Большая маржа с маленьких площадей

Как девелоперу «выжать» максимум прибыли из ЖК на маленьком участке и как в этом помогут проектировщики

Строительство жилых комплексов на маленьких участках — задача на логику. Среди основных проблем, с которыми сталкиваются застройщики, — нехватка свободного пространства, сложности с инсоляцией квартир, ограничения при ведении строительных работ, инфраструктурные вопросы и высокие риски. О том, как со всем этим справиться и получить сверхприбыль «Строительной газете» рассказал Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK.

В домах, построенных на небольших участках земли, практически невозможно разместить всю инфраструктуру, необходимую для комфортного проживания. Казалось бы, этот факт должен снижать спрос на квартиры и маржу застройщиков. Однако у архитекторов есть решения, которые позволяют сохранить класс ЖК, цены на недвижимость и стимулировать интерес со стороны покупателей.

Понятие «небольшой участок» очень относительно, и для каждого проекта его смысл отличается: влияют размеры дома и площадь территории, на которой он расположен. Если за пределами здания практически не остается свободной земли, такой участок можно считать маленьким.

Главные точки контроля для девелопера

Есть два основных типа маленьких участков: территория внутри существующей застройки и территория на пустыре (рядом пока ничего нет, но в будущем застройка появится). Девелоперу стоит применять кардинально разные подходы к проектированию объекта в зависимости от типа участка.

К примеру, если рядом хватает инфраструктурных объектов, можно не фокусироваться на создании общественных пространств в самом ЖК. И, напротив, если жилой комплекс какое-то время будет отрезан от инфраструктуры города, стоит уделить внимание организации торговли и отдыха на территории.

Решения по улучшению проекта, которые помогут получить прибыль, всегда зависят от локации. На продажах сказывается качество и самого жилья, и среды.

Условные точки контроля проектирования на маленьком участке можно разделить на две группы

Чтобы проект принес прибыль, на этапе проектирования важно последовательно исключать или минимизировать риски по указанным точкам контроля. В этом помогут современные архитектурные подходы.

Проблема 1. Может ли дом обойтись без двора

Жилье на маленьких участках может не уступать по уровню комфорта большим ЖК, если грамотно использовать пространство. Источником дополнительный прибыли становятся функциональные площади под землей и на крыше. Часть функций, обычно реализуемых на земле, — дворы, гостевые парковки, места общего пользования — можно переместить на другие уровни. Например, дворы могут «переехать» на стилобаты или кровлю, гостевые парковки — в подземные паркинги. Форма здания тоже может «прогибаться» под нужды жильцов. Так, чтобы организовать комфортную высадку или посадку людей в такси, на первых этажах ЖК порой делают углубление — специальную зону для остановки машин. Над ней нависают остальные этажи, и площадь продаваемых квартир сохраняется.

Чем выше класс дома, тем чаще используется кровля. Так, общественные пространства на кровлях особенно распространены в бизнес- и элит-классе. Наличие пентхаусов на крыше не является этому помехой, поскольку приватные и общественные зоны разграничивают таким образом, чтобы ни у кого не возникало дискомфорта.

Впрочем, застройщики ЖК премиум-сегмента могут пойти по другому пути: не совмещать различные по назначению зоны, а сделать что-то одно. Скажем, отдать всю кровлю под сверхдорогие пентхаусы. Или создать на крыше общественное пространство. Оба варианта при качественном исполнении будут пользоваться высокой популярностью у жильцов, могут стать изюминкой здания и поднять класс здания. Рентабельность проекта автоматически вырастет.

Грамотное обустройство кровли важно не только для экономии места на земельном участке, но и в случаях, когда у верхних этажей уникальные видовые характеристики. Люди готовы платить за то, чтобы, условно говоря, принимать солнечные ванны с видом на Кремль.

Проблема 2. Нехватка солнца — приговор или нет?

На маленьких участках бывает особенно трудно выполнить требования к инсоляции помещений. Солнечные лучи должны попадать в течение 2,5 часов хотя бы в одну из комнат в небольшой квартире. На пустых участках риски особенно велики. Проект, который зашел в экспертизу на день раньше, может поставить крест на соседнем доме, потому что второй ЖК окажется затемненным, и проблему будет невозможно решить.

