижимости. Инвестирование в кредит нецелесообразно, пока ставки выше 10%. Таким образом, хаотичного поведения среди офисных инвесторов в 2024 году будет намного меньше, чем в прошлом.
Что касается излишней экономии, то в 2023 году были популярны офисы «под ключ» — с качественной отделкой и даже мебелью. Часть прибыли потеряли те собственники, которые вовремя не вложили дополнительные средства в модернизацию интерьера. В соседних бизнес-центрах при прочих равных данных класс отделки мог отличаться, и это становилось решающим фактором для заполняемости.
По срокам стандартные офисы экспонировались вдвое дольше, чем дизайнерские, а арендные ставки в них были на 60% ниже. Так что экономия на отделке снижала эффективность инвестиций.
По словам руководителя коммерческого департамента West Wind Group Елизаветы Ильюхиной, готовые офисы без отделки в 2023 году были совсем неликвидным вложением. «Такие лоты арендаторов почти не интересовали и до конца года оставались пустыми. Правда, эта ситуация временная. В 2024 году из-за дефицита качественного предложения спрос на помещения “в бетоне” вернется», — отметила эксперт.
Помимо этого, нередко инвесторов заводило в тупик самостоятельное управление недвижимостью. Особенно это касалось новичков, которые покупали несколько офисов. Пытаясь быстрее привлечь арендаторов, они могли демпинговать, когда к снижению ставок не было предпосылок. Либо тратили много времени и сил на взаимодействие с арендаторами, выбирали проблемных резидентов. В итоге инвесторам, как им самим казалось, проще было распродать активы и выйти из бизнеса, даже с потерями.
Чтобы такого не происходило, новички и опытные игроки все чаще передают арендный бизнес в доверительное управление. Так, в 2020-2021 годах таких инвесторов было 25% среди клиентов компании, в 2023 году — 60%, а в текущем году их доля может вырасти до 80%.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что в 2023 году в Москве было продано 345 тыс. кв. метров офисной недвижимости, что стало максимальным показателем за всю историю рынка. Сделки купли-продажи офисов сформировали 20% от общего объема спроса на офисном рынке 2023 года.