Средняя стоимость «квадрата» на рынке новостроек в бизнес-классе Москвы выросла на треть, достигнув почти 400 тыс. рублей Эксперты уверены, что цены, скорее всего, продолжат расти и в будущем. Об итогах трех кварталов и дальнейших перспективах на этом рынке «Стройгазете» рассказала управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Надежда, расскажите вкратце об основных итогах третьего квартала в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
В третьем квартале 2021 года на первичном рынке «старой» Москвы было представлено 86 жилых комплексов бизнес-класса. Объем предложения составил 11,1 тыс. квартир общей площадью 780,5 тыс. кв. метров. По сравнению со вторым кварталом 2021 года количество реализуемых лотов выросло на 9,2%, а их метраж – на 3,1%.
Какие изменения произошли в структуре предложения?
Структура предложения по округам за квартал претерпела некоторые изменения. На первое место вышел ЮАО, на долю которого приходится 25,2% (+3,3%) от совокупного объема экспозиции за счет наращивания объема лотов в уже реализуемых проектах, а также выхода в продажу проекта «Level Нагатинская» от Level Group и новых корпусов ЖК Shagal. На западе столицы в третьем квартале 2021 года наблюдалось снижение активности в реализуемых комплексах, а в проекте «Level Мичуринский» пока экспонируется ограниченный объем лотов в формате предварительного бронирования. Все это привело к сокращению доли ЗАО за три месяца на 3,2% (до 19,2%).
Сопоставимые доли в общем объеме предложения по итогам третьего квартала 2021 года фиксировались у ЮВАО (12,9%, -1,5%), СЗАО (12,5%, +2%) и СВАО (12,2%, +0,5%). Наименьшая доля экспозиции по-прежнему наблюдается на востоке Москвы (0,1%, -0,1%): в его границах представлено всего 3 проекта.
В градации предложения по стадии строительной готовности заметно выросла доля квартир на этапе монтажа (48,4%; +23,2%). В свою очередь существенно снизилась доля предложения на начальной стадии строительства (26,6%; -19,9%). На этапе отделки предлагается 15,9% квартир (-0,5%). Во введенных в эксплуатацию домах расположены 9,1% лотов (-2,8%).
В июле-сентябре 2021 года из-за снижения доли трехкомнатных квартир (до 26,9%; -2,7%) увеличились доли иных типологий. Так, доля студий выросла на 1,5% (до 6,3%). Больше всего в экспозиции представлено двухкомнатных квартир (36,1%; +0,9%). Доля однокомнатных квартир достигла 24,4% (+0,5%), на многокомнатные лоты приходится сопоставимая со студиями доля рынка (6,3%; +0,9%).
В новостройках бизнес-класса постепенно увеличивается доля лотов с отделкой (40,4%; +2,2%), из которых на варианты с финишной отделкой приходится 26,2% (+0,5%), с отделкой white box – 14,2% (+1,7%). Однако квартиры без отделки по-прежнему занимают существенную долю рынка (59,6%; -2,2%).
Как вели себя цены?
По состоянию на конец сентября 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса за квартал выросла на 3,8%, за полгода – на 19,4%, за 9 месяцев – на 27,7%, за год – на 39,3%, достигнув 384,9 тыс. рублей. Однако темпы увеличения цен относительно предыдущих периодов замедляются: с начала 2020 года ежеквартальное повышение в среднем составляло 7,4% (в коридоре от 0,5% до 14,9%).
Тем не менее, рост стоимости «квадрата» наблюдается во всех округах Москвы. Наибольшее изменение средних цен зафиксировано в СЗАО (+9,9%), СВАО (+7,8%) и ЦАО (+6,3%). При этом в ЗАО средневзвешенная стоимость квадратного метра практически не изменилась (+0,1%).
Средний бюджет предложения в новостройках бизнес-класса за квартал практически не изменился (-0,1%), составив 26,9 млн рублей. Стоит отметить, что увеличение стоимости «квадрата» не оказало существенного влияния на данную величину из-за смещения экспозиции в сторону более доступных компактных лотов (при этом цена квадратного метра в них выше), а также сокращения средней площади экспонируемой квартиры за три месяца до 70,1 кв. метров.
Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?
По итогам третьего квартала 2021 года в новостройках бизнес-класса было заключено 4,7 тыс. ДДУ. Это на 27% ниже, чем во втором квартале 2021 года (6,4 тыс. сделок), но сопоставимо с показателями первого квартала 2021 года (4,8 тыс. ДДУ). Доля ипотеки в сегменте за отчетный период составила 56% (-3%).
Выделите основную тенденцию на рынке новостроек бизнес-класса.
На мой взгляд, общая динамика на рынке новостроек бизнес-класса «старой» Москвы в третьем квартале 2021 года в общем схожа с трендами, фиксируемыми в массовом сегменте. Увеличение цен продолжается по инерции, средний бюджет предложения удерживается на прежнем уровне и оптимизируется за счет изменения структуры экспозиции и сокращения площади. С большой долей вероятности таким образом происходит приспособление рынка к текущим условиям: удорожанию ипотеки и стабилизации спроса.
Оценивая первые три месяца после фактического завершения действия льготной ипотеки в Московском регионе, можно предположить, что первичный «стресс-тест» рынок выдержал. Полагаю, что одним из факторов, который окажет существенное влияние на рынок до конца 2021 года, выступит вероятное повышение ключевой ставки. Безусловно, это может привести к снижению спроса на ипотечные продукты. Однако существует вероятность, что подобная мера подстегнет консервативных инвесторов вкладываться в недвижимость на фоне медленно растущих ставок по депозитам и повышающейся инфляции (которая сейчас по данным Росстата составляет 7,4%).
По моему мнению, дальнейшую ценовую политику определит характер покупательского интереса, который может начать смещаться в сторону более доступных по бюджету и площади вариантов, что приведет к усилению конкуренции между проектами. Возможно, при сохранении текущего умеренного спроса до конца 2021 года динамика цен продолжит замедляться. В четвертом квартале вероятен как небольшой рост стоимости, так и незначительные коррекции по отдельным локациям.