В этом смысле районы сложившейся застройки имеют свои конкурентные преимущества: там уже есть инфраструктура, понятный план. Меньше вероятность того, что проект придется полностью перерабатывать, если другая компания возведет рядом еще один дом. Но вероятность взаимного затемнения домов всегда существует. Когда в целом понятно, где находятся ближайшие здания, на этапе проектирования есть возможность «развернуть» окна и разместить эркеры так, чтобы в помещениях хватало солнечных лучей.

А иногда за получение нужного коэффициента инсоляции приходится «платить» уменьшением продаваемых площадей. И здесь перед девелопером встает выбор: либо действительно сокращать квадратные метры и сохранять за реализуемой недвижимостью статус квартир, либо переводить ее в апартаменты.

Если проблему иначе не решить, можно поступить именно так. Ведь к апартаментам применятся другая нормативная база и допускается более низкий коэффициент инсоляции. Такое жилье примерно на 15% дешевле квартир, но порой это единственный способ получить необходимые площади для проживания в определенной локации. И зачастую девелоперы уменьшают стоимость «квадрата», но за счет дополнительного метража компенсируют снижение выгоды.

Проблема 3. Создать новую форму в условиях тесноты

Маленькие участки в застроенных районах иногда накладывают ограничения и на сам процесс строительства: приходится продумывать, как разместить краны, организовать подвоз стройматериалов. Но современные технологии и нестандартные архитектурные решения позволяют вести работы в стесненных условиях без ущерба качеству и значительного удорожания. Это важно учитывать при проектировании.

К примеру, если компания работает на очень маленьком участке, и есть сложности при обустройстве подземной парковки, можно использовать лифты для перемещения автомобилей. Так получится экономить место на размещении эстакады. А если из квартир ЖК прекрасный вид, но он закрыт соседними зданиями, можно сделать дом в виде трапеции и расположить повыше квартиры с лучшими характеристиками. Здание расширяется снизу вверх и фактически выходит за границы фундамента: площадь автоматически увеличивается. Игра с архитектурными формами позволяет создавать не просто креативные, но и прибыльные проекты.

Почти всегда есть смысл увеличить количество квартир, которые обладают дополнительными преимуществами. Правда, придется пойти на затраты, связанные с конструктивными и архитектурными усложнениями проекта. Но они, как правило, окупаются.

Проблема 4. Подстроиться под меняющийся рынок

Еще одна проблема маленьких участков — трудности с проработкой дополнительной инфраструктуры жилых комплексов. Это особенно актуально для локаций, где пока ничего нет. А девелоперы порой не знают о планах друг друга. Поэтому строительным и архитектурным компаниям при проектировании системных условий надо анализировать существующее расположение объектов и по возможности — перспективу их появления на год-два вперед.

Однако генпланы участков могут меняться. Не факт, что заявленные проекты точно реализуют, а девелоперу удастся увеличить привлекательность ЖК за счет планируемой рядом рекреации либо другой инфраструктуры. Если внешние факторы меняются, меняется и проект. В данном случае возможны две стратегии. Первая — когда сам рынок подсказывает пути решения. Например, при дефиците торговых объектов в районе можно спроектировать первые этажи под ритейл. Вторая — корректировка проекта в процессе строительства. Можно заранее увеличить долю коммерческих площадей или «заточить» первые этажи под конкретные объекты.

Перемены происходят на разных этапах, так бывает. Если надо внести корректировки на этапе проектирования, хорошим выходом может стать понижение класса здания и смена его концепции. Можно сделать жилье меньшей площади и менее удобное, но все же востребованное. Получатся инвестиционные квартиры, которые будут продаваться для сдачи в аренду студентам или приезжим. Есть категории людей, которым важно иметь хоть какое-то жилье, а комфорт для них вторичен. Так что в итоге дома тоже могут отлично продаваться.

Проблема 5. Увидеть большие деньги в проблемной локации

Распространенная проблема: застройщики, которые планируют проекты на маленьких участках, фокусируются на рисках и зачастую не пытаются «выжать» из них новые возможности. Но девелопер всегда должен создавать дополнительные преимущества для покупателей. В районе сложившейся застройки — обеспечить те функции, которых здесь еще нет. На пустой территории — сделать то же самое, проведя анализ. У каждого участка есть конкурентные преимущества и недостатки. Первые надо максимально подчеркнуть, а вторые — свести к минимуму.

Сложности — конкурентное преимущество любого девелопера. Почему этот участок не застроили раньше? Каковы основные риски? Есть много земель в шикарных локациях, но они не освоены: застройщиков останавливают технологические, архитектурные или другие сложности. И если их прорабатывать совместно с проектировщиками, можно получить сверхприбыль.